文/任龍園 本刊記者 雷玄

“太和小鎮(zhèn)占地約100畝，配套園區(qū)可達(dá)200畝，包括景和生態(tài)農(nóng)場、農(nóng)夫果園、親子游樂園、星空民宿科普園、花海觀光園、田園轟趴館共八大配套園區(qū)。”河北省秦皇島市太和小鎮(zhèn)（備案名：開明景園）項(xiàng)目在對外售賣時(shí)，配套園區(qū)曾是“一大賣點(diǎn)”。近日，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，所謂“小鎮(zhèn)擁有的八大配套園區(qū)”實(shí)為開發(fā)商租賃用地，租約十年。目前，已有逾200位業(yè)主向中國質(zhì)量萬里行投訴稱：“銷售期間，開發(fā)商并未說明‘配套用地為租賃’這一情況。我們認(rèn)為開發(fā)商存在虛假宣傳行為。”

（項(xiàng)目總平面圖上標(biāo)注著親子樂園、農(nóng)夫果園等八大配套 圖源：太和小鎮(zhèn)）

對此，太和小鎮(zhèn)售樓處工作人員2月24日稱，“并不存在虛假宣傳行為。200畝八大配套園區(qū)是我們的賣點(diǎn)，而且我們的確是有這些配套，并不是沒有。目前這塊地的所屬人是村民和村委會(huì)，我們負(fù)責(zé)運(yùn)營。”

太和小鎮(zhèn)業(yè)主稱：“太和小鎮(zhèn)交付日期變更為2022年6月25日，延期近8個(gè)月。開發(fā)商稱延期原因是不可抗力因素，因此不予賠付。故意隱瞞了因手續(xù)不全導(dǎo)致了延期交付的這一問題。”太和小鎮(zhèn)售樓處工作人員稱，“項(xiàng)目前期的資料我們和相關(guān)部門沒有對接到位，這也是我們延期交付的原因之一。關(guān)于延期賠付方案目前我們還沒有，可以參照合同的期交付的賠償事項(xiàng)。”

太和小鎮(zhèn)擁有200畝配套園區(qū) 實(shí)為租賃用地

2021年10月21日收到太和小鎮(zhèn)開發(fā)商——秦皇島盤恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“盤恒地產(chǎn)公司”）發(fā)布的延期交房公告后，業(yè)主張華（化名）等人前去售樓處了解詳情。在于工作人員交流過程中，張華等人意外發(fā)現(xiàn)“200畝八大配套園區(qū)實(shí)為租賃用地”。

“此前，開發(fā)商一直宣稱太和小鎮(zhèn)擁有200畝八大配套園區(qū)，直到11月4日我們才獲知真相。”多位太和小鎮(zhèn)的購房者告訴中國質(zhì)量萬里行。

（圖源：太和小鎮(zhèn)公眾號(hào)）

此后，太和小鎮(zhèn)業(yè)主將“小鎮(zhèn)配套實(shí)為租賃用地，涉嫌虛假宣傳”這一情況反映到了秦皇島市開發(fā)區(qū)市場監(jiān)督管理局。

“2021年11月24日，在開發(fā)區(qū)市場監(jiān)督管理局、業(yè)主與開發(fā)商的三方溝通會(huì)上，開發(fā)商代表提供了200畝土地的租賃合同，上面標(biāo)識(shí)著‘租賃用地’的使用年限——2019年至2029年，經(jīng)開發(fā)區(qū)市場監(jiān)督管理局工作人員核實(shí)后認(rèn)定并不涉及虛假宣傳。”張華說。張華認(rèn)為，當(dāng)時(shí)業(yè)主方并未拿出證據(jù)，所以監(jiān)管部門無法認(rèn)定“開發(fā)商是否存在虛假宣傳行為”。11月29日，購房者收集到太和小鎮(zhèn)宣傳資料再次來到開發(fā)區(qū)市場監(jiān)督管理局舉證。“開發(fā)商并不承認(rèn)自己存在虛假宣傳的行為，開發(fā)區(qū)市場監(jiān)督管理局建議購房者走司法程序。”另一位購房者王利（化名）說。

公開資料顯示，太和小鎮(zhèn)的開發(fā)商秦皇島市盤恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2019年5月20日通過掛牌出讓方式獲得北戴河區(qū)牛頭崖鎮(zhèn)滿嶺村、井上村地塊，土地面積約6.37萬平方米，約96畝，即太和小鎮(zhèn)實(shí)際用地面積，這也與宣傳資料中“太和小鎮(zhèn)占地約100畝”所對應(yīng)。

僅擁有約100畝土地使用權(quán)，卻在宣傳材料中使用“小鎮(zhèn)擁有200畝配套園區(qū)”這一表述，是否構(gòu)成了虛假宣傳行為？對此，太和小鎮(zhèn)售樓處工作人員2月24日稱，“業(yè)主在秦皇島市開發(fā)區(qū)市場監(jiān)督管理局反映過這個(gè)問題，我們領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)跟業(yè)主在現(xiàn)場做出說明，政府也認(rèn)定不存在虛假宣傳行為。我們確實(shí)把200畝八大配套作為主宣傳，配套我們的確有，又不是沒有。關(guān)于2029年配套到期后會(huì)不會(huì)續(xù)租這個(gè)問題，主要看政府后期對這個(gè)片區(qū)規(guī)劃情況，如果涉及到拆遷、回收等行為，我們想續(xù)租也沒有辦法。目前這塊地的所屬人是村民和村委會(huì)，我們只是負(fù)責(zé)運(yùn)營。”

2月25日，開發(fā)區(qū)市場監(jiān)督管理局咨詢“虛假宣傳”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及處罰等問題，被告知具體情況要聯(lián)系消�？疲�消�？茝埮�士回復(fù)稱“無法告知”。

200畝八大配套園區(qū)實(shí)為租賃用地，太和小鎮(zhèn)是否存在虛假宣傳行為？北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，如果宣傳時(shí)沒有特別說明所謂的配套是租賃而來的，且租期僅僅只有10年，則涉嫌虛假宣傳。根據(jù)房地產(chǎn)銷售廣告的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、準(zhǔn)確、科學(xué)，不得誘導(dǎo)、不得誤導(dǎo)消費(fèi)者。“按照常規(guī)理解配套應(yīng)當(dāng)是小區(qū)永久可以使用的，如果僅僅是租賃的，沒有特別說明，顯然有悖房地產(chǎn)廣告的相關(guān)規(guī)定。”

以“不可抗力因素”為由延期交房 不予賠償

2021年10月21日，太和小鎮(zhèn)業(yè)主收到了一封《關(guān)于北戴河太和小鎮(zhèn)項(xiàng)目交房時(shí)間變更的公告》，公告稱，太和小鎮(zhèn)一期原約定于2021年10月31日交房，由于新冠疫情、大氣治理、北戴河暑期停工等影響，變更交付日期于2022年6月25日交房。

“銷售人員開始說延期原因?yàn)椴豢煽沽σ蛩�，故不予賠償。對此，我們業(yè)主并不認(rèn)可，經(jīng)過幾次調(diào)查走訪，發(fā)現(xiàn)上述公告中并未提及另一個(gè)重要原因，即開發(fā)商手續(xù)不全導(dǎo)致了延期交付。此后，開發(fā)商也承認(rèn)了這一說法。”王利說。

（圖源：業(yè)主提供）

太和小鎮(zhèn)售樓處工作人員2月24日稱，“項(xiàng)目延期交付主要有兩方面的原因：一是因?yàn)椴豢煽沽Φ囊蛩�，二是該�?xiàng)目原為新民居項(xiàng)目，2019年5月我們通過掛牌方式接手該地塊，項(xiàng)目前期資料我們和相關(guān)部門沒有對接到位，這也是我們延期交付的原因之一。”

盡管開發(fā)商已經(jīng)承認(rèn)“除了不可抗力因素之外，還因手續(xù)對接不到位導(dǎo)致了延期交付”。多位業(yè)主反映，“目前為止，開發(fā)商也沒有給出具體交房日期及違約賠償書面文件。”售樓處工作人員稱，“關(guān)于延期賠付方案目前我們還沒有，可以參照合同的期交付的賠償事項(xiàng)。”

關(guān)于太和小鎮(zhèn)相關(guān)手續(xù)的辦理進(jìn)度，2月25日，撫寧區(qū)住建局綜合開發(fā)辦公室稱，“我們收到了業(yè)主的反饋，目前一直在盡力推進(jìn)項(xiàng)目的驗(yàn)收。關(guān)于太和小鎮(zhèn)項(xiàng)目的驗(yàn)收進(jìn)度情況，需要聯(lián)系質(zhì)量驗(yàn)收站核實(shí)”。

關(guān)于太和小鎮(zhèn)是否存在以疫情、大氣治理等為由隱瞞延期交付的真實(shí)原因并規(guī)避賠償?shù)那闆r，王玉臣律師表示，一般而言，這兩年雖然受疫情影響，不少項(xiàng)目會(huì)延期交房。但是延期交房需要有個(gè)度，比如若沒有特殊情況，一般2個(gè)月、3個(gè)月。不能因疫情想延長多久就延長多久。要看具體城市的規(guī)定，比如濟(jì)南市某一項(xiàng)目延期交付66天，疫情原因可免除44天違約責(zé)任，其仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)22天的逾期交房違約責(zé)任。

其次，王律師稱，“不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，這是判斷不可抗力的標(biāo)準(zhǔn)。不可抗力大多是指自然、戰(zhàn)爭等非人為可以預(yù)見、不能避免。上述延期公告中的第2、第3事項(xiàng)就不屬于不可抗力”。公告中稱“2019年起至今項(xiàng)目建設(shè)因大氣治理停工次數(shù)和天數(shù)要遠(yuǎn)高于往年，因此也使工期進(jìn)一步延誤”。他認(rèn)為，“首先，大氣治理問題不是從2019年開始的，多年前就有了，是可以預(yù)判的，這個(gè)顯然是不屬于不可抗力的。其次，假設(shè)這個(gè)項(xiàng)目是2019年10月30日開始賣房，業(yè)主2019年12月進(jìn)行購買，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商對2019年的大氣治理情況更應(yīng)當(dāng)有所知悉，在簽署購房合同的時(shí)候就應(yīng)當(dāng)已經(jīng)充分考慮到時(shí)間問題。如果所稱的內(nèi)容確實(shí)和事實(shí)相悖，確實(shí)是隱瞞真實(shí)原因以規(guī)避賠償，具體事實(shí)還需查證。”

從“新民居工程”變身“商品住宅” 仍存不少遺留問題

無論是延期交付或配套實(shí)為租賃用地，都與太和小鎮(zhèn)從“新民居工程”變身“商品房”的經(jīng)歷無不關(guān)系。

太和小鎮(zhèn)最初并非商品房項(xiàng)目，實(shí)為一個(gè)“違建”的新民居工程，開發(fā)商為秦皇島和嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。根據(jù)2015年4月8日撫國土資罰字（2015）第71號(hào)行政處罰決定書顯示，秦皇島和嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)原滿嶺新民居項(xiàng)目，于2013年占用牛頭崖鎮(zhèn)滿井村集體土地建設(shè)住宅樓24棟，現(xiàn)沒收該24棟住宅樓并收回占用土地。

4年之后，秦皇島盤恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌方式于2019年5月20日取得原滿嶺新民居項(xiàng)目的土地，并與秦皇島市撫寧區(qū)自然資源和規(guī)劃局簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及地上罰沒建筑物使用權(quán)的補(bǔ)充條款。

盤恒房地產(chǎn)接手后，由于原新民居工程的24棟樓已經(jīng)基本建成，因此沿用了原有規(guī)劃設(shè)計(jì)，并進(jìn)行了全新的包裝和宣傳，將項(xiàng)目更名為太和小鎮(zhèn)。“原項(xiàng)目屬于新民居工程，而且盤恒房地產(chǎn)接受時(shí)已經(jīng)基本建成，無法更改規(guī)劃，所以太和小鎮(zhèn)的容積率、綠地率等指標(biāo)均不滿足秦皇島市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。”張華說。

據(jù)公開資料顯示，太和小鎮(zhèn)屬于二類居住用地（多層），規(guī)劃總用地面積是63744.26平方米，總建筑面積是122513平方米，容積率是1.674，建筑密度是27.4%，規(guī)劃綠地面積為17084平方米，綠地率26.8%。

根據(jù)《秦皇島市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2017版）》顯示，二類居住用地的綠地率最低標(biāo)準(zhǔn)為35%，多層容積率應(yīng)小于1.5。由此可見，太和小鎮(zhèn)的容積率、綠地率指標(biāo)均未達(dá)標(biāo)。

（圖源：選自《秦皇島市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2017版）》）

對此，太和小鎮(zhèn)售樓處工作人員表示，“園區(qū)綠化面積加上現(xiàn)有的八大配套綠化面積，加起來之后能達(dá)到35%綠地率標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目比較特殊，當(dāng)時(shí)是新民居工程，綠地率就是26.8%。”

此外，在原來項(xiàng)目規(guī)劃中，新民居項(xiàng)目并沒有電梯。盤恒房地產(chǎn)接手后，宣稱項(xiàng)目為“稀缺多層電梯花園洋房”，在原有規(guī)劃無法變更的情況下，選擇了安裝外置電梯。

據(jù)太和小鎮(zhèn)多位業(yè)主反映，外置電梯在二樓及以下的部分采用磚混外墻，嚴(yán)重影響了一樓、二樓的客廳采光。業(yè)主與開發(fā)商、承建商多次溝通，要求將一樓、二樓位置的電梯外墻改為玻璃材質(zhì)，但均無果。

目前，外置電梯仍在安裝中，這也是對于項(xiàng)目無法確定交付日期的重要原因。太和小鎮(zhèn)售樓處工作人員稱，“項(xiàng)目的資料已經(jīng)到位并于2022年1月27日完成了初次驗(yàn)收。目前，綜合驗(yàn)收還未完成，還未取得竣工驗(yàn)收備案表。我們正在加裝外置電梯，具體交付時(shí)間得看加裝電梯的后續(xù)情況。”

對于太和小鎮(zhèn)八大配套園區(qū)實(shí)為租賃用地是否涉嫌虛假宣傳以及延期交付的相關(guān)賠償問題，《中國質(zhì)量萬里行》將持續(xù)關(guān)注。