“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第29期發(fā)布。

2022年3月7日-3月13日，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行共收到21條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問題項(xiàng)目。

具體來(lái)看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開發(fā)商包括保利發(fā)展、華安集團(tuán)、北京北方國(guó)建控股集團(tuán)、安徽鴻順控股集團(tuán)、寧波國(guó)建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、龍光集團(tuán)、桂林鑫嶼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、興工財(cái)投、新區(qū)置業(yè)、富力地產(chǎn)、綠城中國(guó)、招商蛇口和正商地產(chǎn)。

涉及的項(xiàng)目分別是廣東省揭陽(yáng)市保利錦城、山東省濰坊市華安·鳳城麗景、河北省張家口市國(guó)建·四方廣場(chǎng)、浙江省寧波市國(guó)建灣里院子、浙江省寧波市久譽(yù)慈郡、廣西省桂林市鑫嶼·金河陽(yáng)光、河南省開封市蘭考時(shí)代廣場(chǎng)、內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市富力天禧城、安徽省合肥市綠城招商·誠(chéng)園和河南省鄭州市正商匯航雅園。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問題包括：強(qiáng)制交房、未公示竣工備案信息、延期交付、未按規(guī)劃圖施工、墻面空鼓裂縫等。

本期投訴項(xiàng)目中，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行重點(diǎn)關(guān)注揭陽(yáng)市保利錦城、呼和浩特市富力天禧城和鄭州市正商匯航雅園三個(gè)項(xiàng)目。其中，揭陽(yáng)市保利錦城的購(gòu)房者反映，繳納的誠(chéng)意金變“定金”，開發(fā)商不退款，且在購(gòu)房者不知情的情況下將房子出售。呼和浩特市富力天禧城業(yè)主反映，2021年該項(xiàng)目無(wú)故停工，至今仍未收到官方復(fù)工通知。鄭州市正商匯航雅園業(yè)主反映，交房日期由合同約定的2021年10月25日延期至2022年2月6日，開發(fā)商一直未賠償違約金，此外，業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)十幾處空鼓、裂縫。

保利錦城：“誠(chéng)意金”變“定金”

保利錦城位于廣東省揭陽(yáng)市空港經(jīng)濟(jì)區(qū)仙彭路中段，由保利（揭陽(yáng)）實(shí)業(yè)投資有限公司開發(fā)建設(shè)，系保利發(fā)展旗下項(xiàng)目。2021年9月21日，消費(fèi)者認(rèn)購(gòu)揭陽(yáng)市保利錦城的一套商品房，繳納了2萬(wàn)元誠(chéng)意金。一周后繳納首付款約288400元，并開始辦理公積金按揭，“但由于征信顯示有逾期記錄，無(wú)法辦理公積金貸款。銷售人員在我不知情的情況下，將房子賣給別人。事后，我要求退還誠(chéng)意金，銷售人員稱無(wú)法退還，說(shuō)這是定金，不是誠(chéng)意金�！�

“由于一直協(xié)商不下來(lái)，直至今日，我繳納的所有款項(xiàng)共308400元，均未退還�！痹撡�(gòu)房者稱。

對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣指出，首先，誠(chéng)意金不是一個(gè)法律名詞，沒有一個(gè)很嚴(yán)格的定義。按照常規(guī)理解，“誠(chéng)意金”是開發(fā)商的一種營(yíng)銷手段。而定金是一個(gè)法律名詞，定金是指當(dāng)事人約定的，為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，由一方在履行前預(yù)先向?qū)Ψ浇o付的一定數(shù)量的貨幣或者其他代替物。其次，如果不想購(gòu)買了，誠(chéng)意金是可以退的。而定金如果違約的話，是可以沒收或者雙倍返還的。定金顯然具有擔(dān)保屬性，而且有相應(yīng)的違約罰則。

從張華簽署的合同來(lái)看，確實(shí)寫著定金，對(duì)張華很不利。購(gòu)房者可以嘗試結(jié)合其它相關(guān)證據(jù)證明是誠(chéng)意金，而不是定金。

富力天禧城：停工近一年 業(yè)主急盼復(fù)工

富力天禧城位于內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市玉泉區(qū)銀河南街與云中路交匯處往東800m，由呼和浩特富潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，系富力地產(chǎn)旗下項(xiàng)目。項(xiàng)目開盤時(shí)間為2020年9月26日，約定交房時(shí)間為2022年12月31日。

富力天禧城業(yè)主反映，“2021年初，該項(xiàng)目無(wú)故停工，開發(fā)商也未說(shuō)明何時(shí)復(fù)工。此后，呼和浩特市委督查室于2021年11月5日回復(fù)，由于富潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自身原因，再加上近期天氣不宜繼續(xù)施工等情況致使停工。經(jīng)協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)承諾定于2022年3月繼續(xù)開工建設(shè)。然而，現(xiàn)在已經(jīng)是2022年3月，開發(fā)商并未發(fā)布復(fù)工通知�！�

對(duì)此，富力天禧城售樓處工作人員3月10日表示，“未復(fù)工的原因一是受到疫情影響有些手續(xù)沒有辦完，二是建設(shè)單位從中建二局換成富力旗下的建筑公司——天力建筑，中間流程未走完。大概在3月底至4月初復(fù)工，具體日期仍未確定�！�

正商匯航雅園：逾期近100天 開發(fā)商不賠償違約金

正商匯航佳苑二期匯航雅園位于河南省鄭州市航海東路與經(jīng)開第十七大街交會(huì)處，由河南林盟置有限公司 開發(fā)建設(shè)，系正商地產(chǎn)旗下項(xiàng)目。首次開盤時(shí)間為2018年11月17日，合同約定于2021年10月25日前交房。

項(xiàng)目業(yè)主反映，2021年7月，開發(fā)商郵寄書面通知，稱將延期至2021年12月28日交房；后于11月電話通知業(yè)主，延期至2022年1月10日交房；1月9日再次電話通知業(yè)主交房時(shí)間待定。直到2022年2月4日，部分業(yè)主收到開發(fā)商郵寄的入伙通知書，稱房屋已經(jīng)具備交付條件，請(qǐng)業(yè)主于2月6日前來(lái)辦理收房手續(xù)。

業(yè)主認(rèn)為匯航雅園已經(jīng)逾期近100天，開發(fā)商卻一直未賠償違約金。而根據(jù)合同約定，如果出現(xiàn)逾期交房，逾期不超過(guò)60日的，出賣人應(yīng)支付業(yè)主已交房款萬(wàn)分之一的違約金。如果逾期超過(guò)60日，業(yè)主有權(quán)解除合同，如果繼續(xù)履行合同，開發(fā)商需按日向業(yè)主支付已交房款萬(wàn)分之一的違約金。

對(duì)此，經(jīng)開區(qū)房產(chǎn)交易管理科工作人員通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)稱，基于雙方已簽訂商品房買賣合同，針對(duì)合同內(nèi)容的爭(zhēng)議，可按照商品房買賣合同內(nèi)容執(zhí)行，業(yè)主可通過(guò)司法途徑維護(hù)自己的權(quán)益。

重點(diǎn)投訴問題：實(shí)際交付與樣板間不一致

在預(yù)售房制度下，樓盤的樣板間至關(guān)重要，即是未來(lái)房屋格局的參照實(shí)例，也是裝修設(shè)計(jì)、材料以及施工工藝的真實(shí)展示，不少購(gòu)房者就是被樣板間打動(dòng)而決定購(gòu)買。因此，開發(fā)商一直傾向于過(guò)渡裝飾樣板間來(lái)誘導(dǎo)購(gòu)買、促進(jìn)銷售，導(dǎo)致了實(shí)際交付與樣板間存在“貨不對(duì)板”、“嚴(yán)重減配”等現(xiàn)象。

近期，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行監(jiān)測(cè)到太原市佳境瓏原、寶雞市兆興錦都、北京市華潤(rùn)橡樹瀾灣、貴陽(yáng)市萬(wàn)隆國(guó)際和廊坊市新城家園存在貨不對(duì)板、嚴(yán)重減配等問題。

根據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)合同法》第一百六十八條規(guī)定：“憑樣品買賣的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對(duì)樣品質(zhì)量予以說(shuō)明。出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說(shuō)明的質(zhì)量相同�！绷硗狻渡唐贩夸N售管理辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致�！�

樣板房的法律性質(zhì)為樣品，樣板房所展示的裝修標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)屬要約的一部分。因此，若《商品房買賣合同》或其附件中無(wú)特別條款對(duì)樣板間的性質(zhì)做特殊約定，開發(fā)商實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

然而，大多數(shù)開發(fā)商擬定的《商品房買賣合同》及其附件均會(huì)設(shè)定特別條款，“該房屋的交房標(biāo)準(zhǔn)和條件以本合同之規(guī)定為準(zhǔn)，有關(guān)該房屋的樣板房、宣傳資料、模型、展示板及廣告僅供買受人在選擇樓盤時(shí)的參考，其中所述內(nèi)容并不作為該房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)和條件。雙方同意，以上宣傳資料如與本合同約定有沖突，以本合同約定為準(zhǔn)”。在此情況下按照“契約論”原理，即嚴(yán)守合同約定內(nèi)容履約，開發(fā)商實(shí)際交付的商品房無(wú)需與樣板房一致。

為了杜絕這一現(xiàn)象，2021年8月16日，北京市住建委正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，明確在設(shè)置交付樣板間方面，樣板間的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購(gòu)房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項(xiàng)目實(shí)際的交房狀況保持一致，不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和設(shè)施。同時(shí)要求，樣板間保留至項(xiàng)目交付三個(gè)月后。

實(shí)際上，若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)貨不對(duì)板、減配等現(xiàn)象，開發(fā)商一般回復(fù)為“以合同約定為準(zhǔn)”，購(gòu)房者舉證難度較大。對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣特別提醒購(gòu)房者，考慮到樣板房可能拆除或結(jié)構(gòu)內(nèi)容等發(fā)生變化，建議將樣板間情況以拍照、錄像等證據(jù)形式予以固定。一旦發(fā)生“貨不對(duì)板”以及“降標(biāo)減配”等問題，可在完成取證的基礎(chǔ)上，向市場(chǎng)監(jiān)督局提虛假宣傳的違法查處。

明星樓盤推薦

上周，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場(chǎng)認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，甄選出本期明星樓盤，包括揚(yáng)州市遠(yuǎn)洋紅星揚(yáng)州天鉑、淄博市萬(wàn)科翡翠東第、上海市悅城、大連市中海公園上城與鄭州市未來(lái)·天奕。

中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞?shì)浾摫O(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。