購(gòu)房代理人張金鳳、知名中介我愛(ài)我家、9位售房業(yè)主的11套房產(chǎn)，成了上周京城樓市中的關(guān)鍵熱詞。因張金鳳拖欠9位售房人尾款共計(jì)2000多萬(wàn)元，業(yè)主馬先生等人認(rèn)為中介公司負(fù)有對(duì)購(gòu)房人資質(zhì)失察的責(zé)任，我愛(ài)我家緊急啟動(dòng)內(nèi)部機(jī)制決定墊付尾款。昨日，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉披露，未能及時(shí)獲得尾款的全部9位業(yè)主都與我愛(ài)我家簽署了《同意債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，共計(jì)2286.36萬(wàn)元尾款最快將于今日到達(dá)賣(mài)房人的銀行賬戶(hù)，然而，張金鳳的個(gè)案同時(shí)也給中介行業(yè)和消費(fèi)者留下一連串警示，首當(dāng)其沖的便是中介收取的“擔(dān)保費(fèi)”。
誰(shuí)擔(dān)保房屋順利成交？
中介稱(chēng)并非“分內(nèi)事”
上周，北京市朝陽(yáng)區(qū)的多位業(yè)主反映，他們通過(guò)中介公司我愛(ài)我家賣(mài)房。在中介公司做出擔(dān)保承諾后，僅僅在收到30%的首付款后就將房子過(guò)戶(hù)給買(mǎi)家，買(mǎi)方代理人張金鳳承諾在60日至90日內(nèi)付款�？蓸I(yè)主們卻沒(méi)有按期拿到房屋尾款。
“當(dāng)初之所以通過(guò)中介公司賣(mài)房，就是為了放心。但事情發(fā)展到如今這一步，不知道該怎么辦了。”業(yè)主馬先生一度非常沮喪，因?yàn)樗男膽B(tài)和大多數(shù)消費(fèi)者一樣，認(rèn)為委托中介買(mǎi)賣(mài)房屋，中介理應(yīng)為整個(gè)交易流程負(fù)全責(zé)，特別是督促買(mǎi)方交齊房款。“中介不就是保障二手房交易平穩(wěn)安全進(jìn)行的嗎？因?yàn)橘u(mài)房子的人怕拿不到錢(qián)，買(mǎi)房子的人怕過(guò)不了戶(hù)，所以大家才找中介。”
我愛(ài)我家北京公司客服中心總監(jiān)赫雙公開(kāi)表示，交易過(guò)程中簽訂的“擔(dān)保合同”，只是擔(dān)保公司偉嘉安捷為銀行向買(mǎi)方批貸所提供的擔(dān)保服務(wù)，而在保障賣(mài)房人的交易安全方面，“的確沒(méi)有什么作用”。
記者詳細(xì)查看了北京市存量房交易合同范本（經(jīng)紀(jì)成交版）及多家中介公司的房屋出售委托合同，均未發(fā)現(xiàn)有關(guān)“房屋成交擔(dān)保責(zé)任”的內(nèi)容。胡景暉表示，歷來(lái)中介公司只向買(mǎi)賣(mài)雙方提供代理或居間服務(wù)，并沒(méi)有擔(dān)保方面的義務(wù)。如他所說(shuō)：“二手房是動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的高額標(biāo)的物，如果中介盡到‘擔(dān)保’義務(wù)，所收的那些費(fèi)用肯定不夠。”
憑啥收取“擔(dān)保費(fèi)”？
中介稱(chēng)只與貸款有關(guān)
張金鳳事件看似個(gè)案，卻再次揭示了中介行業(yè)存在多年的頑疾。
中消協(xié)律師團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)邱寶昌表示，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方遇到特殊要求或中介經(jīng)紀(jì)人口頭保證時(shí)，可通過(guò)簽署補(bǔ)充協(xié)議，闡明權(quán)責(zé)。以張金鳳事件為例，如果當(dāng)初賣(mài)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，將經(jīng)紀(jì)人“交易出問(wèn)題，擔(dān)保公司做擔(dān)保”等說(shuō)辭，以補(bǔ)充協(xié)議落在白紙黑字上，那就不會(huì)事后出現(xiàn)尾款無(wú)處追討的困境。
“這種所謂的補(bǔ)充協(xié)議，我們一般是不會(huì)簽的。”一家中介門(mén)店店長(zhǎng)直言，目前按照規(guī)定，北京市總額500萬(wàn)元以下的二手房中介傭金收取比例不得高于2.2%，可是很多中介實(shí)際卻按照2.7%左右的比例收取，額外的這0.5%即是通過(guò)“擔(dān)保服務(wù)費(fèi)”的名義收取。所以，很多經(jīng)紀(jì)人為了向貸款買(mǎi)房的客戶(hù)收取這部分額外費(fèi)用，都會(huì)一個(gè)勁地拍胸脯、打包票，好讓客戶(hù)感覺(jué)“‘擔(dān)保費(fèi)’就是用來(lái)保證房屋交易順利進(jìn)行而買(mǎi)的一個(gè)‘保險(xiǎn)’”。
一套價(jià)值300萬(wàn)元的二手房，中介收取的擔(dān)保費(fèi)就可能高達(dá)1.5萬(wàn)元，去年全市通過(guò)中介成交的二手房超過(guò)10萬(wàn)套，這一樁樁交易背后勢(shì)必潛藏著天價(jià)“擔(dān)保費(fèi)”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)房人在實(shí)際交易中申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)按規(guī)定收取一定的擔(dān)保費(fèi)。此時(shí)，中介收取的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)往往就成了“擔(dān)保之外的擔(dān)保”；一旦買(mǎi)房人申請(qǐng)貸款被拒，提供“擔(dān)保”的中介公司也不會(huì)受到損失。因?yàn)楦鶕?jù)中介公司與售房業(yè)主簽訂的委托協(xié)議，當(dāng)銀行對(duì)購(gòu)房人不予批貸時(shí)，委托協(xié)議自動(dòng)終止，利用這一條款，一些中介公司得以“免責(zé)”。
中介收取的擔(dān)保費(fèi)到底用作何處？是不是為多收傭金而巧立名目？對(duì)于這些消費(fèi)者急于了解的“內(nèi)情”，中介行業(yè)內(nèi)部其實(shí)也有爭(zhēng)議，而這，顯然也引起了監(jiān)管部門(mén)的重視。
昨起執(zhí)行的京版“國(guó)五條”細(xì)則明確要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得利用虛假或使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和方式等進(jìn)行價(jià)格欺詐。
新聞延伸
資金監(jiān)管即將強(qiáng)制執(zhí)行
雖然事件告一段落，但北京房協(xié)有關(guān)人士認(rèn)為，此類(lèi)事件問(wèn)題發(fā)生也暴露了交易資金監(jiān)管環(huán)節(jié)存在的漏洞，缺乏制度約束，單靠中介機(jī)構(gòu)“自覺(jué)”，很難規(guī)避該現(xiàn)象的發(fā)生。早在2007年，本市便推出二手房交易資金監(jiān)管制度，但由于該制度并非強(qiáng)制規(guī)定，長(zhǎng)期缺乏應(yīng)有的關(guān)注。
根據(jù)資金監(jiān)管政策的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》后，要到銀行將房款存入“專(zhuān)用賬戶(hù)”，領(lǐng)取存款憑證后再到保證機(jī)構(gòu)（包括經(jīng)紀(jì)公司）領(lǐng)取資金托管憑證，然后才能去各區(qū)縣房產(chǎn)交易大廳辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，在買(mǎi)方取得新產(chǎn)權(quán)證、賣(mài)方取得辦結(jié)單以后，再到保證機(jī)構(gòu)去領(lǐng)取交易資金支取憑證，隨后才能在銀行進(jìn)行交易資金劃轉(zhuǎn)。這一制度同時(shí)適用于全款及貸款購(gòu)房的客戶(hù)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，相比業(yè)主更多采用的“自行劃轉(zhuǎn)購(gòu)房資金”方式，實(shí)行二手房交易資金監(jiān)管后，業(yè)主必須面臨拿錢(qián)“延遲”的事實(shí)。因?yàn)閳?zhí)行資金監(jiān)管制度的二手房交易流程是業(yè)主賣(mài)房時(shí)必須持房屋權(quán)屬登記部門(mén)下發(fā)的“辦結(jié)單”，由中介公司與銀行方面確認(rèn)后方可領(lǐng)取剩余房款。
對(duì)于二手房交易來(lái)說(shuō)，資金安全理應(yīng)優(yōu)于效率。市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照計(jì)劃，自5月1日起，北京市存量房交易服務(wù)平臺(tái)試點(diǎn)范圍將由海淀區(qū)擴(kuò)大至10個(gè)區(qū)縣和亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，并在這些地區(qū)強(qiáng)制實(shí)行資金監(jiān)管制度。
