中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第五十八期：多城首套房貸利率跌破“4”
2022-10-10 中國質(zhì)量萬里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第58期發(fā)布。
9月26日至10月9日，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)全網(wǎng)監(jiān)測房產(chǎn)領(lǐng)域的要聞報(bào)道，監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，在中央政策層面，財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。此次政策出臺或?qū)?dòng)持有住房未滿五年或有多套房的家庭換房，預(yù)計(jì)短期內(nèi)部分城市二手房掛牌量或有明顯增加。
此外，9月30日，中國人民銀行決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%，第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。
地方政策層面，多個(gè)城市出臺購房補(bǔ)貼政策。其中，浙江杭州明確，在2023年9月30日（含）前，購買蕭山區(qū)上述鎮(zhèn)街新房，按契稅50%給予補(bǔ)助，二手房按契稅30%補(bǔ)助。湖南湘潭明確，引進(jìn)人才購買新建商品住房最高給予100萬元購房補(bǔ)貼，按4:3:3的比例分三年支付。山東臨沂明確2022年9月29日至2023年9月29日期間，對出售二手房后又在中心城區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房的，按辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)實(shí)際繳納契稅額80%的比例由市財(cái)政給予獎(jiǎng)勵(lì)。
在房企層面，百強(qiáng)房企近日密集發(fā)布前9月銷售業(yè)績，從披露情況看，超半數(shù)百強(qiáng)房企9月銷售業(yè)績環(huán)比增長。據(jù)克而瑞研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企9月單月銷售操盤金額5709.6億元，規(guī)模環(huán)比增長10%，但是同比仍降低25.4%。從累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-9月累計(jì)銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅約45.4%。樓市仍處于筑底盤整階段。
本周行業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)話題為“部分城市首套房貸利率將打破4.1%下限”。9月29日，央行及銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，滿足6-8月環(huán)比同比均連續(xù)下降的城市共23個(gè)，包括天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、溫州等二三線城市，其房貸利率預(yù)計(jì)將突破4.1%的下限水平。
【一周要聞】
財(cái)政部：居民換購住房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠
9月30日，財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，為支持居民改善住房條件，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。分析人士指出，此次政策出臺或?qū)?dòng)持有住房未滿五年或有多套房的家庭換房，預(yù)計(jì)短期內(nèi)部分城市二手房掛牌量或有明顯增加。政策要求在限定的時(shí)間內(nèi)賣一買一，時(shí)間設(shè)定在2022年10月1日至2023年12月31日，1年內(nèi)的時(shí)間限定將促使購房者及時(shí)進(jìn)入市場，有利于二手房市場的交易活躍度提升。
央行：下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率
9月30日晚間，中國人民銀行公布決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。當(dāng)前對于公積金貸款利率積極下調(diào)操作，體現(xiàn)了公積金貸款利率降息的導(dǎo)向，是商業(yè)貸款利率下調(diào)后又一重要的金融政策。目前已有杭州、無錫、鄭州、南寧、石家莊、天水、吉林、瀘州、襄陽、宜昌等多個(gè)城市發(fā)布下調(diào)首套住房公積金貸款利率公告。
多地密集發(fā)布購房補(bǔ)貼政策
近日多個(gè)城市出臺購房補(bǔ)貼政策，釋放“鼓勵(lì)購房”信號。浙江杭州明確，已落戶杭州或在杭州工作且有社保的外地家庭，可在蕭山區(qū)義橋等14個(gè)鎮(zhèn)街購買住房，且杭州戶籍家庭在上述鎮(zhèn)街購第二套房不受落戶滿五年限制；在2023年9月30日（含）前，購買蕭山區(qū)上述鎮(zhèn)街新房，按契稅50%給予補(bǔ)助，二手房按契稅30%補(bǔ)助。湖南湘潭明確，新引進(jìn)到湘潭市企業(yè)和市屬科研院所全職工作的A、B、C、D類高層次人才單獨(dú)購買或夫妻共同購買新建商品住房的，分別給予100萬元、70萬元、50萬元和15萬元購房補(bǔ)貼，按4:3:3的比例分三年支付。山東臨沂明確，2022年9月29日至2023年3月29日期間，對個(gè)人首次購買中心城區(qū)范圍內(nèi)新建商品住房的，受益財(cái)政承擔(dān)購房補(bǔ)貼5萬元。對出售二手房后又在中心城區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房的，按辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)實(shí)際繳納契稅額80%的比例由市財(cái)政給予獎(jiǎng)勵(lì)。
百強(qiáng)房企9月銷售額環(huán)比增長10%呈現(xiàn)弱復(fù)蘇行情
據(jù)克而瑞研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企單月銷售操盤金額5709.6億元，規(guī)模環(huán)比增長10%，同比降低25.4%。從累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-9月累計(jì)銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅約45.4%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-9月銷售額超千億房企15家，較去年同期減少12家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，至9月末，百強(qiáng)房企銷售業(yè)績雖處于低位，但是銷售額均值降幅已連續(xù)4個(gè)月連續(xù)收窄，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇行情。
【熱點(diǎn)話題】
首套房貸利率突破4.1%下限
9月29日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，明確對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，滿足6-8月環(huán)比同比均連續(xù)下降的城市共23個(gè)，包括8個(gè)二線城市：天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州；15個(gè)三四線城市：秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟(jì)寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。
對于首套房貸利率下調(diào)幅度，植信投資研究院資深研究員馬泓表示，23個(gè)城市中的多數(shù)已處在首套房貸利率4.1%的下限水平，下調(diào)幅度大概處于10-15個(gè)基點(diǎn)左右。貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認(rèn)為，如果在年底前下調(diào)，保守估計(jì)會降到與經(jīng)營貸類似的3.6%至3.7%左右水平，有利于降低購房者成本，同時(shí)有利于防止政策套利。
政策發(fā)布后，山東濟(jì)寧于10月5日明確階段性下調(diào)全市首套住房商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限15BP，由LPR減20BP調(diào)整為LPR減35BP，即從4.1%調(diào)整為3.95%。
對于該政策出臺后的實(shí)施效果，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，此次政策雖有利于降低購房成本，激發(fā)置業(yè)需求入市，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場預(yù)期整體偏弱，四季度仍需更大力度、更大范圍、更快節(jié)奏地優(yōu)化政策，特別是針對核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場熱度回升，產(chǎn)生示范效應(yīng)，有助于帶動(dòng)整體市場預(yù)期恢復(fù)。
【標(biāo)桿項(xiàng)目】
9月26日至10月9日，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)基于市場認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關(guān)注度較高的五個(gè)品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目，包括新都·朗詩新郡、萬科·頤和玲瓏花園、仁恒·海上源、大云谷金茂府以及海玥萬物。
在本周標(biāo)桿項(xiàng)目中，仁恒·海上源關(guān)注熱度較高。該項(xiàng)目亮點(diǎn)為“約9000方體量的開放式綜合街區(qū)公共空間設(shè)計(jì)”，深入考量城市、街區(qū)、社區(qū)和人的需要，以街區(qū)為切入點(diǎn)，融合上海里弄文化，汲取代官山的小尺度及多功能特質(zhì)，16棟高層住宅及商業(yè)樓棟呈環(huán)繞式排布于公共空間旁，不僅使得鄰里之間建立親密關(guān)系具有了條件,現(xiàn)代生活領(lǐng)域感可得以充分保障，從而重構(gòu)楊浦之心的生活聚落，激活片區(qū)的生命力。
【輿情風(fēng)險(xiǎn)】
在項(xiàng)目輿情方面，本周中國質(zhì)量萬里行共收到42條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出5個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問題項(xiàng)目。具體來看，本周輿情風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目分別為中駿雍景臺、梁溪觀邸、龍湖公園里、禧悅學(xué)府和富力西溪悅居，涉及的開發(fā)商包括中駿集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、無錫城南置業(yè)、泰安偉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、首創(chuàng)置業(yè)、新城控股和富力集團(tuán)，涉及的問題包括表演式復(fù)工、首付款未進(jìn)入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、涉嫌虛假宣傳、精裝修降標(biāo)減配以及項(xiàng)目存在重大安全隱患等。
在房企輿情層面，本周中國質(zhì)量萬里行全網(wǎng)監(jiān)測后發(fā)現(xiàn)輿情風(fēng)險(xiǎn)較高的房企包括鴻坤地產(chǎn)、旭輝控股、億達(dá)中國、景瑞控股和正源地產(chǎn)，涉及輿情事件包括債務(wù)違約、信托未能如期支付、上半年錄得較大幅度虧損以及申請預(yù)重整等。
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中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對美好生活的向往。
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