另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士透露，項(xiàng)目只要有了前期的規(guī)劃許可證，住建委在預(yù)售時(shí)不會(huì)設(shè)卡，因此市場(chǎng)上現(xiàn)有的商住項(xiàng)目扎堆并不難理解。

■ 官方回應(yīng)

“不允許商住混合”

根據(jù)北京房屋管理部門發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》(2011年6月1日起實(shí)行)明確要求，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目將不得設(shè)計(jì)成住宅格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪，將無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

帶著種種疑問(wèn)，記者以北京方糖項(xiàng)目為例致電北京市住建委了解到，現(xiàn)在沒有“商住兩用”一說(shuō)，商業(yè)就是商業(yè)，住宅就是住宅，不允許商住混合。但目前還無(wú)法查到北京方糖項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦理情況；這種情況通常有兩種理解，一種是產(chǎn)權(quán)正在辦理過(guò)程中；另一種是產(chǎn)權(quán)辦不下來(lái)。隨后，記者又從項(xiàng)目屬地的順義區(qū)建委產(chǎn)權(quán)交易管理科了解到，該項(xiàng)目的審批手續(xù)均為辦公立項(xiàng)，如果私自改住宅形式銷售，可能會(huì)存在問(wèn)題。

北京思源經(jīng)紀(jì)副總經(jīng)理任莉分析，“禁令”出臺(tái)后，相關(guān)項(xiàng)目已經(jīng)不可能再通過(guò)審批了。但是由于需求存在，市場(chǎng)上私自改規(guī)劃可能還是存在。通常做法是，開發(fā)商先是按照辦公或是商業(yè)項(xiàng)目建樓，待建成驗(yàn)收后再改室內(nèi)規(guī)劃。但總體來(lái)看，商改住遭禁后，企業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和成本都上升了，開發(fā)商在獲取商業(yè)用地時(shí)將會(huì)更加謹(jǐn)慎。

■ 提示

商辦項(xiàng)目稅費(fèi)不享受任何優(yōu)惠

據(jù)北京市住建委產(chǎn)權(quán)交易中心回復(fù)，未來(lái)商業(yè)辦公用途項(xiàng)目在買賣交易過(guò)程中的稅費(fèi)，是按照商業(yè)辦公類來(lái)進(jìn)行繳納，契稅繳納是按照總房款的3%，其他稅費(fèi)依據(jù)當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納。

值得注意的是，按國(guó)家規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂土地使用年限為40年，居住土地使用年限為70年。同時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。如果真需要繼續(xù)使用土地，土地使用者應(yīng)該在土地使用到期前一年提出申請(qǐng)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。如果因社會(huì)公共利益需要的，則土地被收回。

此外，商改房無(wú)法遷入戶口，無(wú)法就近入學(xué)。商業(yè)房也無(wú)法實(shí)現(xiàn)住宅的交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等大量的公共配套設(shè)施指標(biāo)問(wèn)題。這主要是由于前期商業(yè)房和住宅建設(shè)規(guī)劃目的不同。