10月21日，珠海萬達(dá)商管向香港聯(lián)交所遞交了招股書，擬面向全球發(fā)行股份。

歷經(jīng)數(shù)年打磨，帶著轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”的萬達(dá)商管，王健林重新殺回港交所。有業(yè)內(nèi)人士猜測稱，如果此番萬達(dá)商管能夠成功上市，估值或超1800億元。

連續(xù)三年保持收入增長

招股書顯示，珠海萬達(dá)商管成立于今年3月23日，是中國最大的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商，主要業(yè)務(wù)是為商業(yè)廣場提供運(yùn)營服務(wù)，包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)，及增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)為業(yè)績的主要貢獻(xiàn)點(diǎn)。

截至2021年6月30日，萬達(dá)商管管理380個商業(yè)廣場，在管建筑面積達(dá)54.2百萬平方米，有162個儲備項(xiàng)目，包括133個獨(dú)立第三方項(xiàng)目。2018年、2019年及2020年，萬達(dá)商管在管商業(yè)廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。

根據(jù)弗若斯特沙利文資料，截至2020年12月31日，在中國，萬達(dá)商管在管建筑面積超過第二名至第十名的總和。截至2021年6月30日，萬達(dá)商管在管萬達(dá)廣場1年總客流量46.07億人次。

營收方面， 2018年、2019年、2020年及2021年上半年，萬達(dá)商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，核心溢利17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。同期，萬達(dá)商管的毛利分別為45.52億元、45.81億元、63.44億元、26.79億元45.13億元。與之對應(yīng)的是，其毛利率分別為41.3%、34.1%、36.9%、35.9%及42.4%。

按收入結(jié)構(gòu)來看，委托管理模式下的收入是萬達(dá)商管的主要收入來源，在2018年、2019年、2020年及2021年上半年的收入占比分別為87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。

而這也就是萬達(dá)商管所謂的“輕資產(chǎn)”運(yùn)營下帶來的收益，即企業(yè)不自持相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、運(yùn)營等工作，并分得收益。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型初見成效

從2015年開始，萬達(dá)就開始采用輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，向獨(dú)立第三方持有的商業(yè)廣場提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

招股書顯示，在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，萬達(dá)不需要投入大量的資金以取得商業(yè)廣場的土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)。其創(chuàng)新的租賃運(yùn)營模式以及輕資產(chǎn)委托管理模式皆有助于企業(yè)以高效的方式拓展項(xiàng)目，進(jìn)而持續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

2020年9月28日，萬達(dá)商管宣布，從2021年開始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

輕重模式的轉(zhuǎn)變，給萬達(dá)帶來了新生。當(dāng)輕資產(chǎn)模式跑通后，萬達(dá)商管也在加快向全國擴(kuò)張。2021年，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開業(yè)50個萬達(dá)廣場，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時，計(jì)劃簽約70個輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場。

在招股書中，萬達(dá)商管稱，截至2020年底自己為中國唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營公司。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中在接受媒體采訪時表示：“萬達(dá)商管定位全輕資產(chǎn)模式，并通過較強(qiáng)的項(xiàng)目拓展能力積累了較為可觀的第三方商管項(xiàng)目。對于獨(dú)立第三方項(xiàng)目，通過項(xiàng)目凈收益分成，與第三方業(yè)主的利益形成強(qiáng)綁定，可持續(xù)性較高。 和住宅物管相比，商管業(yè)務(wù)毛利潤更高，加上位于優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)物業(yè)較為稀缺，近年來的估值也不斷走高，利好商管業(yè)務(wù)。”

剝離重資產(chǎn)后，萬達(dá)商管模式變輕，負(fù)債也大幅度減少。

截至2021年6月30日，萬達(dá)商管流動負(fù)債總額151.75億元，非流動負(fù)債3.6億元，負(fù)債總額155.35億元，資產(chǎn)總額193.23億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.4%。手持現(xiàn)金65.51億元，較2020年末的93.64億元下降30%。

對賭三年實(shí)現(xiàn)220億利潤

值得一提的是，雖然看起來形式大好，但萬達(dá)商管仍面對著諸多難題。

首先，盡管努力外拓，在業(yè)務(wù)上萬達(dá)商管對母公司大連萬達(dá)商業(yè)的依賴性仍較強(qiáng)。招股書坦承，萬達(dá)商管的大部分收入由母公司大連萬達(dá)商業(yè)擁有的項(xiàng)目所產(chǎn)生，而這些項(xiàng)目并不受其控制。

招股書披露，2018年-2020年以及截止2021年6月30日，來自母公司的收入分別為89.43億元、96.4億元、116.76.億元及71.68億元，占同期商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。

截至報(bào)告期末，萬達(dá)商管的在管的所有商業(yè)廣場中，有來274個自母公司萬達(dá)，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量72.1%，來自獨(dú)立第三方商業(yè)廣場數(shù)量達(dá)106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%。

從成長性角度看，珠海萬達(dá)商管輕資產(chǎn)模式想要更進(jìn)一步，必須更多的擴(kuò)展第三方商管項(xiàng)目。

除此之外，本次上市前，萬達(dá)方還與投資者設(shè)有對賭協(xié)議，大連萬達(dá)商業(yè)及珠海萬贏已同意保證珠海萬達(dá)商管2021年－2023年實(shí)際淨(jìng)利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

如未達(dá)成，則大連萬達(dá)商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

三年對賭完成220億利潤，不得不說是一份十分嚴(yán)苛的業(yè)績對賭。而且，萬達(dá)商管2021年上半年凈利潤13.1億元，距離2021年全年51.9億元差了一大截，在國內(nèi)樓市調(diào)控趨嚴(yán)，房企轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎的情況下，能否完成第一年的業(yè)績還未可知。

不過，事實(shí)上，萬達(dá)極其青睞與人對賭。

2018年1月，王健林為萬達(dá)商管引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)4家戰(zhàn)投，四巨頭以340億元入股萬達(dá)商管，并與萬達(dá)簽訂了一份對賭協(xié)議。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，要求萬達(dá)商管在2023年10月31日前完成上市。除了上市對賭協(xié)議以外，王健林還保證要在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，且萬達(dá)商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。

商人絕不想做賠本的買賣，對賭協(xié)議透露著王健林的野心，究竟最后萬達(dá)商管能否在資本角逐中突出重圍，轉(zhuǎn)型成功并進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)版圖，市場各方都拭目以待。