盡管選擇的是國內知名開發(fā)商的住宅項目，王先生卻一點也高興不起來。
去年，王先生購買了一套煙臺萬科海云臺的住宅，再過兩個月就要收房了。但是，從8月28日開始，王先生卻開始了維權。
“買房時萬科承諾的污水處理廠改造、小區(qū)六大主題公園，現在看，恐怕都要成為泡影�！蓖跸壬f。
從8月25日開始，煙臺萬科海云臺的業(yè)主就開始了集體維權，從一開始的抗議價格下跌，到目前的抗議開發(fā)商未兌現承諾。海云臺的業(yè)主與煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司展開了近一個月的斗爭。
“造成這種局面的根本原因就在于現行的商品房預售制度。”中國消費者協(xié)會副會長、人民大學商法研究所所長劉俊海說，商品房預售制度把風險都轉移到了消費者身上，如果不對這項制度進行改革，業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾將會越來越多。
預售引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商糾紛不斷
8月22日，煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司宣布旗下的海云臺項目降價促銷，引發(fā)了前期業(yè)主的不滿。
3天之后，上百名海云臺前期業(yè)主聚集到海云臺項目售樓處抗議。8月25日，9月1日，業(yè)主代表與煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司進行了兩次談判。
從第二次談判起，業(yè)主們不再對價格下跌提出意見，而是對煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司的前期承諾提出要求�！皟r格下跌我們認了，我們希望萬科能把之前承諾的事情做好。”業(yè)主劉女士說。
最讓業(yè)主們糾結的是這個樓盤旁邊的污水處理廠。
業(yè)主提供的購房合同顯示，合同的最后一頁列出了海云臺項目周邊不利的環(huán)境因素，共有11條，其中對污水處理廠的表述為：本小區(qū)西南約150米處側面有污水處理廠及晾曬場，可能有一定異味。
“買房的時候，萬科的銷售人員說這個污水處理廠要改到地下，上面建一個公園，說要相信萬科改變周邊環(huán)境的能力�！眲⑴扛嬖V記者，再過兩個月就要收房了，還看不到一點改動的跡象。
讓業(yè)主們意外和不滿的是，在9月1日與煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司談判時，該公司副總經理郭軍否認對污水處理廠作過承諾。
中國青年報記者與郭軍取得聯系，但截至發(fā)稿時，未獲得郭軍的回復。
煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司品牌經理馬艾娜不明白為什么業(yè)主對污水處理廠這么糾結，“銷售的時候已經對這個污水處理廠進行公示了，合同里也有提示，不知道業(yè)主在糾結什么。”
但是，業(yè)主們堅持認為在污水處理廠問題上得到過萬科銷售人員的承諾。
業(yè)主提供給記者的幾封郵件顯示，煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司曾向海云臺項目銷售代理公司做出指示，在污水處理廠問題上如何向購房人解釋。比如當客戶問到對污水處理廠的遠期規(guī)劃時，銷售人員應該回答：政府確實有這些想法，但是具體規(guī)劃方案沒有落實�，F階段污水處理廠領導、技術人員正在與德國、法國的技術人員探討污泥如何處理造成影響最小的問題。
“除此之外，萬科也利用南側臨近污水處理廠的2.6萬平方米用地打造了一個大型的生態(tài)主題公園，種植了大量的落葉喬木，同時利用高大喬木在視覺上對其進行了隔斷，并且也起到凈化空氣的作用�！薄霸僬f您選擇了這里其實更看重的還是這邊的海岸稀缺資源和城市中心(煙臺)芝罘區(qū)海景房的升值潛力�！�
這幾封郵件顯示，2011年8月12日，萬科海云臺項目組在對這個污水處理廠進行考察之后，提出了一個大膽的建議：在現階段海云臺周邊無較大異味的時候，進行空氣環(huán)境質量檢測，同時在銷售中心公示，用數據證明海云臺周邊空氣環(huán)境良好，對人身體不會造成危害。這個建議得到了采納。
此外，有關海云臺項目配套六大主題公園的承諾也成為業(yè)主與煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司爭執(zhí)的焦點。
“利用20余萬平方米界外地，萬科精心打造六個主題公園。”海云臺銷售時的宣傳畫冊上這樣描述。
“可現在的銷售人員都不知道這6個主題公園了�！睒I(yè)主王先生說，9月1日，業(yè)主代表與煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司談判時，該公司副總經理郭軍表示會按照約定把六大公園建好。
業(yè)主們不放心，要求煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司就此出一個會議紀要，把有關六大公園的承諾落在紙上，但未獲得煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司的支持。
煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司品牌經理馬艾娜告訴本報記者，這六大主題公園不在開發(fā)項目內，是市政的配套工程，只不過是交給萬科來建設�！肮静⒉淮蛩惆堰@個落在紙上，不會在合同以外出具這樣的東西。”
業(yè)主最關心的問題都沒有得到滿意的答復，矛盾被激化。業(yè)主們開始持續(xù)地到售樓處堵門、打橫幅、貼標語，甚至在售樓處吃吃喝喝。
9月4日、11日，雙方一度還發(fā)生了肢體沖突。
9月6日，煙臺萬科房地產開發(fā)有限公司發(fā)出公告稱：我們如果有缺點與錯誤，一定會承擔責任，決不推卸掩飾。但沒有法律與合同依據的訴求，我們不會因為受到非理性行為的壓力而作出無原則的讓步。
預售制變種成融資工具
在煙臺萬科海云臺項目的部分業(yè)主看來，之所以陷入如今的尷尬境地，就是因為這是期房。
不僅這個項目，在全國各地，由商品房預售制引發(fā)的投訴和矛盾層出不窮。
我國房地產市場采取預售制度以來，預售商品房價格波動，質量與廣告宣傳、設計規(guī)劃不符，延期辦證、延期交房，甚至項目爛尾的事情在全國各地輪番上演。
在偉業(yè)我愛我家集團副總胡景暉看來，預售制度最大的問題就在于開發(fā)商的承諾不兌現。相比現房銷售，預售制讓開發(fā)商有了捂盤惜售、延遲建設等的可能。
預售制下，開發(fā)商有了空手套白狼的能力。房子還沒建好就可以售出實現資金回籠，繼而可以抽出資金進行別的項目的開發(fā)建設。
用胡景暉的話說，正是由于預售制，開發(fā)商可以6個鍋蓋蓋10口鍋。而對消費者來說，錢已經付了，房子還沒拿到手，風險卻先扛了起來。
“這些年我國城市化進程很快，房地產市場的需求量很大，開發(fā)商處于強勢地位，消費者沒有辦法在購房合同上與開發(fā)商進行談判�！焙皶熣f，實際造成了雙方的不公平。
而按照劉俊海的說法，預售制是把購房風險向消費者轉移的方式，這種游戲規(guī)則對消費者明顯不利。
“我國的商品房預售制來自香港，但與香港并不一樣�！敝袊鐣茖W院經濟研究所研究員汪利娜說。她提供的資料顯示，商品房預售制度并非中國獨有，在美國、英國、日本、韓國、馬來西亞等國家和地區(qū)都存在，是與現房銷售并存的一種住宅銷售方式。
但是，在這個制度的具體操作模式上，我國與其他國家和地區(qū)完全不一樣。
在香港，購房者只需要支付所買住宅全價款5%～10%的定金。日本的購房者只需要支付10%的定金。韓國購房者支付全房價款的20%~30%，且可以在一年內分期支付。美國通常是支付1萬元定金。剩下的房款等到交房的時候才結清。
不僅如此，對開發(fā)商收到的預售款也有嚴格監(jiān)管。比如在香港，預售款收入與開發(fā)企業(yè)自有資金賬戶實施分離，銀行依據開發(fā)企業(yè)的工程進度對預售款的使用和規(guī)模進行審批。
但在我國內地，購房者則需要一次性向開發(fā)商支付所有房款。開發(fā)商對預售款的使用缺少監(jiān)管。
汪利娜告訴記者，我國的商品房預售制度安排讓預售成了開發(fā)商最重要的融資來源。最高時，定金、預收款和個人按揭貸款要占到開發(fā)商資金來源的49%。
“這已經不是一個簡單的房屋買賣行為或企業(yè)訂單式生產的營銷策略的問題，而是中國特定市場環(huán)境下企業(yè)融資的一種選擇�！蓖衾日f。
是什么讓預售制在中國變成開發(fā)商的融資工具？
在胡景暉看來，主要就是1998年我國開啟房地產市場時開發(fā)商力量弱，資金實力不足，不借助這種方式很難打開房地產市場。
“當年推出公房改革的時候，1萬多元1套的房子大多數人都買不起，推出商品房后大家更買不起�！蓖衾日f，開發(fā)商拿不到回款，資金壓力大，影響繼續(xù)開工建設，而國家當時又特別缺房子。政策就向開發(fā)商進行了傾斜。
正是這種傾斜讓開發(fā)商在短短數年內迅速發(fā)展壯大起來�！暗胤秸χ_發(fā)商一起經營城市，對消費者的關注更加少了。”汪利娜說。
于是，房地產市場的風險通過這種變異的預售制轉向了消費者和銀行。
對于銀行來說，預售商品房中出現的“假按揭”、“一房多售”和“爛尾樓”都是巨大的金融風險，一些開發(fā)商挾預售款潛逃的事情也時有發(fā)生。
“商品房與其他商品不同，許多建筑質量問題只有到購房者入住使用后才能逐漸發(fā)現。可等發(fā)現質量問題，商品房常常又過了保修期�！蓖衾日f，這類曠日持久的法律官司，或由此誘發(fā)的銀行不良貸款率的上升，在許多城市都屢見不鮮。
預售制到了該廢止的時候
正是這種“變異”的商品房預售制導致房地產市場上不誠信行為比比皆是。近年來，有關商品房預售制的爭論從來就沒有停止過。今年還一度傳出要廢除商品房預售制度的消息。
在汪利娜看來，這個制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質量評價體系和質量終身制度，完善網上交易平臺體系建設等。
“最關鍵的就是要把游戲規(guī)則做好�！蓖衾日f，法律層面如果強化了對消費者的保護，開發(fā)商就不敢在質量、配套等問題上放松要求。在預售制度中，消費者始終處在信息不對稱和相對弱勢的地位，強化對消費者的保護是必須的。
在汪利娜看來，預售制度的改革很難一步到位，但不能不改，可以逐漸提高標準。比如從現行的高層封頂后預售，逐步提高到完成外部裝修、內部裝修或按完成全部工程百分比給予預售許可；要求企業(yè)提留質量保證金；加快房地產企業(yè)征信制度建設等。
“對那些無視預售合同不按期交房的開發(fā)企業(yè)，消費者有權要求賠償，政府應(對這些企業(yè))給予處罰。”汪利娜說，相關法律一定要嚴格執(zhí)行。
按照《中華人民共和國消費者權益保護法》，消費者享有公平交易權和求償權。也就是說，當消費者購買了名不符實的商品房時，有權拒絕履行房屋買賣合同，并要求開發(fā)商給予賠償。但在現實中，消費者向開發(fā)商索賠基本不可能。
應該說，在現行商品房預售制度下，開發(fā)商獲得了快速成長的機會，與1998年時相比，現在開發(fā)商的實力已經不可同日而語。
“這么多年下來，很多開發(fā)商都上市了，融資渠道越來越多，開發(fā)商的利潤率也很高�！焙皶熣f，目前已經具備了對預售制叫停的條件。于情于理，取消預售制都是有利于行業(yè)發(fā)展的。
不過，胡景暉認為，目前的房地產市場依然是供不應求的格局，潛在的需求量很大。如果突然廢止預售制，可能會導致短期供應量不足、價格上漲的局面。廢止這個制度，需要更多的準備。
多年以來，劉俊海一直認為預售制是房地產市場的萬惡之源，按照他的設想，這個制度早就該廢止了。
“當年選擇這種制度是效率優(yōu)先觀念的體現，GDP上去了，消費者的利益卻被忽視了�！眲⒖『Ｕf，這個制度設計讓開發(fā)商空手套白狼，造成了大量的腐敗行為�，F在正是改革的好時機。
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