中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第四十五期：雨后滲漏 誰該負(fù)責(zé)？
2022-07-06 中國質(zhì)量萬里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第45期發(fā)布。
2022年6月27日-7月3日，中國質(zhì)量萬里行共收到46條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問題項(xiàng)目。具體來看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開發(fā)商包括信達(dá)地產(chǎn)、華宇地產(chǎn)、時(shí)代控股、首創(chuàng)置業(yè)、新城控股、華潤置地、廣西匯澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、亮佳樂地產(chǎn)、陽光城、高實(shí)置業(yè)、林凱集團(tuán)和綠城中國。涉及的項(xiàng)目分別為信達(dá)華宇錦繡龍川、時(shí)代天韻、禧悅學(xué)府、華潤公元九里、錢江美域二期、壹品蘭軒、陽光城麗景花園、鑫苑靈山灣龍璽、林凱溢金灣、綠城明月聽蘭。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問題包括：精裝修質(zhì)量問題、整改拖延、捆綁銷售車位、項(xiàng)目停工、延期交付、貨不對(duì)板、房屋滲漏水、爛尾風(fēng)險(xiǎn)等。
本期投訴項(xiàng)目中，中國質(zhì)量萬里行重點(diǎn)關(guān)注華潤公元九里、錢江美域二期、陽光城麗景花園共三個(gè)項(xiàng)目。其中，江蘇無錫華潤公元九里業(yè)主稱，剛交付時(shí)外立面多處空鼓，開發(fā)商整改后，外立面仍凹凸不平。至6月25日，一場大雨后，外立面涂料被雨水沖刷掉落，在整個(gè)小區(qū)地面上大片散落。廣西來賓錢江美域二期業(yè)主稱，項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，實(shí)際工程進(jìn)度與開發(fā)商發(fā)布的《錢江美域二期項(xiàng)目后續(xù)工程建設(shè)倒排工期表》顯示的施工進(jìn)度不符，或存在延期交付風(fēng)險(xiǎn)。河南南陽陽光城麗景花園業(yè)主稱，合同約定2022年6月30日交房，至今水電、綠化、車庫、外墻等工程未完工。陽光城由于陷入債務(wù)危機(jī)不再往項(xiàng)目撥款，監(jiān)管賬戶資金不夠完成剩余工程，開發(fā)商提出業(yè)主自救購買車位，籌款完成剩余工程。
無錫華潤公元九里：交付幾月后 外墻被雨水沖刷掉落
一位無錫華潤公元九里的業(yè)主稱，合同約定于2022年6月30日交付，實(shí)際提前半年于2022年1月份開始交付。剛交付時(shí)外立面多處空鼓，開發(fā)商整改后，外立面仍凹凸不平。至6月25日，一場大雨后，外立面涂料被雨水沖刷掉落，在整個(gè)小區(qū)地面上大片散落。
公開資料顯示，華潤公元九里位于新吳區(qū)塘南路與太湖大道交叉口，由無錫潤騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，系華潤置地旗下。項(xiàng)目建筑面積270188平米，占地面積108075.2平米，樓棟為28棟，包括高層、洋房、疊拼三種建筑類型，共847戶。
對(duì)此，新吳區(qū)質(zhì)監(jiān)站工作人員于7月1日表示，當(dāng)日質(zhì)監(jiān)站已派出工作人員到現(xiàn)場，外立面保溫層未被破壞。天氣轉(zhuǎn)好后，開發(fā)商會(huì)進(jìn)行外立面修復(fù)工作。
“涂料掉落后，有業(yè)主看到開發(fā)商已經(jīng)開始著手修復(fù)，正在局部刷涂外墻。不過，無錫現(xiàn)處于雨季，多雨又高溫，在這一情況下，我們擔(dān)憂修補(bǔ)時(shí)機(jī)是否合適。”一位業(yè)主表示。
此外，一位高層業(yè)主反映精裝房屋交付時(shí)室內(nèi)樓板平整度超出《住宅分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。對(duì)此，新吳區(qū)質(zhì)監(jiān)站于3月16日進(jìn)行了現(xiàn)場查驗(yàn)，出示的意見書顯示，“投訴人家中存在房屋天棚、墻面不平整，陽臺(tái)移門垂直度偏差等質(zhì)量問題。建設(shè)單位表示將制定專項(xiàng)維修方案，具體維修時(shí)間雙方待確認(rèn)。”至7月初，該業(yè)主反映，仍未與開發(fā)公司達(dá)成一致意見。
來賓錢江美域二期進(jìn)度落后 住建局已經(jīng)采取監(jiān)管措施
廣西來賓錢江美域二期的一位業(yè)主稱，即將于9月交付的四棟樓（15#、17#、18#、19#樓），實(shí)際工程進(jìn)度與開發(fā)商發(fā)布的《錢江美域二期項(xiàng)目后續(xù)工程建設(shè)倒排工期表》顯示的施工進(jìn)度不符，或存在延期交付風(fēng)險(xiǎn)。
公開資料顯示，錢江美域二期位于廣西壯族自治區(qū)來賓市武宣縣七星大道北面、仙湖路東，由廣西匯澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地面積185696.90平方米，容積率3.48，綠地率27%，共13棟樓，住宅戶數(shù)1174戶。該項(xiàng)目于2018年10月開工，合同約定交房日期為2020年12月31日，實(shí)際上，5棟樓于2021年5月至2022年1月陸續(xù)交付。另有4棟樓將于2022年9月份（15#、17#、18#、19#樓）交付，其余樓座將于2022年12月交付。
對(duì)此，6月30日，武宣縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員表示，收到業(yè)主反映的施工進(jìn)度與實(shí)際不符的投訴后已經(jīng)采取措施，目前，每周都按照計(jì)劃去現(xiàn)場查看，前期因?yàn)橛昙荆糠中〉墓?jié)點(diǎn)沒有跟上。等到天氣好了，開發(fā)商會(huì)按照計(jì)劃進(jìn)度去完成，盡按照承諾9月底完成4棟樓的交付。
業(yè)主反映的另一個(gè)焦點(diǎn)問題則是開發(fā)商沒有按規(guī)定將購房款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。對(duì)此，武宣縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的工作人員表示，2019年1月，當(dāng)時(shí)來賓市住房和城設(shè)委員會(huì)發(fā)布了關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知。各縣在2019年5月開始執(zhí)行，在2019年這一政策實(shí)施之后的購房款項(xiàng)已經(jīng)納入預(yù)售資金監(jiān)管，款項(xiàng)肯定用于工程支出，有審批文件依據(jù)可以公開查詢。
關(guān)于業(yè)主所擔(dān)心的項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，武宣縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的工作人員表示，現(xiàn)在既然開發(fā)商已制定施工計(jì)劃，住建局也采取了監(jiān)管措施，每周派人進(jìn)去查看進(jìn)度，督促開發(fā)商在承諾的期限內(nèi)完工交付。
南陽陽光城麗景花園：讓業(yè)主買車位自救以籌款完成剩余工程
南陽陽光城麗景花園的一位業(yè)主稱，2022年6月30日是約定交房的日期。然而，業(yè)主既未收到交房通知，又沒收到延期交房通知。“一周前我們?cè)谑┕がF(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，水電、綠化、車庫、外墻等工程未完工。從現(xiàn)場工人處得知，開發(fā)商資金不到位，項(xiàng)目一直處于半停工狀態(tài)”。
公開資料顯示，陽光城麗景花園位于河南省南陽市臥龍區(qū)臥龍路與雪楓路交會(huì)處東北角，由河南博泰恒信置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，系陽光城旗下。項(xiàng)目于2019年6月開盤，合同約定2022年6月30日交付，總戶數(shù)982戶。
業(yè)主在施工工人處了解到開發(fā)商存在“拖欠分包企業(yè)工錢”這一情況，對(duì)此，南陽市臥龍區(qū)住建部于2022年6月22日通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板表示，“開發(fā)商已按照合同約定的支付比例撥付給分包企業(yè)，不存在拖欠工錢的問題。”
與開發(fā)商溝通過的一位業(yè)主稱，“開發(fā)商表示陽光城集團(tuán)陷入債務(wù)危機(jī)后不再往項(xiàng)目撥款，目前監(jiān)管賬戶資金不夠完成剩余工程，希望業(yè)主自救購買車位，籌款完成剩余工程。”目前，令業(yè)主感到困擾的問題主要是：“業(yè)主通過買車位自救的話，能否覆蓋工程剩余款項(xiàng)？如果不購買車位的話，項(xiàng)目是否面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)？”
南陽市住建局于6月30日通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板表示，目前區(qū)政府、街道辦已成立聯(lián)合工作專班，正在解決該項(xiàng)目相關(guān)問題。
重點(diǎn)投訴問題：雨后滲漏
近日，包括藍(lán)光翡翠灣三期、翠海花園、祥源金港灣、高新天琴灣、西城尚都等項(xiàng)目業(yè)主反映，進(jìn)入雨季以來，房屋屋頂、屋面、外墻、外窗等處出現(xiàn)雨后滲漏。
一般情況下，業(yè)主常常在交房后的雨季發(fā)現(xiàn)此類問題。雨后滲漏的主要原因包括：開發(fā)商在建設(shè)期間防水選材不當(dāng)、施工不規(guī)范等引發(fā)的滲漏；物業(yè)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備管理不善造成的滲漏，如排水管未及時(shí)清理造成屋頂積水引發(fā)滲漏；業(yè)主委托裝修公司進(jìn)行裝修時(shí)破壞原防水層又未做好二次防水引發(fā)的滲漏。
對(duì)此，云南凌云律師事務(wù)所律師鄒潔表示，在房屋居住的過程中，若房屋在質(zhì)量保質(zhì)期內(nèi)，出現(xiàn)《商品房住宅質(zhì)量保證書》中保修范圍的情形，如房屋主體不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、房間滲漏等問題的，可要求開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。
根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。
哪些情況下物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)滲漏的維修責(zé)任？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。”鄒律師表示，需業(yè)主與物業(yè)公司在合同中約定，一般包括房屋的共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備，如房屋的外墻面、通道、樓梯間、屋面、上下水管道、公用水箱等，需由物業(yè)公司負(fù)責(zé)這些公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施的維修和服務(wù)，對(duì)設(shè)施設(shè)備管理不善造成的滲漏負(fù)責(zé)；因業(yè)主裝修破壞防水層導(dǎo)致雨后滲漏，則不屬于開發(fā)商以及物業(yè)公司的責(zé)任范圍，應(yīng)由住戶自行處理。
明星項(xiàng)目
上周，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，甄選出本期明星樓盤，包括南京市長江華府、濟(jì)南市龍湖天奕、青島市大云谷·嶗山金茂府、西安市招商城市主場和漳州市建發(fā)和悅。
中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。
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