中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第四十九期：警惕“零首付購房”套路
2022-08-01 中國質(zhì)量萬里行 點擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第49期發(fā)布。
2022年7月25日-7月31日，中國質(zhì)量萬里行共收到48條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個需要重點關(guān)注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發(fā)商包括金僑集團、當(dāng)代置業(yè)、美景集團、安徽建工集團、河南美廬置業(yè)有限公司、瀚海置業(yè)、四川省江油市建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、三巽集團、蘇瑞置業(yè)、耒陽萬順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和富力地產(chǎn)。涉及的項目分別為金僑瑞公館、西山上品灣、美景美地麟城蘭園、安建·翰林天筑、美廬天下城、瀚海·思念城、建工·璟宸晴天、如意郡、萬順壹品和富力院士庭。
經(jīng)統(tǒng)計，十個項目涉及的問題包括：房屋質(zhì)量問題、項目停工、延期交付、無證預(yù)售、涉嫌虛假宣傳、整改拖延、未公示不利因素、預(yù)售資金未進入監(jiān)管賬戶、爛尾風(fēng)險等。
本期投訴項目中，中國質(zhì)量萬里行重點關(guān)注美景美地麟城蘭園、富力院士庭、瀚海·思念城共三個項目。其中，河南省鄭州市美景美地麟城蘭園業(yè)主稱，合同約定于2021年12月30交房，停工約1年。開發(fā)商曾稱延期至2022年6月30號交付，未兌現(xiàn)承諾，業(yè)主擔(dān)憂爛尾風(fēng)險。河北省邯鄲市富力院士庭業(yè)主稱，繳納首付款后購房合同被開發(fā)商收走，一直未能辦理公積金貸款，交付時，部分業(yè)主被迫改簽為現(xiàn)房合同，放棄逾期交付違約金。河南省鄭州市瀚海·思念城的業(yè)主稱，預(yù)售監(jiān)管資金共26億元去向不明，近一年來工程進度緩慢，合同約定交房日期為2022年6月30日，后延期至2022年12月31日前，目前仍剩余大量工程未完成。
鄭州美景美地麟城蘭園停工1年 業(yè)主擔(dān)心“爛尾”
鄭州美景美地麟城蘭園業(yè)主稱，“合同約定于2021年12月30日交房，目前停工時間約1年左右。開發(fā)商曾公告延期至2022年6月30日交付，并未兌現(xiàn)承諾。業(yè)主都擔(dān)憂項目是不是要爛尾了。”
公開資料顯示，美景美地麟城蘭園推廣名為美景美地麟洲，目前更名為美麟國際公館，位于鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)前程大道以東，仁通街以西，物流大道以南三江路以北，由鄭州浙甌置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，系美景集團旗下。項目占地面積67333.67平方米，建筑面積260000平方米，共11棟樓。
在業(yè)主多次催促下，2022年7月21日鄭州浙甌置業(yè)發(fā)布了一封《關(guān)于美地麟城蘭園項目業(yè)主關(guān)注問題的回復(fù)》，回復(fù)函中稱：“目前，項目正積極整合公司現(xiàn)有資源來推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，項目計劃于2022年11月1日前完成復(fù)工。復(fù)工后，會重新排布項目施工計劃和交付計劃。”
一位業(yè)主質(zhì)疑稱，“每年年底鄭州為了空氣治理，工地都會有一段時間不能施工，11月1日前完成復(fù)工，等于開工幾天即停工。”
7月26日，業(yè)主們來到經(jīng)開區(qū)信訪辦、住建局反映項目停工問題，請求政府監(jiān)督協(xié)調(diào)開工建設(shè)，一位業(yè)主表示：“當(dāng)日，住建局、信訪辦以及開發(fā)商代表共同商議解決方案，稱8月2日給業(yè)主答復(fù)。”
針對業(yè)主最為關(guān)心的如何才能推動項目實現(xiàn)復(fù)工這一問題，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣說，首先，盡快針對挪用預(yù)售資金提起相關(guān)的違法查處申請。其次，通過信息公開申請等方式對這個項目的開發(fā)建設(shè)做全面的調(diào)查和了解，進一步核實這個項目是否還存在其它問題。再次，若核實發(fā)現(xiàn)除挪用預(yù)售資金外，還有其它違法違規(guī)行為，盡快提起相關(guān)的查處申請，申請相關(guān)部門對這種違法行為進行調(diào)查處理。在上述法律手段的基礎(chǔ)上，可以建立和開發(fā)商等多方主體談判的平臺，進而推動開發(fā)商盡快完工交房。
邯鄲富力院士廷重簽現(xiàn)房合同遭業(yè)主反對
近日，河北邯鄲富力院士廷一位業(yè)主稱，2019年購入一套商品房，交付首付款并申請辦理公積金貸款，開發(fā)商以蓋章為由收走購房合同，此后一直未返還，購房者因而未能辦理公積金貸款，直到項目交付后近一年，開發(fā)商才通知改簽現(xiàn)房合同，以此規(guī)避逾期賠償責(zé)任。
公開資料顯示，富力院士廷位于河北省邯鄲市磁縣友誼大街和諧大道交口東南角，由邯鄲市極富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，系富力地產(chǎn)旗下項目。項目建筑面積21萬平方米，占地面積約14萬平方米，包括高層、板樓、聯(lián)排、獨棟別墅等建筑類型，共35棟，精裝交付，總戶數(shù)為1669戶。
一位業(yè)主稱，“合同約定2020年12月30日交房，實際于2021年初交付，到2022年3月，開發(fā)商把房子都做了首次登記，期房可以當(dāng)成現(xiàn)房銷售，才開始要求此前公積金貸款業(yè)主改簽現(xiàn)房合同，再去辦理公積金貸款。簽了現(xiàn)房合同，就意味著沒有違約金，有一部分業(yè)主因為孩子上學(xué)不得不改簽，另有部分業(yè)主至今未簽，堅持開發(fā)商應(yīng)按照合同約定賠償逾期交付違約金。”
對此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示，開發(fā)商無權(quán)要求購房人重新簽署現(xiàn)房合同，更無權(quán)以此規(guī)避自己的延期交房違約責(zé)任。民法典第一百一十九條規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)遵守雙方已經(jīng)簽署的購房合同，且應(yīng)當(dāng)依約依法承擔(dān)違約責(zé)任。一旦購房人在開發(fā)商的誤導(dǎo)下、誘導(dǎo)下，甚至威脅下簽署了開發(fā)商逃避責(zé)任的協(xié)議，后續(xù)則再難以維權(quán)。
鄭州瀚海·思念城工程進度緩慢 業(yè)主“急”交付
近日，鄭州瀚海·思念城的一位業(yè)主表示，項目從2021年10月開始工程進度緩慢，瀚海·思念城合同約定交房日期為2022年6月30日，后延至2022年12月31日前。以目前工程進度來看，仍有大量工程未完成。
公開資料顯示，瀚海·思念城位于河南省鄭州市金水區(qū)國基路與渠東路交匯處，由河南新瀚海置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，系瀚海置業(yè)旗下項目。瀚海·思念城分為東院、西院、北院，其中東院共4棟樓于2019年4月取得《商品房預(yù)售許可證》，西院共10棟樓于2019年8月～2020年4月取得《商品房預(yù)售許可證》、北院共6棟樓于2020年8月至2021年6月取得《商品房預(yù)售許可證》。
2022年7月19日瀚海·思念城五方會談上，開發(fā)商表示拖欠施工方中建七局款項為1700萬，已付清1500萬，剩余欠款200萬在交驗后付清。已完成住宅部分付款約定，具備復(fù)工、推進條件。出具的工期計劃披露，8月底外立面完成，9月底地坪完工，10月份內(nèi)部裝修完工，12月份景觀完工。
對此，一位從事工程建設(shè)的業(yè)主稱，“東院剩余工程量不多，可能半年差不多完工。但是西院外立面都還沒有做完，按照目前節(jié)奏，滿工也要一年的時間。開發(fā)商所謂的年底交付還要畫個大大的問號。”
7月28日，瀚海·思念城售樓處一位工作人員稱，項目一直未停工，目前在正常施工，每天有二三百個施工人員，項目在年底能交房。延期交付的違約金在交房時確定。
8月1日業(yè)主開放日上，業(yè)主發(fā)現(xiàn)施工人數(shù)僅100人左右。一位業(yè)主表示，“五方會議上明確了施工方收到款項后全面復(fù)工，不能因為商業(yè)部分拖欠工程款而停工住宅。然而，從五方會議至今，施工方并未動工。”
重點投訴問題：警惕“零首付”套路
近日，包括河北邢臺天山九峰、山東煙臺旭輝銀盛泰·輝盛嵐灣、河南濮陽星聯(lián)澶府、廣東惠州國正天境灣、江西上饒中兆院子等項目宣稱“零首付買房”，引起了不少購房者的關(guān)注。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，實際上，“零首付”并非無需支付首付款，或是先由買家支付首付，等貸款審批后，開發(fā)商再將首付款返現(xiàn)給買家，相當(dāng)于購房返首付；或是首付款由開發(fā)商現(xiàn)行墊付，購房者在一定時間內(nèi)進行分期支付，相當(dāng)于開發(fā)商向購房者提供“首付貸”；或是開發(fā)商與第三方金融公司合作，通過“首付貸、首付分期”等方式幫助購房者融資。
“零首付”看似降低了購房門檻，減輕了購房者資金周轉(zhuǎn)壓力。實際上，其市場風(fēng)險不容忽視。
早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作》就明確規(guī)定嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資，嚴(yán)禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。
對此，王玉臣律師表示，首先，“零首付”本身是一種違規(guī)行為�？雌饋硭坪跏菐唾彿空撸珜嶋H上，在現(xiàn)實操作中往往會伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時還可能會規(guī)避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。其次，降低首付，雖然暫時起到緩解購房者資金壓力的作用，但實際上“零首付”購房的利息要高出正常商業(yè)貸款許多。短時間內(nèi)購房者不僅要償還開發(fā)商墊付的剩余首付款，同時還要償還銀行按揭貸款，負(fù)擔(dān)不但沒有減輕，還款壓力反而更大。
明星項目
上周，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報輿情研究室基于市場認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括廣州市品越華府、珠海市華發(fā)橫琴灣、上海市仁恒海上源、長沙市萬科臻灣匯和北京市學(xué)府壹號院。
中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護消費者權(quán)益，實現(xiàn)人們對美好生活的向往。
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