碧桂園莫斌：房地產(chǎn)市場變化超出預(yù)期，預(yù)計明年6月能夠恢復(fù)
2022-09-27 點擊：次
“對于房地產(chǎn)市場的變化，我們作為管理層也提前預(yù)判到了，但其劇烈程度確實超出預(yù)期。”8月30日，碧桂園集團(02007.HK)2022年中期業(yè)績會上，總裁莫斌并沒有回避公司面臨的壓力。
碧桂園2022年中期業(yè)績顯示，公司實現(xiàn)總收入約1623.6億元，毛利約172.1億元，凈利潤約19.1億元，公司股東應(yīng)占核心凈利潤約49.1億元。
此外，碧桂園連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司，共實現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約1851.0億元，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售面積約2348萬平方米，權(quán)益回款率達到92%，已連續(xù)7年保持90%以上的高位。
與往年財報作比較，碧桂園今年銷售及利潤數(shù)據(jù)稍顯遜色。但在房地產(chǎn)市場整體供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象的大背景下，碧桂園的經(jīng)營表現(xiàn)仍然可圈可點。
“多項關(guān)鍵財務(wù)指標都還是正數(shù)，目前房地產(chǎn)這個大環(huán)境，表現(xiàn)已經(jīng)很不錯了。”一位房企中層人士告訴時代周報記者。
更讓投資者欣喜的是，房地產(chǎn)新形勢下，碧桂園的財務(wù)安全性得到進一步增強。
報告期內(nèi)，公司總借貸余額進一步降至2936.8億元，比去年底再降7.6個百分點。期末公司凈負債率為48.1%，連續(xù)多年維持60%以下的低位，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。期末集團現(xiàn)金余額約1479.8億元，在手資金充裕。
良好的財務(wù)紀律、財務(wù)水平成為幫助碧桂園穿越周期的最好支撐。
克而瑞表示，面對此輪行業(yè)下行周期，碧桂園整體風(fēng)險可控，且具備了較強的“恢復(fù)力”，這主要得益于企業(yè)良好的基本面以及積極主動的風(fēng)險管理。在行業(yè)流動性整體趨緊的背景下，碧桂園“外部輸血+內(nèi)部造血”雙管齊下，為流動性提供了有力保障，展現(xiàn)出良好的資金實力。此外，高效回款也為企業(yè)帶來充足的流動性補給。
申萬宏源指出，中短期來看，房地產(chǎn)基本面底已現(xiàn)，后續(xù)基本面改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢，并將演繹出強于以往的結(jié)構(gòu)彈性，以碧桂園為代表的優(yōu)質(zhì)房企將進入長短期成長共振。
莫斌也在業(yè)績會上重申，下一步公司將在市場分析、政策研判、冷靜投資、區(qū)域布局、授權(quán)管理等多個方面進一步加強。同時也請廣大投資者放心，管理層有信心把企業(yè)競爭力越做越好。
“在冬天有所作為”
《順流逆流》是歌手徐小鳳的經(jīng)典作品之一，也是碧桂園創(chuàng)始人楊國強最喜愛的一首粵語歌。1997年，由楊國強親自操刀的碧桂園第一支廣告片，最終呈現(xiàn)出的風(fēng)格意境，便和《順流逆流》有異曲同工之處。
順流不迷失，逆流不躺平。用這句話形容“三十而立”的碧桂園，再合適不過。2022年以來，面對不斷變化的市場環(huán)境，“如何在冬天有所作為”成為碧桂園自上而下都在思考的新主題。
每月一次的高管會議，最能直觀看出碧桂園的憂患意識和工作重點。今年4月高管會上，楊國強提出要注意兩個安全：一是保證生產(chǎn)安全，要對生命和交付質(zhì)量負責(zé);二是重視公司資金安全，要盤活手中的資產(chǎn)，做好監(jiān)控，以銷定產(chǎn)。
6月份高管會上，碧桂園決策層提醒全體員工仍需要居安思危，保持底線思維，提前預(yù)想最壞的后果。“要繼續(xù)用高壓態(tài)勢來實現(xiàn)開源節(jié)流，全力以赴保證企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營。”
7月份高管會上，莫斌要求每個項目總要從被動接受目標，轉(zhuǎn)變?yōu)檎J真跟進項目資產(chǎn)、分析項目所處市場，結(jié)合自身管理能力，針對每一棟樓主動請纓，保證每一個項目做成。8月份管理會議上，莫斌要求公司所有工作都要圍繞當期現(xiàn)金流增量來做，另外所有區(qū)域總裁都要躬身篤行。
戰(zhàn)略制定后，能否成功，最終還是要落到執(zhí)行層面。為此，碧桂園專門成立了3支由高管親自掛帥的專攻隊，幫助一線更好地完成目標任務(wù)。“每一棟樓，每一個項目都非常之重要。”莫斌說，“大家都是在同一個‘戰(zhàn)壕’，我們共同面對市場、面對客戶，榮辱與共。”
面對行業(yè)新變化，各區(qū)域也在集團總部的指導(dǎo)下，積極主動發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。比如豫中區(qū)域經(jīng)過深入分析，就將管控發(fā)力點聚焦在：削減浪費，無效成本歸零;聚焦需求，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計;成本適配，做最優(yōu)產(chǎn)品力。經(jīng)過努力，截至2022年4月，該區(qū)域的無效成本金額同比去年下降了57%，真正做到了“不該花的錢不花，該花的錢一分不省”。
沒有退路就是勝利之路。今年上半年，碧桂園克服來自市場下行、疫情反復(fù)、合作方變化等方面的不利影響，積極調(diào)動資金和資源，推動項目進度，按時按質(zhì)保證了數(shù)量龐大的產(chǎn)品交付，上半年累計如期交付1070個批次超25萬套房屋，覆蓋全國30個省份214個城市780個區(qū)縣。據(jù)媒體統(tǒng)計，碧桂園交付量超過已披露交付量前五的其他房企的總和，遙遙領(lǐng)先于同行。
此外，2022年上半年，碧桂園累計實現(xiàn)權(quán)益現(xiàn)金回款約為1702.9億元，權(quán)益回款率92%，已連續(xù)7年回款率保持90%以上。銷售回款率越高，代表資金周轉(zhuǎn)速度越快，財務(wù)管控能力越強，越有利于提高公司現(xiàn)金流的安全性。
報告期內(nèi)，碧桂園實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入約53億元。在行業(yè)流動性壓力加劇，眾多房企出現(xiàn)債務(wù)違約、工程停工等背景下，碧桂園仍能連續(xù)實現(xiàn)凈經(jīng)營現(xiàn)金流為正，這意味著公司不需借助外部融資，僅通過經(jīng)營性回款就能覆蓋對應(yīng)的經(jīng)營性支出，凸顯了公司出色的經(jīng)營能力。
8月公布的2022年《財富》世界500強榜單上，碧桂園位列第138位，比上一年再升1位，連續(xù)六年上榜并且累計提升329位，展現(xiàn)了公司可持續(xù)發(fā)展的綜合實力。
碧桂園管理層(企業(yè)供圖)
“迎接春天的到來”
在碧桂園的舊總部，至今仍懸掛著愛默生的名言：困難，是動搖者和懦夫掉隊回頭的便橋，但也是勇敢者前進的腳踏石。
不可否認，2022年是房地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的一年，銷售市場的預(yù)期轉(zhuǎn)弱、需求疲軟、價格下滑，讓行業(yè)每一位參與者都倍感壓力。
據(jù)媒體報道，今年上半年，超過50家房企發(fā)布業(yè)績預(yù)虧公告。河南一家房企預(yù)計錄得凈利虧損約50億-60億元，四川一房企預(yù)計凈利虧損46億元;河北一房企預(yù)計凈利虧損18億元-24億元。
再把視角放大，來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅達到50.3%。在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中，有近半數(shù)企業(yè)截至6月末的目標完成率不足30%。
但危機之中往往孕育著希望。碧桂園表示，中國經(jīng)濟的韌性極強，長期向好的基本面沒有改變，新型城鎮(zhèn)化還有很長的路要走。所以地產(chǎn)行業(yè)永遠都會存在，而具備競爭力的優(yōu)秀企業(yè)始終會有一席之地。
業(yè)績會上，莫斌也明確表達了對房地產(chǎn)行業(yè)的樂觀與信心。
“我認為國家政策的調(diào)控目的都是讓房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，從去年6月份市場下行到今天，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了底部，而且到了底部盤整的時候。”莫斌表示，現(xiàn)在最重要的就是市場信心的恢復(fù)，碧桂園把預(yù)算從今年6月份做到了明年6月份，公司認為在明年6月份市場應(yīng)該恢復(fù)到健康發(fā)展的階段。
為了迎來春天的到來，碧桂園在投融資等方面也提前做了優(yōu)化調(diào)整。比如投資策略，管理層表示要布局確定性的市場，要向人口流入、市場能級較高、市場厚度較厚的方向調(diào)節(jié)。資金端，管理層強調(diào)已做好未來12個月的滾動現(xiàn)金流計劃，會結(jié)合銷售波動、直接融資渠道是否通暢、債務(wù)到期安排、現(xiàn)金等元素，形成閉環(huán)管理。
碧桂園常務(wù)副總裁程光煜還提出，為進一步提高與合作方在項目層面資金使用效率，公司還建立了合作白名單制，“合作方在黑名單的就不合作，如果是介于兩者之間的，就采用資金封閉管理的方式來解決，或者最好采取資金由我方歸集的方式解決。”
更可喜的是，為機器人建房子而成立的廣東博智林機器人有限公司(下稱“博智林”)，現(xiàn)在已經(jīng)取得了豐碩的成果。截至2022年7月底，博智林已有30款建筑機器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋28個省份(直轄市、自治區(qū))超550個項目，累計交付超1200臺，應(yīng)用施工面積超1000萬平方米。
莫斌表示，建筑機器人的發(fā)展對公司主營業(yè)務(wù)來說，就像“老虎插上翅膀”，將會為主營業(yè)務(wù)帶來更多的效益，也能為國家、社會及投資人創(chuàng)造更大的價值。
中國工程院院士、清華大學(xué)人工智能研究院院長張堯?qū)W教授表示：“碧桂園集團旗下廣東博智林機器人公司通過BIM數(shù)字化、建筑機器人、新型建筑工業(yè)化等技術(shù)創(chuàng)新，在多個復(fù)雜的施工場景上成功實現(xiàn)多機協(xié)同施工，在國內(nèi)智能建造領(lǐng)域?qū)儆谑讋?chuàng)，對中國乃至世界建筑行業(yè)的發(fā)展做出了突出貢獻。”
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