文/特約分析師 海捷 本刊記者 雷玄

3·15期間，《中國質量萬里行》發(fā)布的2021年度房產(chǎn)家居投訴數(shù)據(jù)顯示，2021年，《中國質量萬里行》收到的房產(chǎn)方面的投訴受關注度較高，綜合22期房產(chǎn)質量周報內(nèi)容，整理發(fā)現(xiàn)2021年度消費者關注度較高、具有代表性的十方面房產(chǎn)維權的熱點為：無證預售、不利因素未公示、訂金/定金退款、霸王條款、挪用預售資金、延期交付、強行交付、精裝質量問題、貨不對板和爛尾糾紛。

圖源：《中國質量萬里行》整理

基于以上房產(chǎn)方面的十方面維權熱點，《中國質量萬里行》邀請知名房地產(chǎn)律師北京金訴律師事務所主任王玉臣提供專業(yè)法律支持以及避坑建議，期望為房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展創(chuàng)造出一個更加良性、有序的市場環(huán)境，以維護消費者權益，強化消費維權意識，共促消費公平。

2021年房產(chǎn)維權熱點之一：無證預售

購房者王丹（化名）投訴稱，其于2021年3月份在河南洛陽某項目繳納百分之三十的首付約四十多萬，認購一套房產(chǎn)。當時銷售人員稱，預售證很快辦理完成。11月，該項目仍未獲得預售證，于是王丹在11月底來到售樓處申請辦理退房退款，工作人員稱45個工作日后可收到退款。截止2022年2月，王丹仍未獲得退款。

律師說法：

首先，在沒有取得預售許可證的情況下進行銷售，屬于典型的無證銷售，典型的違法銷售行為�！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第六條明確規(guī)定：“商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”

建議王丹可以采用兩種方式維權：第一，可以直接向當?shù)氐淖〗ú块T投訴開發(fā)商無證銷售；第二，可以到法院起訴開發(fā)商，要求返還購房款并賠償損失。有一點需要注意，如果開發(fā)商拖到預售許可證辦下來，那么預售合同就從無效變成有效了。所以，有些開發(fā)商會故意拖延。

避坑指南：

購買房產(chǎn)時，購房者須要求開發(fā)商出具《商品房預售許可證》。同時，還應關注預售許可證上的預售范圍，用途及土地使用期限等信息。防止開發(fā)商用已取得銷售范圍的預售許可來售賣還未取得預售許可的住房。

若購房者在購房后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有取得《商品房預售許可證》，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，消費者在購買后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有取得預售證許可證明即出售商品房的，該商品房預售合同無效。

2021年房產(chǎn)維權熱點之二：不利因素未公示

購房者許利（化名）投訴稱，2021年在陜西省西安市高新區(qū)購買一處商品房時，銷售人員并未提及項目周邊規(guī)劃高架橋一事。項目臨近交付時，許利等業(yè)主發(fā)現(xiàn)此情況并詢問開發(fā)商，開發(fā)商回復稱，“我們與業(yè)主同時得知此事”。經(jīng)當?shù)匾?guī)劃局核實，開發(fā)商早在2019年3月份已簽署《建設用地規(guī)劃設計條件通知書》，該文件明確告知有關“高架橋”規(guī)劃信息�；�于上述情況，許利等業(yè)主認為，“開發(fā)商涉嫌隱瞞高架規(guī)劃這一不利因素。”

律師說法：

商品房周邊不利因素通常指項目用地范圍的邊界內(nèi)外，對業(yè)主的居住舒適度存在負面影響的客觀存在。不利因素可大致分為兩類，一類是對居住者可能產(chǎn)生實際損害的不利因素，包括噪音、異味、粉塵等。例如商品房周邊建有鐵路、高架快速路、高壓線、垃圾中轉站、粉塵嚴重的工地、工廠等。而另一類則是影響居住者心理安定的不利因素，比如商品房周邊建有公墓、殯儀館及其他可能引起居住者禁忌、精神壓力的因素。

目前，已經(jīng)有北京、廣州、合肥、佛山等多地出臺相關規(guī)定，在商品房銷售現(xiàn)場應分別使用“公示欄”、“公示簿”和“公示牌”進行不利因素的信息公示，并擺放于顯著位置。

避坑指南：

1、選購新房時，購房者應盡可能實地勘察樓盤周邊實際情況，千萬不要只看沙盤、宣傳資料，務必親眼現(xiàn)場查看。

2、務必關注售樓處的顯著位置是否有不利因素的公示，務必關注所簽署的書面文件中是否有不利因素公示。比如有不少的開發(fā)商將不利因素隱藏在厚厚的文件中，讓購房人在不知不覺中進行簽字確認。實際上，很多人簽署之后都根本不知道自己簽的是什么。

3、對于周邊未建的地塊，保險起見，可以到當?shù)氐淖〗ú块T和自然資源規(guī)劃部門進行核實。

2021年房產(chǎn)維權熱點之三：訂金/定金退款

李華（化名）于2021年6月19日在天津寶坻區(qū)某售樓處繳納20000元購房訂金，銷售人員承諾，若后續(xù)天津戶口辦理不成功，已繳納訂金可以退還。但因戶籍問題，李華最終無法在天津買房。并于7月16日前往售樓部提交退訂金申請資料，卻被告知訂金將在兩周內(nèi)退還，后又改為12月底退還，但截至李華投訴時開發(fā)商仍未退還款項。此后，天津市寶坻區(qū)政府于2022年2月24日回復稱：“經(jīng)查，您不具備天津市購房資質，您與開發(fā)商簽署協(xié)議中，體現(xiàn)繳納款項為‘定金’20000元，開發(fā)商表示可扣除10000元違約金后，退還剩余部分。”

律師說法：

訂金并不是一個法律名稱，是日常交易過程中的一個交易習慣。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關規(guī)定，訂金不具有定金的性質。一般情況下，交付訂金視為交付預付款。

而定金則是一個法律名稱，具有擔保性質。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

基于李華的購房經(jīng)歷，從目前寶坻政府回復的調(diào)查結果看，20000元為“定金”具備擔保性質，李華由于未取得天津市戶口，無法購買房屋，應視為購房人一方違約，退定金的訴求，將不會受到法律支持。不過，若購房人可以舉證自己所繳納的20000元為“訂金”，則可以視情況主張返還。

避坑指南：

首先，購房人需了解自己是否有購房資格。無論是戶籍問題，限購或者限貸，都是購房者的義務與責任，一旦簽署認購協(xié)議，后續(xù)若因限購限貸等政策因素導致無法繼續(xù)履行，則購房人可能就需要承擔違約責任。其次，需警惕開發(fā)商是否存在誘導購房者交付定金/訂金行為，購房者可將開發(fā)商“可退定金/訂金口頭承諾”落實到合同中，以防開發(fā)商違約。

最后，簽訂購房協(xié)議時，一定要區(qū)別定金和訂金。原則上來講，簽訂購房協(xié)議后因自身原因未簽署正式購房合同，定金不退，但訂金可視情況退。

2021年房產(chǎn)維權熱點之四：挪用預售資金

王強（化名）投訴稱，按照合同約定其所購房屋應于2020年12月交付，但由于項目的預售監(jiān)管資金被開發(fā)商挪用，導致項目于2019年下半年停工。此后，業(yè)主多次前往監(jiān)管部門反映情況，工地于2021年后陸續(xù)復工。王強稱，延期公告截止2021年10月26日已發(fā)布了三次，但開發(fā)商并未加緊建設，購房者擔心仍舊無法按時交房。

律師說法：

開發(fā)商之所以敢挪用預售資金和違規(guī)成本過低有直接的關系。比如此前的《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，預售款項應當用于有關的工程建設，如果挪用應當受到相應的處罰，處罰額度的上限僅為3萬元。

2022年2月，商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)出臺。新規(guī)明確，預售資金監(jiān)管額度根據(jù)商品房項目建設工程造價、施工合同金額及項目交付使用條件等因素確定。在確保房地產(chǎn)項目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。新規(guī)的出臺可提高預售資金的使用效率，同時也減少了開發(fā)商挪用預售款項的風險。

避坑指南：

很多延期交房都和開發(fā)商挪用監(jiān)管資金有關。對于購房者來說，在繳納購房款時，務必要仔細核對預售資金賬戶是否為監(jiān)管賬戶。一般而言，合同中會明確載明監(jiān)管賬戶，若沒有載明，可向當?shù)刈〗ú块T核實后，再打款，防止購房款未進入監(jiān)管賬戶，被開發(fā)商挪作他用。

2021年房產(chǎn)維權熱點之五：霸王條款

2021年11月，李銘（化名）購買成都某項目一套商品房及一個車位，共支付定金3萬元。幾天后，前往售樓處簽署《商品房買賣合同》時發(fā)現(xiàn)，合同及附加協(xié)議中存在不合理條款，“包括出賣人有權順延辦理合同登記備案、交付商品房及辦理房屋所有權轉移登記等的權限，且不視為出賣人違約，無需承擔任何違約、賠償責任等。”于是，李銘認為合同中存在的霸王條款并要求修改，對此，開發(fā)商并未答應其請求。與此同時，李銘還收到了一份《催告函》，《催告函》寫明，“若您在收到本函后5個工作日內(nèi)未與我司簽訂商品房買賣合同及補充協(xié)議并支付首付款，我司將解除《認購協(xié)議》，沒收您支付的全部定金；我司有權收回該商品房，另售他人，且無需再另行通知您。”

律師說法：

首先，商品房買賣合同的簽署應當是平等自愿的，開發(fā)商無權強制要求購房人簽署其所提供的格式條款，尤其還存在顯失公平的條款。根據(jù)相關規(guī)定，在簽署認購書后，如果雙方就商品房買賣合同條款達不成統(tǒng)一意見，是可以解除認購并退還定金或認購金。

其次，這種排除了開發(fā)商本應承擔的主要責任和義務的格式條款，屬于“霸王條款”的一種。嚴格按照民法典的相關規(guī)定，這種條款是無效的。但是，一旦簽署了合同，在司法實踐中再想推翻是很難的。

最后，對于上述案例所述的情況，李銘需要做好相關就合同條款無法達成一致，導致合同無法簽署的取證；并及時對《催告函》進行回函，寫明不簽署合同的原因，并要求無責任解除認購，退還全部定金。必要的時候，還可以到法院提起相關民事訴訟。

避坑指南：

購房人在簽署認購協(xié)議、購房合同及附加協(xié)議時，如合同條款包含以下特征，可判斷為“霸王條款”，購房人可主張條款無效。

首先，購房合同條款排除了開發(fā)商的主要責任和義務。比如，逾期交房，開發(fā)商不承擔任何違約責任等。其次，購房合同中雖然約定了開發(fā)商的違約責任，但雙方的權利義務不對等。例如，開發(fā)商逾期交房的違約金非常低，購房人違約卻要支付高額違約金。另外，購房合同約定的內(nèi)容違反了法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定。例如，購房合同中，約定開發(fā)商交付的房屋如果不符合國家工程的質量規(guī)范和質量標準，買受人不能拒絕收房等。

然而司法實踐中認定這種“霸王條款”無效的并不是很多，所以簽署合同的時候一定要認真看，千萬不要一帶而過。尤其是開發(fā)商提供的補充協(xié)議或補充條款，往往有很多的“霸王條款”存在。對于這些“霸王條款”，可以在簽署前向當?shù)氐淖〗ú块T或市場監(jiān)督局進行投訴，要求修改格式文本。

2021年房產(chǎn)維權熱點之六：延期交付

2021年11月2日，安徽阜陽一樓盤的業(yè)主張菲（化名）投訴稱，原本一期合同約定2020年6月30號交房，經(jīng)過多次延期，至投訴時（2021年底）已逾期16個月，仍未給出具體書面回復。張菲說，“開發(fā)商曾承諾按照合同約定進行延期期間的違約金賠付，但是一直沒有兌現(xiàn)賠償，目前處于回避狀態(tài)，目前，很多業(yè)主家適齡孩子都無法入學。”
律師說法：

常見的逾期交房有兩種原因：一為資金問題，即與開發(fā)商挪用預售資金有關。二為違規(guī)施工導致被相關部門責令停工、處罰或者無法通過規(guī)劃驗收，進而造成逾期。購房者可以到規(guī)劃部門和建委部門進行調(diào)查核實。業(yè)主還需要關注同約定的違約金標準，部分購房合同對延期交房中開發(fā)商違約責任所帶來的違約金約定極低，遠低于購房人實際損失時，購房人可以按照實際損失去主張，而并非按合同去向開發(fā)商索要違約金。

避坑指南：

1、發(fā)現(xiàn)停工后，立刻和開發(fā)商及現(xiàn)場施工人員溝通。向開發(fā)商詢問何時交房，向施工人員詢問是否拖欠工資，施工人數(shù)能不能滿足現(xiàn)階段的施工需要等。

2.立刻核實自己所付的房款，和銀行發(fā)放的貸款是不是到了專門的預售房款監(jiān)管賬戶。

3.在開發(fā)商逾期賠付問題上，首先看查明合同中約定的賠付標準，并將違約金賠付的標準可以和業(yè)主損失進行對比，若合同約定的違約金遠低于購房人的實際損失，購房人可以按照實際損失主張賠償。

4.還可以通過信息公開申請等方式對延期項目進行全面的調(diào)查和了解，進一步核實延期交房的原因。

2021年房產(chǎn)維權熱點之八：強行交付

2021年11月，寧波某項目業(yè)主鄭敏投訴稱，合同上的交付時間是2021年6月30日，因疫情影響延期將近90天交付（延期超過90天需按每日萬分之三賠償給業(yè)主），開發(fā)商為少支付違約金在小區(qū)并沒完成建設、五證不全的情況下強行向業(yè)主交付。鄭敏表示，開發(fā)商根本無法提供建筑工程質量合格證、蓋有審圖章的施工圖紙、蓋有竣工章的竣工圖紙、消防部門工程驗收證明文件、民防、環(huán)保驗收合格證、燃氣工程驗收合格證、生活供水用水合格證、分戶驗收實施細則、驗收分戶的表1-5等。

律師說法：

開發(fā)商交房需要滿足三大類條件。

第一是法定條件，這是法律所規(guī)定的交房時必須基本的基本條件。如必須通過了規(guī)劃驗收、竣工驗收、消防驗收或備案等條件。第二是約定條件，在所有的商品房買賣合同文本里都會有專門的條款約定交房時必須滿足的條件。第三是物理上達到能交付的條件，比如是否存在質量問題。如果存在質量問題，可視情況拒絕收房的，必要的時候，甚至可以要求退房并賠償損失。

有一點需要特別注意，一定要先驗房再視情況收房。一旦收了房，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，房屋的實際轉移占有，即視為房屋已交付，風險就發(fā)生了轉移，再要求開發(fā)商承擔違約責任，很多時候法院是不支持的。

所以，在購房合同約定的交樓期限屆滿后，買受人發(fā)現(xiàn)房屋仍不具備上述三大類交付條件的，買受人可以拒絕收樓（拒絕在《收樓確認書 》簽字）并且要求開發(fā)商承擔逾期交樓的違約責任。

避坑指南：

針對違規(guī)強行交房，可以從以下幾個方面維權：

1、維權先取證，取證永遠是第一位的，對于現(xiàn)在房屋的現(xiàn)狀、小區(qū)的現(xiàn)狀做個全面取證。2、立刻給開發(fā)商發(fā)函，要求開發(fā)商提供必須具備的法定合同約定的相關法律文件，同時將出現(xiàn)的問題匯總要求答復。3、立刻進行相關開發(fā)手續(xù)的政府公開信息調(diào)查，進一步核實是否具備法定交房條件。4、對于現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題，對于通過公開發(fā)現(xiàn)的問題立刻向相關部門發(fā)違法查處申請，請求調(diào)查處理。5、還可以結合上述情況提起相關的民事訴訟。

2021年房產(chǎn)維權熱點之八：精裝質量問題

趙恒（化名）于天津購買了一套精裝房，2021年10月31日收房時發(fā)現(xiàn)，房屋存在門把不好使、門底部露光、地磚不平等六七十處質量問題。此前，曾有業(yè)主多次表示想要到現(xiàn)場查看裝修效果，但遭到開發(fā)商的阻攔。收房時的房屋現(xiàn)狀讓業(yè)主很失望。更讓業(yè)主氣憤的是“開發(fā)商始終沒有跟我們談如何解決問題。”

律師說法：

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持；因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。如果房屋的質量問題未達到嚴重影響正常居住的程度，業(yè)主可以要求開發(fā)商維修、修復。

避坑指南：

1、一定要及時取證，可以通過拍照、攝像、發(fā)函、填寫驗房單等方式對現(xiàn)場做取證，固定證據(jù)。

2、可以視情況拒絕開發(fā)商的“強制收房”，說明拒絕收房的理由，或要求開發(fā)商提供房屋合格的手續(xù)或修復房屋質量問題后才能收房。

3、先驗房后收房，驗房合格后才能收房�？梢哉垖ｉT的驗房公司進行驗房，由驗房公司出具一份書面的檢測報告。

4、必要的時候可以進行檢測。精裝修房屋的檢測包括三類，房屋質量、裝修質量和空氣質量。

5、將存在的質量問題及時向建委部門進行投訴，要求其對于這些質量問題進行調(diào)查處理。

6、如果以上幾種方法都不能解決精裝修房存在的問題，還可以通過訴訟的方式維護自己的合法權益。

2021年房產(chǎn)維權熱點之九：貨不對板

業(yè)主高麗（化名）反映，其購買了某央企開發(fā)的精裝樓盤，然而臨近交付，原先宣傳的1梯1戶現(xiàn)在變成2梯2戶、電梯廳6-8平方米可利用空間變成了管道井......實際交付情況與樣板間及宣傳材料差異較大。項目工作人員回復稱，公司在宣傳時已提示：相同戶型因樓棟、樓層、單元等差別，局部結構、面積等也可能不同，最終以政府最終審定的圖紙和買賣雙方合同為準。

律師說法：

首先，遇到這種情況，直接通過合同去維護購房人的權利是很難的，因為合同中往往會將宣傳廣告排除在外，明確約定不是合同的組成部分，對其沒有約束力。

然而，即使開發(fā)商在合同中進行了責任豁免，但并不意味著這種宣傳行為是合法的。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條之規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。開發(fā)商在進行宣傳銷售的時候，對于房屋的描述，對于配套的描述等應當是真實準確的，不得欺騙誤導消費者。而且《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第十三條還特別規(guī)定了：“房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。”所以，如果確實存在實際交付的房屋和宣傳材料、樣板間等明顯不符的問題，則開發(fā)商可能構成了違法虛假宣傳。

避坑指南：

如果業(yè)主遇到了開發(fā)商虛假宣傳，取證要先行。對當初相關的線上線下的宣傳資料做盡可能收集到，如樣板間照片或視頻、樓書、戶型圖、效果圖、和銷售人員的溝通記錄、開發(fā)商的宣傳視頻（官網(wǎng)、公眾號等往往都會有）等。在完成取證的基礎上，可以向市場監(jiān)督局提虛假宣傳的違法查處。

2021年房產(chǎn)維權熱點之十：爛尾糾紛

業(yè)主金堯（化名）反映，按照合同約定其于深圳購買的某項目應在2019年底精裝交付，但因2019年開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，該項目也陷入停工狀態(tài)。此后，業(yè)主以公寓樓棟為單位進行復工自救，先行墊付資金，用于項目未完成的室內(nèi)裝修和公共區(qū)域建設。之后，業(yè)主成立自救小組，聘請法律顧問，考察及招投標裝修公司，以及設立共同的資金監(jiān)管賬戶等。目前5號樓已完成裝修并對外出租，其他樓棟業(yè)主也紛紛加入自救陣營，3、4號公寓也在陸續(xù)裝修。

律師說法：

爛尾樓屬于延期交付中最嚴重的一種，當延期到一定程度，又沒有復工跡象，就成了爛尾樓。一般的延期交付指的是沒有按照合同約定的交付時間交房，延長到一定時間后才交付。

此事件中最大的違規(guī)違法行為，是開發(fā)商違法挪用監(jiān)管賬戶預售資金。房產(chǎn)的開發(fā)成本其實遠低于項目房款，一般而言，只要項目銷售了大半，預售房款完全可以將項目開發(fā)完畢。

對于因爛尾導致的延遲交房，開發(fā)商需要承擔延遲交房的違約責任，包括賠償合同中的違約金。如果違約金約定過低，不足以彌補購房人的損失（可按照同地段同類房屋租金標準計算損失），對于超出部分還可以繼續(xù)主張。

避坑指南：

1、購房時可以對開發(fā)商及開發(fā)商的關聯(lián)公司，尤其是股東公司進行基本的審查，否存在債務逾期、爛尾樓、拖欠工程款等負面情況。

2、必須查看該項目是否五證齊全，即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

3、支付房款的時候必須支付到開發(fā)商的商品房預售資金監(jiān)管賬戶。

4、要求開發(fā)商及時出具房款發(fā)票。開具發(fā)票，往往代表著房款落到了政府監(jiān)管賬戶上，有利于后期的資金監(jiān)管。

5、關注施工進度。一旦出現(xiàn)施工停滯，及時和開發(fā)商、施工單位進行溝通、核實。必要的時候，還要采取進一步的法律手段。

業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子面臨爛尾風險，也可以多方協(xié)商，如上述案例所示，進行重組、自救或者另尋開發(fā)商接盤。