受疫情影響，中駿集團(tuán)控股將2020年原本設(shè)定為1050億元的銷售目標(biāo)調(diào)低至930億元。

　　在剛過去的7個月，上市公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額478.01億元，完成度達(dá)51.4%。這也意味著接下來5個月中駿集團(tuán)控股月均實(shí)現(xiàn)去化90.4億元，就可實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)。

　　目前看來，年度銷售目標(biāo)的達(dá)成不會太難。因?yàn)�，在今�?月和6月，中駿集團(tuán)控股就分別賣掉91.09億元和119.27億元的房子。

聲稱不去碰“高價地”，但卻拿了廈門新“地王”

　　8月19日，中駿集團(tuán)控股發(fā)布了2020年中期業(yè)績公告。期內(nèi)，上市公司在廈門、福州、濰坊及許昌等城市新增10個項(xiàng)目，地上總可建筑面積約332萬㎡，總土地成本約為194.31億元。

　　其中，廈門天禧項(xiàng)目和福州璟悅項(xiàng)目代價分別為103.55億元和45.6億元，超過2020年上半年拿地成本七成。

　　《中國質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，上述天禧項(xiàng)目就是今年4月上海泰鳴貿(mào)易有限公司(下稱“上海泰鳴”)在廈門拿下的“雙料”地王。

　　將時間推至4月22日，廈門思明區(qū)2020P01地塊以拍賣方式進(jìn)行出讓，起叫價72億元，已接近去年12月建發(fā)股份以75.25億元拿下廈門枋湖2019P05地塊所創(chuàng)下的總價地王。該地塊最終被上海泰鳴以103.55億元代價斬獲，溢價率43.82%，再次刷新廈門總價地王。

　　廈門市土地礦產(chǎn)資源交易市場信息顯示，2020P01地塊土地面積為5.96萬㎡，地上建筑面積21萬㎡，成交樓面價50598元/㎡，再次刷新中駿集團(tuán)控股自身在廈門所創(chuàng)下的單價記錄。

　　2019年11月，中駿集團(tuán)控股以59.4億元代價將湖里區(qū)2019P01地塊收入囊中，成交樓面價4.51萬元/㎡，成為彼時廈門的單價地王。這距離2018年12月上市公司以3.91萬元/㎡的樓面價競得湖里枋湖2018P03號地塊所創(chuàng)下的單價記錄也還不到1年。

　　有意思的是，4個月前拿下地王的中駿集團(tuán)控股還對此予以否認(rèn)。

　　不過，這也不奇怪。畢竟在3月末的業(yè)績會上，中駿集團(tuán)控股管理層還聲稱“不會去碰高價地”。

　　正如上海中原房地產(chǎn)分析師盧文曦所表示，企業(yè)說什么跟做什么，可能有點(diǎn)不一樣，關(guān)鍵還是要看他的行為，畢竟拿地這種動作對后續(xù)造房子、盈利等都會有很大的影響。

　　據(jù)其業(yè)績公告，中駿集團(tuán)控股在天禧項(xiàng)目權(quán)益占比為65%，這也意味著該項(xiàng)目已引入了合作方來共同開發(fā)。

　　“3月和4月，市場正好復(fù)蘇且融資也比較寬松，市場上可能有一些過熱情緒，加上拿地時市場也較比躁動。在這種情緒烘托下面，拿地就有點(diǎn)不受控制�，F(xiàn)在來看，7月份又有很多城市加入調(diào)控，大家又怕了，市場情緒波動還是比較大的。”盧文曦如是分析認(rèn)為，“拿下高價地后，企業(yè)可能有點(diǎn)擔(dān)憂，這種情況下引入一些合作伙伴，可以分?jǐn)偟糇约旱囊恍╋L(fēng)險。”

　　IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中企資本聯(lián)盟副理事長柏文喜也表示，中駿集團(tuán)接連拿下地王，表明企業(yè)上規(guī)模的沖動比較強(qiáng)烈，也表明其比較看好行業(yè)和廈門市場的未來。

　　高價拿地之際，中駿集團(tuán)控股也在不斷發(fā)債，進(jìn)而支撐擴(kuò)張。

　　7月，上市公司發(fā)行了一筆為期4年金額為14.6億元的境內(nèi)公司債券，利率為5.5%。此前2月，中駿集團(tuán)控股還以“為其若干現(xiàn)有境外債務(wù)進(jìn)行再融資”為由，發(fā)行了一筆于2024年到期金額為1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為7.375%。

　　不難看到，中駿集團(tuán)控股在置換短債的同時，也將債務(wù)進(jìn)行了拉長。

　　同時，大量的融資流入也成為過去兩年上市公司賬面資金增加的主要原因。

　　期內(nèi)，中駿集團(tuán)控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正變“負(fù)”，從2018年的42.82億元驟降至2019年-70.88億元，已不能憑借經(jīng)營活動為自身提供正向現(xiàn)金流。加之，上市公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也沒能好到哪去，2018年-2019年分別為-86.63億元和-64.53億元。

　　此種情況下，中駿集團(tuán)控股融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額分別高達(dá)115.9億元和171.32億元，持續(xù)大幅增加。

　　不能再明顯了，過去兩年上市公司持續(xù)增加的賬面資金，大多為“借來的”。

資產(chǎn)負(fù)債率創(chuàng)上市后“峰值”，業(yè)績?nèi)晕磸?ldquo;緩增”中走出來

　　中駿集團(tuán)創(chuàng)立于1987年，于2010年2月成功登陸港交所。彼時，上市公司規(guī)模還不足40億元。直到2013年，中駿集團(tuán)控股才突破百億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)銷售額108.2億元。

　　此后兩年，中駿集團(tuán)控股銷售額始終徘徊在百億，僅按年增長10.06%和21.86%。《中國質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2014年-2015年，上市公司通過發(fā)行永久資本工具所得款項(xiàng)凈額分別為11.73億元和12億元。不過，這兩筆永續(xù)債都在發(fā)行次年進(jìn)行了清償。

　　2016年，中駿集團(tuán)控股再次發(fā)行了一筆金額為9億元的永續(xù)債。只是該筆永續(xù)債，上市公司在第二年選擇了部分清償，先償還了2億元。剩余7億元，直到2019年下半年才進(jìn)行清償。

　　此后，2018年-2019年，中駿集團(tuán)控股加大了對非控股權(quán)益的運(yùn)用。期內(nèi)，上市公司非控股權(quán)益在權(quán)益總額中占比分別為26.91%和41.96%。要知道，在這之前的2017年中駿集團(tuán)控股非控股權(quán)益占比僅為20.53%。

　　在永續(xù)債和非控股權(quán)益的加持下，上市公司規(guī)模連續(xù)4年保持較快增長。

　　2016年-2019年，中駿集團(tuán)控股分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額235.24億元、332.47億元 、513.58億元和805.01億元，相應(yīng)按年增長62.11%、41.33%、54.47%和56.74%。

數(shù)據(jù)來源：中駿集團(tuán)控股歷年財報

　　期間，上市公司業(yè)績也走出了一波高速增長行情。2016年，中駿集團(tuán)控股實(shí)現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利20.72億元，按年增長高達(dá)125.58%。2017年，繼續(xù)上行37.05%至28.4億元。

　　但，“高增長”并沒有持續(xù)，非控股權(quán)益大量運(yùn)用的弊端在2018年開始顯露。該年上市公司業(yè)績增速放慢至19.2%，并于2019年中期出現(xiàn)下滑。好在2019年下半年，中駿集團(tuán)控股成功抑制下跌，使得全年實(shí)現(xiàn)了3.69%的增長。

　　據(jù)上市公司新近發(fā)布的中期業(yè)績公告，2020年上半年，中駿集團(tuán)控股實(shí)現(xiàn)營收151.35億元，實(shí)現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利21.14億元，分別同比增長45.21%和10.31%。不難發(fā)現(xiàn)，隨著營收的大幅增長，中駿控股集團(tuán)業(yè)績卻仍舊處于“緩增”狀態(tài)。

數(shù)據(jù)來源：東方財富choice

　　對于上市公司業(yè)績歷經(jīng)高增長后陷入“緩增”，柏文喜分析認(rèn)為，這是中駿集團(tuán)控股在運(yùn)用永續(xù)債和非控股權(quán)益來做大企業(yè)規(guī)模的同時，導(dǎo)致毛利空間被嚴(yán)重壓縮。此外，企業(yè)區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生的較大變化也會影響公司業(yè)績表現(xiàn)。

　　事業(yè)也是如此。2020年中期，中駿集團(tuán)控股銷售毛利率和銷售凈利率再次雙雙“下滑”。其中，前者由2019年中期的28.88%小幅下降0.97個百分點(diǎn)至27.91%，后者由上年同期21.05%下降4.42個百分至16.63%。

數(shù)據(jù)來源：東方財富choice

　　意識到非控股權(quán)益占比過高的中駿集團(tuán)控股，開始減少對此法的運(yùn)用。2020年中期，上市公司非控股權(quán)益占比已由2019年的41.96%下降至38.28%。

　　這點(diǎn)從中駿集團(tuán)控股拿地權(quán)益占比也可以得到體現(xiàn)。2020年上半年，上市公司拿地權(quán)益代價為153.54億元，在總土地成本中占比79.02%。較之2019年的63.18%，上升15.83個百分點(diǎn)。

　　但，這是一個此消彼長的問題。隨著非控股權(quán)益占比的小幅走低，中駿集團(tuán)控股凈負(fù)債率由2019年60.02%走高至68.26%。

　　事實(shí)上，快速擴(kuò)張之際，中駿集團(tuán)控股的負(fù)債也卻在走高。過去4年，上市公司負(fù)債總額年復(fù)合增長率為45.38%，相應(yīng)權(quán)益及負(fù)債總額年復(fù)合增長率為43.23%。換句話說，中駿集團(tuán)控股負(fù)債擴(kuò)張要快于資產(chǎn)擴(kuò)張。

　　麻煩的是，2020年中期，中駿集團(tuán)控股資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步走高至81.39%，為上市以來峰值。

　　對于中駿集團(tuán)控股今后將如何來進(jìn)一步提高業(yè)績增速，會否繼續(xù)降低非控股權(quán)益占比?《中國質(zhì)量萬里行》已發(fā)函至上市公司，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。