中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第六十六期：2023年地產(chǎn)政策新風(fēng)向
2022-12-26 中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第66期發(fā)布。
12月19日至12月25日，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)全網(wǎng)監(jiān)測(cè)房產(chǎn)領(lǐng)域的要聞報(bào)道。監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在中央政策層面，12月21日，據(jù)央行消息，人民銀行行長(zhǎng)易綱主持召開(kāi)會(huì)議，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)，推動(dòng)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。同日，據(jù)證監(jiān)會(huì)消息，中國(guó)證監(jiān)會(huì)黨委書(shū)記、主席易會(huì)滿(mǎn)主持召開(kāi)黨委會(huì)議。會(huì)上提及證監(jiān)會(huì)黨委將大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。隨著本次證監(jiān)會(huì)的表態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)“借殼”上市與涉房重組等方面，釋放了更為積極的信號(hào)。
地方政策上，本周，南京持續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，取消外地購(gòu)房者社保及個(gè)稅要求，同時(shí)優(yōu)化二套房首付比例，購(gòu)房者結(jié)清首套房貸款的，二套房首付比例降至三成，未結(jié)算首套房貸款的，購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例降至四成。南京成為首個(gè)取消外地購(gòu)房者社保及個(gè)稅要求的核心省會(huì)城市。
在房企層面，自證監(jiān)會(huì)發(fā)布實(shí)施5項(xiàng)措施，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資政策出臺(tái)后，近日，多家房企掀起配股融資潮。雅居樂(lè)、旭輝控股均發(fā)布折價(jià)配售公告，新城發(fā)展宣布已完成近20億港元配股，此外，萬(wàn)科計(jì)劃制定發(fā)行境外上市外資股（H股）方案。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自11月以來(lái)，已有25家上市房企發(fā)布配股或定增融資公告。 本周行業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)話(huà)題為“2023年地產(chǎn)政策新風(fēng)向”。近期，高層頻繁為房地產(chǎn)定調(diào)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”，劉鶴副總理強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。高層明確指出房地產(chǎn)的穩(wěn)定對(duì)于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定恢復(fù)至關(guān)重要，在2023年經(jīng)濟(jì)工作中，供給端、需求端地產(chǎn)政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
【一周要聞】
央行：引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)防范化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)
12月21日，據(jù)央行消息，人民銀行行長(zhǎng)易綱主持召開(kāi)會(huì)議，提出推動(dòng)金融平穩(wěn)健康運(yùn)行。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，支持剛性和改善性住房需求。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)，推動(dòng)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。推動(dòng)長(zhǎng)租房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)，按照租購(gòu)并舉方向加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。
證監(jiān)會(huì)：允許符合條件房企“借殼”已上市房企
12月21日，據(jù)證監(jiān)會(huì)消息，中國(guó)證監(jiān)會(huì)黨委書(shū)記、主席易會(huì)滿(mǎn)主持召開(kāi)黨委會(huì)議。會(huì)上提及證監(jiān)會(huì)黨委將大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。改善房企資產(chǎn)負(fù)債表是近期監(jiān)管層一再?gòu)?qiáng)調(diào)的任務(wù)，而“借殼”上市則開(kāi)辟了新思路，一方面為非上市房企增添了股權(quán)融資的新渠道，另一方面為沒(méi)有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負(fù)債表的機(jī)會(huì)。
南京優(yōu)化調(diào)控政策取消外地購(gòu)房者社保及個(gè)稅要求
近日，南京明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠；下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)；優(yōu)化二套房首付比例，購(gòu)房者結(jié)清首套房貸款的，二套房首付比例降至三成，未結(jié)算首套房貸款的，購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例降至四成；對(duì)有60歲及以上成員的本市戶(hù)籍家庭可增購(gòu)1套住房；對(duì)長(zhǎng)期工作在南京但社�；騻�(gè)稅繳納在外地的居民，只需提供半年及以上居住證明可在寧購(gòu)買(mǎi)1套住房。
LPR連續(xù)四個(gè)月保持不動(dòng)
12月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月保持一致。這是LPR利率自今年8月非對(duì)稱(chēng)下調(diào)之后，連續(xù)四個(gè)月持平。業(yè)內(nèi)分析人士指出，LPR保持不變，但不影響房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)，同時(shí)也不影響對(duì)于房企資金面的繼續(xù)改善。從房貸領(lǐng)域看，后續(xù)依然會(huì)有進(jìn)一步放松的可能，尤其是在改善型住房方面，降房貸也成為市場(chǎng)的新特征。從房企資金面來(lái)看，在既有的三支箭的基礎(chǔ)上，相關(guān)融資成本也有進(jìn)一步下調(diào)的可能，以更好為房企融資層面減負(fù)。
上市房企迎來(lái)再融資潮
自證監(jiān)會(huì)發(fā)布實(shí)施5項(xiàng)措施，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資政策出臺(tái)后，近日，多家房企掀起配股融資潮。雅居樂(lè)、旭輝控股均發(fā)布折價(jià)配售公告，新城發(fā)展宣布已完成近20億港元配股，此外，萬(wàn)科計(jì)劃制定發(fā)行境外上市外資股（H股）方案。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自11月以來(lái)，已有25家上市房企發(fā)布配股或定增融資公告。其中A股17家進(jìn)行非公開(kāi)定增融資，H股8家通過(guò)配股融資，碧桂園、雅居樂(lè)、建發(fā)國(guó)際等已經(jīng)完成配股融資，其再融資資金用途多數(shù)是“保交樓、保民生”房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還債務(wù)，個(gè)別用于資產(chǎn)重組及收并購(gòu)。
【熱點(diǎn)話(huà)題】2023年地產(chǎn)政策新風(fēng)向
近期，高層頻繁為房地產(chǎn)定調(diào)。12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“支持住房改善、新能源汽車(chē)、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)”“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”。12月15日，劉鶴副總理強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，中央財(cái)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)同樣指出“要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性”。高層明確指出房地產(chǎn)的穩(wěn)定對(duì)于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定恢復(fù)至關(guān)重要，在2023年經(jīng)濟(jì)工作中，供給端、需求端地產(chǎn)政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在供給端政策層面，持續(xù)改善房企資產(chǎn)負(fù)債表仍是監(jiān)管層一再?gòu)?qiáng)調(diào)的任務(wù)。12月15日，劉鶴副總理提及“正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況”。12月21日，證監(jiān)會(huì)黨委會(huì)議上提及落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。2023年供給端的支持政策仍有一定的優(yōu)化空間，側(cè)重點(diǎn)是進(jìn)一步改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。
從需求端政策來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷2022年的深度調(diào)整后，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒、企業(yè)端市場(chǎng)信心均尚未扭轉(zhuǎn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)下，提振市場(chǎng)信心仍是2023年需求端政策要解決的關(guān)鍵問(wèn)題。
中指研究院認(rèn)為，2023年支持剛性和改善性住房需求的政策或?qū)⑦M(jìn)一步完善，核心一二線(xiàn)城市限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等政策或繼續(xù)放松，一線(xiàn)城市政策放松預(yù)期在增強(qiáng)，核心二線(xiàn)城市政策放松空間較大，以更好地釋放改善性住房需求。
克而瑞研究中心也認(rèn)為地方需求端政策力度有望繼續(xù)加碼。2023年，中央政策定調(diào)將繼續(xù)托底，核心目標(biāo)在于全面落實(shí)保交樓，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)底部修復(fù)。預(yù)計(jì)中央政策力度仍將相對(duì)克制，強(qiáng)力刺激性政策較難落地。地方需求端政策力度有望繼續(xù)加碼，其中一線(xiàn)城市及強(qiáng)二線(xiàn)城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘桑醵�(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市或?qū)⑷嫒∠?ldquo;四限”。
【標(biāo)桿項(xiàng)目】
12月19日至12月25日，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)基于市場(chǎng)認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，從百城熱銷(xiāo)樓盤(pán)中選取本周關(guān)注度較高的五個(gè)品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目，包括三龍灣廣場(chǎng)、中海云錦、琶洲南TOD、萬(wàn)科森林公園和融創(chuàng)未來(lái)金融城。
在本周標(biāo)桿項(xiàng)目中，琶洲南TOD關(guān)注熱度較高。琶洲南TOD首創(chuàng)“科創(chuàng)CBD+灣區(qū)TOD”的多元復(fù)合綜合體，是全球九家設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)共同打造的新派國(guó)際濱水社區(qū)典范。充分尊重并保留土地、河道生態(tài)基底，保留兩岸原生植物群落，修復(fù)并連接城市的生態(tài)廊道，減少“孤島”效應(yīng)。以約600米濱江公園與約19米空中高線(xiàn)公園串聯(lián)住宅與城市，兼收繁華與生態(tài)，多維度構(gòu)建水岸雙公園的生活方式。
【輿情風(fēng)險(xiǎn)】
在項(xiàng)目輿情方面，本周中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行共收到46條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出5個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題項(xiàng)目。具體來(lái)看，本周輿情風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目分別為天譽(yù)·魚(yú)先生、金地中央公園、合肥雅郡、華誠(chéng)莫瑪宅和紹興國(guó)際金融城，涉及的開(kāi)發(fā)商包括天譽(yù)置業(yè)、金地集團(tuán)、雅居樂(lè)、泰州高新置業(yè)有限公司和金昌集團(tuán)，涉及的問(wèn)題包括精裝修質(zhì)量問(wèn)題、延期交付等。
在房企輿情層面，本周中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行全網(wǎng)監(jiān)測(cè)后發(fā)現(xiàn)輿情風(fēng)險(xiǎn)較高的房企包括皇庭國(guó)際、景業(yè)名邦、上海實(shí)業(yè)控股、泛�？毓珊透ｊ蓢�(guó)際，涉及輿情事件包括第一大股東所持部分股份被司法拍賣(mài)，公司就到期票據(jù)提出交換要約，出售旗下項(xiàng)目股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，未能如期兌付美元債，清盤(pán)呈請(qǐng)聆訊延期等。
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中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞?shì)浾摫O(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。
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