中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第五十七期：北京土拍新方向 提升居住品質(zhì)
2022-09-26 中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第57期發(fā)布。
9月19日至9月25日，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)全網(wǎng)監(jiān)測(cè)房產(chǎn)質(zhì)量領(lǐng)域的要聞報(bào)道，監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，本周內(nèi)，中消協(xié)點(diǎn)評(píng)了十類房屋領(lǐng)域不公平條款，包括房企無(wú)故不售房、廣告虛假宣傳、宣傳資料造假、延期交付房屋、租房收取中介費(fèi)、裝修施工問(wèn)題、工程施工違約金、不退預(yù)付款、物業(yè)管理、公攤費(fèi)用等，并提醒消費(fèi)者注意防范。地方政策上，北京市發(fā)布關(guān)于存量房交易“連環(huán)單”由過(guò)去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理的通知，以提高二手房交易效率，降低購(gòu)房成本。此外，值得關(guān)注的是鄭州將全面實(shí)施保交樓項(xiàng)目“交房即發(fā)證”工作，資料齊全申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的購(gòu)房人能當(dāng)天拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。洛陽(yáng)擬推出房貸“商轉(zhuǎn)公”政策，該政策出發(fā)點(diǎn)為減輕繳存職工家庭購(gòu)買自住住房貸款利息支出和生活壓力，購(gòu)房者可主動(dòng)申請(qǐng)此類公積金，對(duì)于降低月供成本等有積極的作用。
在房企層面，本周內(nèi)，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企融資加速。其中，旭輝控股完成發(fā)行規(guī)模為人民幣12億元的2022年度第二期中期票據(jù)，利率為3.22%，并由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”。至今，龍湖、碧桂園、新城控股、旭輝、美的5家示范房企均已成功發(fā)行“中債增”擔(dān)保票據(jù)。
本周行業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)話題為北京第三批土拍進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土拍規(guī)則，包括加大推出軌道交通沿線旁地塊，提高競(jìng)現(xiàn)房銷售面積地塊的比例，取消70/90戶型限制，鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)等，以提升居住品質(zhì)“含金量”為目標(biāo)，此舉代表了當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，土拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整的新方向。
【一周要聞】
中消協(xié)點(diǎn)評(píng)十類房屋領(lǐng)域不公平條款
9月21日，中消協(xié)點(diǎn)評(píng)了十類房屋領(lǐng)域不公平條款，提醒消費(fèi)者注意防范。此次中消協(xié)點(diǎn)名了十種不公平合同的行為，包括：房企無(wú)故不售房、廣告虛假宣傳、宣傳資料造假、延期交付房屋、租房收取中介費(fèi)、裝修施工問(wèn)題、工程施工違約金、不退預(yù)付款、物業(yè)管理、公攤費(fèi)用等內(nèi)容，其中購(gòu)房領(lǐng)域有4個(gè)、租房領(lǐng)域1個(gè)、裝修領(lǐng)域2個(gè)、物業(yè)領(lǐng)域2個(gè)、其他領(lǐng)域1個(gè)。中消協(xié)本次點(diǎn)評(píng)，客觀上對(duì)保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益、規(guī)范房企的房屋開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷和交付行為等都有積極的作用。
北京優(yōu)化二手房交易 試行存量房“連環(huán)單”并行辦理
近期，北京市住建委和市規(guī)自委印發(fā)《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》，將二手房交易“連環(huán)單”由過(guò)去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理。此前“連環(huán)單”家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購(gòu)買下一處住房，交易周期較長(zhǎng)。實(shí)行并行處理后，優(yōu)化了購(gòu)房資格核驗(yàn)操作，可以縮短“連環(huán)單”的交易周期，耗費(fèi)的時(shí)間大約可以縮短50天左右，從而有效提高二手房交易效率，暢通二手房置換改善鏈條，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。
鄭州“保交樓”又出新舉措
9月20日，鄭州市將全面實(shí)施保交樓項(xiàng)目“交房即發(fā)證”工作，對(duì)全市范圍內(nèi)經(jīng)確認(rèn)的停工項(xiàng)目自重新啟動(dòng)后，確保在交房時(shí)，資料齊全申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的購(gòu)房人能當(dāng)天拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。此外，據(jù)河南省鄭州市財(cái)政局消息，市房地產(chǎn)紓困基金近日再簽約落地三個(gè)項(xiàng)目，分布為惠濟(jì)區(qū)錦藝四季城、中原區(qū)裕華城、金水區(qū)豫園3個(gè)項(xiàng)目。至此，基金紓困項(xiàng)目達(dá)到7個(gè)，預(yù)計(jì)資金投入超過(guò)33億元，目前紓困項(xiàng)目已陸續(xù)實(shí)現(xiàn)復(fù)工。
洛陽(yáng)擬推出房貸“商轉(zhuǎn)公”政策
9月22日，洛陽(yáng)發(fā)布《洛陽(yáng)市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》。明確政策出發(fā)點(diǎn)為減輕繳存職工家庭購(gòu)買自住住房貸款利息支出和生活壓力。具體內(nèi)容包括提出商轉(zhuǎn)公貸款采取先還后貸的方式予以辦理，商貸已還款期限與商轉(zhuǎn)公貸款期限之和商品房不得超過(guò)30年，二手房不得超過(guò)20年。同時(shí)，當(dāng)洛陽(yáng)市公積金貸款個(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月低于 85%(含)時(shí)，開(kāi)展商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)，個(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月高于 95%(含)時(shí)，暫停商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)分析人士指出，購(gòu)房者可主動(dòng)申請(qǐng)此類公積金，對(duì)降低月供成本等有積極的作用，該類政策值得購(gòu)房者關(guān)注。
5家示范民營(yíng)房企均發(fā)行“中債增”擔(dān)保票據(jù)
9月22日，旭輝控股公告稱，全資附屬公司旭輝集團(tuán)股份有限公司于9月21日發(fā)行規(guī)模為人民幣12億元的2022年度第二期中期票據(jù)，票據(jù)的利率為3.22%，期限由2022年9月22日起計(jì)3年，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。此前，龍湖發(fā)行規(guī)模15億元人民幣的中票、美的置業(yè)發(fā)行10億元中期票據(jù)、新城控股發(fā)行10億元中期票據(jù)以及碧桂園發(fā)行15億元中期票據(jù)，均由中債信用增進(jìn)公司提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證。至今，龍湖、碧桂園、新城控股、旭輝、美的5家示范房企均已成功發(fā)行“中債增”擔(dān)保票據(jù)。
【熱點(diǎn)話題】
北京三批土拍新方向 提升居住品質(zhì)“含金量”
本周，地產(chǎn)行業(yè)熱門話題為北京第三批土拍進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土拍規(guī)則，以提升居住品質(zhì)“含金量”為目標(biāo)，此舉代表了當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，土拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整的新方向。
9月23日，北京第三批集中供地落下帷幕，共出讓18宗涉宅用地，出讓面積約74.8萬(wàn)平方米，總建筑面積147.5萬(wàn)平方米，起始價(jià)471.7億元。從成交結(jié)果來(lái)看，18宗地全部成交，最終成交價(jià)約500億元。
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，超過(guò)70%的項(xiàng)目位于軌道交通沿線，涉及豐臺(tái)、大興、房山、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、昌平、通州等，有助于減少通勤成本，增強(qiáng)居住幸福感。
從出讓規(guī)則上看，本場(chǎng)土拍中大幅提高競(jìng)現(xiàn)房銷售面積地塊的比例，18宗地塊中有13宗地將在達(dá)到最高限定地價(jià)之后競(jìng)現(xiàn)房銷售面積，競(jìng)現(xiàn)房銷售比例超過(guò)70%。從競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，共有3宗土地進(jìn)行到競(jìng)現(xiàn)房階段，中海競(jìng)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)HD00-0403-0015、0016和0013兩宗地現(xiàn)房銷售面積分別為4000平米和36000平米，首開(kāi)競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)九號(hào)線花鄉(xiāng)站造甲村FT00-1516-6031地塊現(xiàn)房銷售面積為7000平方米�，F(xiàn)房銷售所見(jiàn)及所得，可避免購(gòu)房者后期因交付質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致交付維權(quán)的情況出現(xiàn)，此外，現(xiàn)房銷售也是對(duì)開(kāi)發(fā)商品質(zhì)兌現(xiàn)實(shí)力的考驗(yàn)。
第三批供地中大部分地塊不再將70/90戶型限制作為剛性約束，房企可結(jié)合市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)多元化戶型產(chǎn)品，既可以滿足剛性需求，也可以滿足改善性置業(yè)者對(duì)于居住品質(zhì)的較高需求。
從競(jìng)拍價(jià)格、銷售指導(dǎo)價(jià)等上限價(jià)格來(lái)看，本場(chǎng)土拍中為房企留有足夠利潤(rùn)空間，可有效避免房企因利潤(rùn)空間小而降標(biāo)減配等，引導(dǎo)房企注重產(chǎn)品力，提升項(xiàng)目品質(zhì)。
此外，本輪供地中擴(kuò)大建設(shè)“全齡友好社區(qū)”試點(diǎn)范圍，全部地塊均鼓勵(lì)建設(shè)“全齡友好社區(qū)”，即從配套設(shè)施、室內(nèi)空間、交通流線設(shè)計(jì)、公共空間、智慧應(yīng)用與安全保障、服務(wù)等方面提出以適老性為主的建設(shè)要求，同時(shí)兼顧其他年齡段人員特殊需求。
【標(biāo)桿項(xiàng)目】
9月19日至9月25日，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)基于市場(chǎng)認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關(guān)注度較高的五個(gè)品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目，包括華潤(rùn)城、綠城·濱河鳴翠、碧桂園玖璽臺(tái)、長(zhǎng)江華府以及中海和平之門。
在本周標(biāo)桿項(xiàng)目中，碧桂園玖璽臺(tái)關(guān)注熱度較高。該項(xiàng)目亮點(diǎn)為“將洛陽(yáng)千年文脈融入產(chǎn)品”的理念，包括汲取傳統(tǒng)中式園林造園精髓，以“一軸三境四苑”為骨架，造禮制別院，以1.8低容積率、35.5%高綠化率，讓目之所及，皆是盎然綠意。打造了中式風(fēng)格府邸，北地塊約140㎡、170㎡、260㎡國(guó)風(fēng)大宅，8層親地設(shè)計(jì)，重拾院落生活真意。南地塊約105㎡、120㎡、140㎡闊境雅宅，煥新城市的品質(zhì)生活典范�！ �
【輿情風(fēng)險(xiǎn)】
在項(xiàng)目輿情方面，本周中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行共收到33條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出5個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題項(xiàng)目。具體來(lái)看，本周輿情風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目分別為靖云雅苑、錦繡樾江府、恒茂未來(lái)都會(huì)、雅居樂(lè)京華雅郡和銀基譽(yù)府，涉及的開(kāi)發(fā)商包括云南城鄉(xiāng)建設(shè)、華宇、東原、綠都、恒茂集團(tuán)、雅居樂(lè)和銀基地產(chǎn)，涉及的問(wèn)題包括未取得竣工驗(yàn)收備案表強(qiáng)制交房、降標(biāo)減配、工期延誤、表演式復(fù)工、未按合同約定時(shí)間交付等。
在房企輿情層面，本周中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行全網(wǎng)監(jiān)測(cè)后發(fā)現(xiàn)輿情風(fēng)險(xiǎn)較高的房企包括中南城投、綠景中國(guó)、祥生控股、新華聯(lián)控股和寶能，涉及輿情事件包括被動(dòng)減持、評(píng)級(jí)下調(diào)、股票停牌、破產(chǎn)重整以及名下商品房被法拍等。
免責(zé)聲明：本報(bào)告僅供參考，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)研究室不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞?shì)浾摫O(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。
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