中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第五十三期：打造交付力樣本
2022-08-29 中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第53期發(fā)布。
8月22日至8月28日，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)全網(wǎng)監(jiān)測(cè)房產(chǎn)質(zhì)量領(lǐng)域的要聞報(bào)道，監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在政策層面，本周內(nèi)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確允許地方“一城一策“靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。地方政策上，江西萍鄉(xiāng)、江蘇常州、湖南長(zhǎng)沙等城市因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，涉及契稅補(bǔ)貼、取消限購(gòu)、降低稅率等。
此外，值得關(guān)注的是，多地推出的“團(tuán)購(gòu)商品房”政策，包括四川眉山、廣州增城、湖北黃岡、四川巴中、吉林長(zhǎng)春等多城發(fā)文支持鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位組織商品房團(tuán)購(gòu)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，此舉既是批量去庫(kù)存的新思路，又是激活住房交易行情的有效手段。
房企層面，本周多家房企密集發(fā)布中期業(yè)績(jī)，其中部分房企面臨利潤(rùn)下降或虧損。據(jù)中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，虧損主因包括銷(xiāo)售同比下滑，疫情影響導(dǎo)致工程進(jìn)度推遲，年內(nèi)交付體量下跌，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少以及商業(yè)租賃需求下降，投資物業(yè)公允價(jià)值增值減少、外匯波動(dòng)造成匯兌損失等。
本周行業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)話題為“交付力”。目前，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企違約問(wèn)題突出。優(yōu)秀品牌房企將保交付作為工作重心，紛紛推進(jìn)流程化交付體系，包括融創(chuàng)中國(guó)推出的“歸心交付體系2.0”、龍湖集團(tuán)提出的“智善交付體系”、美的置業(yè)推出的交付品牌“橙意家”、海倫堡打造的“3+2”悅享交付體系等，其主要圍繞產(chǎn)品落地及服務(wù)跟進(jìn)兩大環(huán)節(jié)，提升交付力與客戶(hù)滿(mǎn)意度。
【一周要聞】
定調(diào)地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸政策
8月24日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議最受業(yè)內(nèi)關(guān)注的一項(xiàng)重磅政策是：允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。有分析人士認(rèn)為，短期來(lái)看，各地優(yōu)化信貸政策的力度有望加大，通過(guò)降首付、降利率等降低購(gòu)房成本，尤其是核心二線城市，預(yù)計(jì)將對(duì)認(rèn)房認(rèn)貸政策進(jìn)行優(yōu)化，促進(jìn)合理住房需求釋放。
多地對(duì)房?jī)r(jià)設(shè)置“跌停板”
本周內(nèi)，云南省昭通市人民政府發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，提出穩(wěn)定房?jī)r(jià)促銷(xiāo)售，指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域房?jī)r(jià)水平、市場(chǎng)供需、產(chǎn)品品質(zhì)等情況合理定價(jià)，并嚴(yán)格執(zhí)行一房一價(jià)備案制度，不惡意降價(jià)，保持房?jī)r(jià)在合理區(qū)間運(yùn)行。
近一年以來(lái)，已有超過(guò)22個(gè)城市對(duì)房企大幅降價(jià)采取了相應(yīng)措施，包括泰州、岳陽(yáng)、桂林、昆明、沈陽(yáng)、江陰、株洲、唐山等，措施包括直接出臺(tái)“限跌令”，為房?jī)r(jià)設(shè)置“跌停板”，要求項(xiàng)目降價(jià)不能超過(guò)15%或10%;或通過(guò)召開(kāi)座談會(huì)方式防止房企“惡意降價(jià)”行為;或?qū)ο嚓P(guān)降價(jià)房企進(jìn)行約談。
多地鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)商品房
8月24日，四川眉山市住建局發(fā)布《市外在眉團(tuán)購(gòu)新建商品住宅配套政策(征求意見(jiàn)稿)》，政策規(guī)定市外黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體在眉山市范圍內(nèi)一次性購(gòu)買(mǎi)30套以上的新建商品住宅的，可優(yōu)惠購(gòu)房款3%，一次性團(tuán)購(gòu)50套以上，可優(yōu)惠4%，一次性團(tuán)購(gòu)100套以上，可優(yōu)惠5%。
公開(kāi)資料顯示，目前已有廣州增城、湖北黃岡、四川巴中、吉林長(zhǎng)春等多城發(fā)文支持鼓勵(lì)商品房團(tuán)購(gòu)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，“團(tuán)購(gòu)政策”具有積極意義，是批量去庫(kù)存的新思路，也是激活住房交易行情的有效手段。
地方加快因城施策 用足用好政策工具箱
8月23日，萍鄉(xiāng)發(fā)布了《中心城區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼和契稅補(bǔ)貼發(fā)放實(shí)施細(xì)則》，明確對(duì)于普通家庭、二孩和三孩家庭剛需性質(zhì)的，分別可以享受1萬(wàn)元/套、200元/平方米、300元/平方米的補(bǔ)貼。對(duì)于改善性需求，則可以享受5000元或8000元的補(bǔ)貼。此次政策規(guī)定補(bǔ)貼采用開(kāi)發(fā)企業(yè)直補(bǔ)的方式，在購(gòu)房款中直接抵扣。據(jù)8月24日常州日?qǐng)?bào)消息顯示，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的常州市二手商品住房，自2022年9月1日起再次上市交易時(shí)間不作限制。8月24日，長(zhǎng)沙明確4%的稅率重新調(diào)整為2%的稅率，市民購(gòu)買(mǎi)二套房面積小于90平方米的新房和二手房，契稅稅率為1%，大于90平方米的按2%稅率執(zhí)行。
多家上市房企發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告
本周內(nèi)，龍湖集團(tuán)發(fā)布未經(jīng)審核中期業(yè)績(jī)公告披露，期內(nèi)營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)56.4%至948.0億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利65.5億元，同比增長(zhǎng)6.1%。保利置業(yè)發(fā)布中報(bào)披露，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約222.58億港元，同比增長(zhǎng)58.2%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)14.64億港元，同比下滑16.7%。中國(guó)海外發(fā)展發(fā)布未經(jīng)審核中期業(yè)績(jī)公告披露，期內(nèi)取得收入為1037.9億元，公司股東應(yīng)占溢利為167.4億元。綠城中國(guó)發(fā)布中報(bào)披露，期內(nèi)取得收入人民幣647.31億元，較去年同期增長(zhǎng)79.1%，期內(nèi)利潤(rùn)人民幣48.6億元，較去年同期增長(zhǎng)24.3%。
從發(fā)布房企的業(yè)績(jī)預(yù)告來(lái)看，利潤(rùn)下降或虧損的房企較往年大幅增加。A股上市房企期內(nèi)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)的包括藍(lán)光發(fā)展、首開(kāi)股份、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城等房企，港股上市房企中股東應(yīng)占溢利或凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損的包括正榮地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等。
據(jù)中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，虧損主因包括銷(xiāo)售同比下滑，疫情影響導(dǎo)致工程進(jìn)度推遲，年內(nèi)交付體量下跌，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少以及商業(yè)租賃需求下降，投資物業(yè)公允價(jià)值增值減少、外匯波動(dòng)造成匯兌損失等。
【熱點(diǎn)話題】
房企聚焦交付力
本周內(nèi)，房企紛紛發(fā)布2022年中報(bào)，其中，“交付力”成為出現(xiàn)最頻繁詞條。
目前，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企違約問(wèn)題突出。在這一背景下，“保交付”不僅是恢復(fù)行業(yè)信心的基石，更是關(guān)系穩(wěn)民生的重要環(huán)節(jié)。因此，優(yōu)秀品牌房企將保交付作為工作重心，紛紛推進(jìn)流程化交付體系，包括融創(chuàng)中國(guó)推出的“歸心交付體系2.0”、龍湖集團(tuán)提出的“智善交付體系”、美的置業(yè)推出的交付品牌“橙意家”、海倫堡打造的“3+2”悅享交付體系等，其主要圍繞產(chǎn)品落地及服務(wù)跟進(jìn)兩大環(huán)節(jié)，提升交付力與客戶(hù)滿(mǎn)意度。
其中，龍湖“智善交付體系”依托“集團(tuán)-地區(qū)-項(xiàng)目”三級(jí)品控體系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目從開(kāi)工到交付的360°建造監(jiān)管;通過(guò)覆蓋項(xiàng)目全周期的300余個(gè)品質(zhì)關(guān)鍵點(diǎn)打磨和100+不同層級(jí)的檢查診斷，進(jìn)行過(guò)程把控，確保品質(zhì)落地;在交付過(guò)程中，通過(guò)一房多驗(yàn)、交付活動(dòng)、管理體系等一整套交付標(biāo)準(zhǔn)，自主研發(fā)“云交付”系統(tǒng)，確保優(yōu)質(zhì)交付體驗(yàn)。
“歸心交付體系”是融創(chuàng)將歸心社區(qū)完整地交付給業(yè)主的全過(guò)程，歸心交付體系6大核心理念分別從工程品質(zhì)、全生命周期服務(wù)鏈、社區(qū)空間和內(nèi)容的營(yíng)造以及融創(chuàng)全業(yè)務(wù)客戶(hù)權(quán)益平臺(tái)，更全面、高質(zhì)量地構(gòu)建起社區(qū)新生態(tài)。
美的置業(yè)的“橙意交付體系”則薈聚了251項(xiàng)專(zhuān)屬服務(wù)內(nèi)容，從歸家動(dòng)線、園林建筑、精工板房、智慧家居到置業(yè)服務(wù)搭建起的全流程交付體系，為業(yè)主構(gòu)建一個(gè)充滿(mǎn)人情味和生活氣息的社區(qū)新生活。
隨著對(duì)交付力理解的不斷深入，愈來(lái)愈多房企意識(shí)到交付力不僅是個(gè)節(jié)點(diǎn)，而是貫穿產(chǎn)品從研發(fā)、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、工程、交付前服務(wù)、交付體驗(yàn)，乃至交付后生活場(chǎng)景等全周期、多節(jié)點(diǎn)的服務(wù)體系。
【標(biāo)桿項(xiàng)目】
8月22日至8月28日，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)基于市場(chǎng)認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，從百城熱銷(xiāo)樓盤(pán)中選取本周關(guān)注度較高的五個(gè)品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目，包括深圳市華潤(rùn)城、上海市瑞虹新城·瑧庭、石家莊市萬(wàn)科翡翠書(shū)院、沈陽(yáng)市碧桂園·大城印象和寧波市江山云起。
在本周標(biāo)桿項(xiàng)目中，瑞虹新城·瑧庭關(guān)注熱度較高。該項(xiàng)目產(chǎn)品力亮點(diǎn)為園林景觀的打造。園林景觀打造上，瑞虹新城·瑧庭一反主題式打造的園林的慣常思路，而是從一系列生活場(chǎng)景出發(fā)，通過(guò)空間變換，制造出了流動(dòng)的自然景象——全景洄游園林。提取自然界“灣流峽谷”的原始地貌氣質(zhì)，將景觀還原，生成風(fēng)之廊、水之谷、光之閣、夢(mèng)之林四大社區(qū)生活功能空間，在這里，或獨(dú)處?kù)o思，或與親朋摯友交流，或與孩子游戲，實(shí)現(xiàn)自我空間與公共空間、生活空間與自然空間的有度銜接。
【輿情風(fēng)險(xiǎn)】
在項(xiàng)目輿情方面，本周中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行共收到45條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出5個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題項(xiàng)目。具體來(lái)看，本周輿情風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目分別為樾熙府、中鯤府、旭輝宸宇府、金地悅城大境和瑞景·凱旋城，涉及的開(kāi)發(fā)商包括中交地產(chǎn)、富力集團(tuán)、中鯤地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、金地集團(tuán)、大悅城控股和淮北瑞景置業(yè)有限公司，涉及的問(wèn)題包括房屋質(zhì)量問(wèn)題、未取得商品房預(yù)售許可證的情況下擅自預(yù)售商品房、未完成即交付業(yè)主使用等。
在房企輿情層面，本周中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行全網(wǎng)監(jiān)測(cè)后發(fā)現(xiàn)輿情風(fēng)險(xiǎn)較高的房企包括藍(lán)光發(fā)展、融信中國(guó)、天譽(yù)置業(yè)、金科地產(chǎn)和大發(fā)地產(chǎn)，涉及輿情事件包括“被列為失信執(zhí)行人”、“2022年上半年錄得較大虧損”以及“集團(tuán)流動(dòng)性限制進(jìn)一步加劇”等�！ �
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