中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第五十九期：回購(gòu)商品房能提振樓市嗎？
2022-10-17 中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第59期發(fā)布。
10月10日至10月16日，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)全網(wǎng)監(jiān)測(cè)房產(chǎn)領(lǐng)域的要聞報(bào)道，監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在中央政策層面，監(jiān)管部門指示工行、建行、中行等多家銀行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度，要求每家大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元。此外，央行于本周發(fā)布《2022年9月抵押補(bǔ)充貸款開展情況》顯示，2022年9月國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款1082億元。目前保交樓工作已經(jīng)形成了“資金充裕、資金渠道廣、落地節(jié)奏快”的導(dǎo)向，對(duì)于房企資金狀況改善和房屋銷售等也會(huì)帶來(lái)提振作用。
地方政策上，近期多地住房公積金中心或管理部門下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%，客觀上有助于進(jìn)一步增強(qiáng)公積金對(duì)購(gòu)房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。
在房企層面，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年9月房企非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環(huán)比上升13.3%，融資形勢(shì)稍有好轉(zhuǎn)。其中，信用債融資同比上升10.6%，環(huán)比上升30.8%，出現(xiàn)回暖跡象。信托融資同比下降73.2%，環(huán)比下降42.3%，出現(xiàn)較大的波動(dòng)性。2022年1-9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。
本周行業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)話題為“回購(gòu)商品房能提振樓市嗎？”近日，蘇州擬定向回購(gòu)1萬(wàn)套商品房的消息，引發(fā)了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。實(shí)際上，今年以來(lái)，包括鄭州、濟(jì)南、湖州、阿勒泰等地方政府或親自下場(chǎng)直接回購(gòu)商品房或鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)批量購(gòu)入商品房。業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，此類行為一方面具有一定的積極意義，有利于提振樓市行情、加快房企資金回籠、擴(kuò)充保障房房源等；另一方面，也對(duì)地方政府財(cái)政支出亦會(huì)產(chǎn)生一定壓力，目前尚不會(huì)成為主流政策。
【一周要聞】
監(jiān)管部門：年內(nèi)六大行至少要增加6000億元房地產(chǎn)融資
據(jù)報(bào)道，監(jiān)管部門指示工行、建行、中行等多家銀行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度，要求每家大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。從此次監(jiān)管支持融資利好對(duì)象來(lái)看，資金寬松不再是單一的面向企業(yè)或居民，而是對(duì)生產(chǎn)端、需求端同時(shí)提供資金支持。對(duì)于需求端來(lái)說(shuō)，按揭貸款增加有利于需求釋放及市場(chǎng)回暖，將新增商品房需求7000億。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，將有近萬(wàn)億的新增資金支持，有助于項(xiàng)目建設(shè)及竣工交付。
央行時(shí)隔兩年半重啟PSL 逾千億元資金或投向“保交樓”
10月8日，央行發(fā)布《2022年9月抵押補(bǔ)充貸款開展情況》稱，2022年9月國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款1082億元。期末抵押補(bǔ)充貸款余額為26481億元。這是2020年2月以來(lái)，抵押補(bǔ)充貸款余額首次出現(xiàn)凈增長(zhǎng)，且幅度遠(yuǎn)超預(yù)期，引起了市場(chǎng)高度關(guān)注。對(duì)于本輪抵押補(bǔ)充貸款(PSL)的投向，研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，PSL很可能會(huì)用于支持“保交樓”2000億元全國(guó)性專項(xiàng)借款。目前保交樓工作已經(jīng)形成了“資金充裕、資金渠道廣、落地節(jié)奏快”的導(dǎo)向，對(duì)于房企資金狀況改善和房屋銷售等也會(huì)帶來(lái)提振作用。
多地下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率
近期多地住房公積金中心或管理部門發(fā)布了下調(diào)住房公積金貸款利率的通知。10月10日，海南省住房公積金管理局明確，從10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。此外，包括天津、重慶、哈爾濱、鄭州、柳州、湛江等多座城市于節(jié)后發(fā)布住房公積金政策的調(diào)整工作，從各地角度看，基于全國(guó)統(tǒng)一的公積金利率下調(diào)和各地公積金提高額度、一人購(gòu)房全家?guī)�、商轉(zhuǎn)公等操作，客觀上有助于進(jìn)一步增強(qiáng)公積金對(duì)購(gòu)房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。
22城中13城完成三批次供地七成地塊底價(jià)成交
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市中已有13城完成了三批供地，共攬金3888億元，同比下降11%。共計(jì)成交涉宅用地226宗，其中154宗地塊底價(jià)成交，占比68.1%。土拍流拍率維持在7%-8%的穩(wěn)定區(qū)間，而熔斷地塊占比由一批次近30%腰斬至三批次的15%，同時(shí)溢價(jià)成交地塊比例也下降了15個(gè)百分點(diǎn)。分城市來(lái)看，北京、上海、杭州、合肥等城市仍維持著較高的熱度。從拿地房企來(lái)看，央國(guó)企拿地減少，地方國(guó)資在今年三批次再次進(jìn)場(chǎng)托底接盤，在投資金額上占據(jù)了市場(chǎng)的半壁江山。
9月房企非銀融資總額為777.9億元環(huán)比有所回暖
中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環(huán)比上升13.3%，融資形勢(shì)稍有好轉(zhuǎn)。信用債規(guī)模占比47.3%，海外債占比0%，信托融資占比11.0%，ABS融資占比41.7%。其中，信用債融資同比上升10.6%，環(huán)比上升30.8%，出現(xiàn)回暖跡象。信托融資同比下降73.2%，環(huán)比下降42.3%，出現(xiàn)較大的波動(dòng)性，但整體處于低位運(yùn)行，三季度信托新增融資合計(jì)316.6億元，僅為上年同期的22.5%。2022年1-9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。行業(yè)平均利率為3.67%，同比下降2.14個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.44個(gè)百分點(diǎn)。
【熱點(diǎn)話題】回購(gòu)商品房能提振樓市嗎？
本周，蘇州擬定向回購(gòu)1萬(wàn)套商品房的消息，引發(fā)了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
市場(chǎng)消息稱，蘇州市政府計(jì)劃定向回購(gòu)部分新房項(xiàng)目，擬對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購(gòu)約1萬(wàn)套新房。蘇州此次回購(gòu)商品住宅為定向回購(gòu)，所回購(gòu)項(xiàng)目為國(guó)資企業(yè)操盤項(xiàng)目或本區(qū)域城投公司參與操盤的項(xiàng)目，目前多個(gè)項(xiàng)目的房源已被相關(guān)部門收購(gòu)。另外，據(jù)媒體報(bào)道，此次回購(gòu)房源均只支付30%首付，后續(xù)該部分房源仍可由開發(fā)商再次銷售。
今年以來(lái)，地方政府或親自下場(chǎng)直接回購(gòu)商品房或鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)批量購(gòu)入商品房，都在落實(shí)和實(shí)施“穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期”。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年很多城市包括鄭州、濟(jì)南、湖州、阿勒泰等都在落實(shí)和實(shí)施此一政策工具，其操作層面普遍和安置房、保障房、租賃儲(chǔ)備住房等房源籌集掛鉤�？傮w上對(duì)于提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴(kuò)充保障房房源等都有綜合的全方位的效應(yīng)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，政府部門定向回購(gòu)的方式在緩解企業(yè)資金壓力方面有一定效果，但對(duì)地方政府財(cái)政支出亦會(huì)產(chǎn)生一定壓力。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，直接回購(gòu)商品房不會(huì)成為政策主流。從目前來(lái)看，“政府直接回購(gòu)房產(chǎn)”都只處于政策層面，因?yàn)槁涞仉y度較大，涉及如何定價(jià)、如何選擇房源等很多問(wèn)題，而且大部分是作為保障房、人才房，如果按照市場(chǎng)價(jià)成交，政府壓力將會(huì)很大。由此來(lái)看，鼓勵(lì)企業(yè)批量購(gòu)入新建商品房或?qū)⒊蔀橹髁鳌?/p>
【標(biāo)桿項(xiàng)目】
10月10日至10月16日，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)基于市場(chǎng)認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關(guān)注度較高的五個(gè)品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目，包括中海天空之境、越秀·和悅府、華潤(rùn)長(zhǎng)沙悅府、碧桂園云頂和萬(wàn)科頤和玲瓏。
在本周標(biāo)桿項(xiàng)目中，碧桂園云頂關(guān)注熱度較高。該項(xiàng)目產(chǎn)品力亮點(diǎn)為精裝大平層戶型設(shè)計(jì)，引領(lǐng)西安樓市高端改善品質(zhì)標(biāo)桿。其中建面約143㎡戶型，層高3米，餐廳廚房客廳一體，7.4米連通式超大陽(yáng)臺(tái)，主臥套房+獨(dú)立衣帽間，營(yíng)造品質(zhì)感居住空間。建面約190㎡戶型，層高3.1米，入戶私密玄關(guān)，餐廳、廚房和客廳一體，南北通透寬景陽(yáng)臺(tái)，南向雙主臥套房設(shè)計(jì)，為稀缺的大戶型改善型產(chǎn)品。此外，全屋甄選國(guó)際一線家居品牌，包括德國(guó)杜拉維特潔具、德國(guó)柏麗櫥柜、法國(guó)羅朗格開關(guān)面板、美國(guó)西勒奇智能門鎖、子母鑄鋁門、日立中央空調(diào)、朗思維新風(fēng)系統(tǒng)等，彰顯品質(zhì)生活感。
【輿情風(fēng)險(xiǎn)】
在項(xiàng)目輿情方面，本周中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行共收到33條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出5個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題項(xiàng)目。具體來(lái)看，本周輿情風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目分別為旭輝江山境、璀璨平江如苑、中洲半島城邦、國(guó)際環(huán)球城和海亮德文郡·芳華，涉及的開發(fā)商包括旭輝控股、金科股份、首開集團(tuán)、中洲控股、防城港新環(huán)球房產(chǎn)和海亮集團(tuán)，涉及的問(wèn)題包括未按約定退還業(yè)主差額面積房?jī)r(jià)款、外立面顏色與宣傳不符、針對(duì)交房質(zhì)量問(wèn)題開發(fā)商未及時(shí)整改、強(qiáng)行交付等。
在房企輿情層面，本周中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行全網(wǎng)監(jiān)測(cè)后發(fā)現(xiàn)輿情風(fēng)險(xiǎn)較高的房企包括新城控股、陽(yáng)光城、旭輝控股、藍(lán)光發(fā)展、富力地產(chǎn)，涉及輿情事件包括被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)撤銷長(zhǎng)期本外幣發(fā)行人評(píng)級(jí)、十二個(gè)月內(nèi)累計(jì)涉案金額近6億元、境外融資可能會(huì)有違約事件發(fā)生、公司被列入失信被執(zhí)行人、前九月銷售金額錄得較大幅度下降等。
免責(zé)聲明：本報(bào)告僅供參考，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)研究室不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞?shì)浾摫O(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。
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