公攤面積爭(zhēng)議又起 購(gòu)房人權(quán)益如何保障
2022-09-02 16818次
買房是件大事，買房的時(shí)候，很多人都會(huì)詢問(wèn)房子的公攤面積是多少。
110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……近日，“山東青島一小區(qū)業(yè)主購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)公攤面積占比高達(dá)46%”沖上熱搜，引起社會(huì)關(guān)注。
山東青島業(yè)主收房 近一半是公攤面積
山東青島西海岸新區(qū)一房地產(chǎn)項(xiàng)目的六期，是三棟55層的超高層建筑，于2021年交房。但當(dāng)購(gòu)房業(yè)主興致勃勃趕來(lái)收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，自家的房子變小了。“我家房產(chǎn)證面積是128.35平方米，套內(nèi)面積不到70平方米。”“這是110平方米的房子，實(shí)際使用面積應(yīng)該是59.25平方米。”
據(jù)業(yè)主們反映，購(gòu)房之初銷售人員的解釋是，小區(qū)屬于超高層建筑，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會(huì)達(dá)到31%，所以簽訂購(gòu)房合同時(shí)是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算的公攤。但令人沒(méi)想到的是，最終收房時(shí)的公攤系數(shù)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)31%，經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的調(diào)查，這三棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)均在46%以上。
在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的一份回復(fù)中，明確說(shuō)明：該項(xiàng)目56號(hào)樓分?jǐn)傁禂?shù)為0.465，61號(hào)樓分?jǐn)傁禂?shù)為0.461，62號(hào)樓分?jǐn)傁禂?shù)為0.463，導(dǎo)致公攤建筑面積較大的原因，主要是這三棟樓46層以下墻體厚度為60公分，47層及以上墻體厚度為40公分，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，建筑外墻一半面積需計(jì)入公攤面積內(nèi)。此外，這三棟樓有兩層公共配套用房不計(jì)入受分?jǐn)偯娣e，因此導(dǎo)致分?jǐn)傁禂?shù)相比其他高層住宅偏大。
對(duì)于這樣的解釋，業(yè)主們表示很難接受。在他們看來(lái)，100多平方米的房子，到手縮水了近一半，造成每個(gè)戶型都非常局促，家里要購(gòu)買合適的家具家電都存在許多問(wèn)題。
公攤面積由來(lái)已久 規(guī)定不明易生糾紛
對(duì)公攤面積的困惑，在很多購(gòu)房者心中都存在。到底什么是公攤面積？又該如何計(jì)算呢？
其實(shí)，公攤面積制度在我國(guó)存在已久，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。
具體來(lái)說(shuō)，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。而公用建筑面積一般由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過(guò)道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。
但公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國(guó)家目前并沒(méi)有明確的規(guī)定，在實(shí)際操作過(guò)程中，這一點(diǎn)往往容易產(chǎn)生糾紛。
公攤面積計(jì)算復(fù)雜 透明程度不高
一般情況下，一個(gè)住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)，需要經(jīng)過(guò)以下程序：一個(gè)是設(shè)計(jì)單位的圖紙測(cè)算，一個(gè)是主管部門對(duì)公攤的核算，在項(xiàng)目竣工后，測(cè)繪部門還要對(duì)房產(chǎn)面積再進(jìn)行一次測(cè)算。目前，涉及公攤測(cè)量，我國(guó)共有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》兩個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，但由于一些地方還沒(méi)有建立多測(cè)合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。
與此同時(shí)，目前不少商品房采用的是預(yù)售制，普通購(gòu)房人只能被動(dòng)地從開(kāi)發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手房屋的公攤面積增加了不確定性。
目前，我國(guó)住宅交易主要以建筑面積計(jì)算價(jià)格。公攤面積屢遭詬病，一方面是得房體驗(yàn)與銷售宣傳有懸殊差異，不少開(kāi)發(fā)商承諾的和購(gòu)房者最后得到的套內(nèi)面積差別較大；另一方面也有開(kāi)發(fā)商在“高低配”項(xiàng)目中，將公攤面積挪至高層建筑導(dǎo)致公攤不均，甚至有小部分開(kāi)發(fā)商利用公攤面積賺盈利。但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，公攤面積有其存在的必要性，公共服務(wù)配套也與居住的舒適度掛鉤，解決公眾詬病的關(guān)鍵在于讓公攤面積“曬在太陽(yáng)下”。
房屋面積縮水超 業(yè)主可申請(qǐng)面積鑒定
目前，國(guó)家對(duì)住宅的公攤面積并沒(méi)有設(shè)置上限和下限，但這并不意味著公攤面積可以任由開(kāi)發(fā)商隨意設(shè)定。購(gòu)房人在前期簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)該特別留意哪些關(guān)于公攤面積的信息呢？
其實(shí)，在《商品房銷售管理辦法》中，對(duì)于房屋面積縮水是有明確要求的。《辦法》中明確指出，出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對(duì)值3%的標(biāo)準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。
簡(jiǎn)單說(shuō)，就是合同約定的面積與實(shí)際面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。同意不退房的，實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)房人。
因此，在長(zhǎng)期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來(lái)，購(gòu)房人在前期簽訂購(gòu)房的時(shí)候，一定要注意根據(jù)政策細(xì)化買賣合同的條款。比如，目前開(kāi)發(fā)商在售樓處都必須公開(kāi)房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告或?qū)崪y(cè)報(bào)告，購(gòu)房者可以從這個(gè)報(bào)告中查出擬購(gòu)買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，由此算出公攤比例。在必要時(shí)，購(gòu)房人可以在簽訂商品房買賣合同時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就公攤面積及相應(yīng)的違約責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)充約定，以便更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。
在收房后，假如對(duì)公攤有異議，購(gòu)房者可以攜帶購(gòu)房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測(cè)繪中心申請(qǐng)面積鑒定。
話題持續(xù)發(fā)酵 取消公攤面積呼聲高
公攤面積之爭(zhēng)由來(lái)已久。記者梳理發(fā)現(xiàn)，一個(gè)最新消息是內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳官網(wǎng)近日發(fā)布一則對(duì)政協(xié)委員王鳳華《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積的提案”》的答復(fù)，提出將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次公攤面積相關(guān)報(bào)道持續(xù)發(fā)酵，說(shuō)明該問(wèn)題關(guān)系廣大購(gòu)房者的切身利益，公攤面積制度的存廢確實(shí)需要有關(guān)部門積極做思考和研究。內(nèi)蒙古對(duì)公攤面積制度的存廢作出正面回應(yīng)，有助于培育理性、科學(xué)、系統(tǒng)的思考，對(duì)保障購(gòu)房者權(quán)益具有積極作用。
不過(guò)仍有專家對(duì)于取消公攤面積仍有所顧慮，認(rèn)為當(dāng)下直接取消公攤面積不可行，主要原因在于可能影響房?jī)r(jià)和住房舒適度等。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池說(shuō)，公攤面積的計(jì)算、測(cè)量是有法律依據(jù)的。房屋面積不管怎么計(jì)量，房屋總價(jià)不會(huì)改變。開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)橛?jì)量單位不同而少收取費(fèi)用。如果按照不帶公攤面積的使用面積來(lái)計(jì)量房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、稅費(fèi)等，造成的結(jié)果是人們看到住房的單價(jià)又上漲了，物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、稅費(fèi)等也上漲了。而如果住房單價(jià)上漲，則會(huì)引起公眾再度質(zhì)疑。
豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅也指出，取消公攤面積目前面臨兩個(gè)難題：房企建房成本提升，售房?jī)r(jià)格如何控制？如何保障配套公共設(shè)施的品質(zhì)？
“如果按套內(nèi)面積計(jì)，開(kāi)發(fā)商大多會(huì)選擇按設(shè)計(jì)規(guī)范要求的最低共有建筑面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，就不可能提升樓盤的品質(zhì)與舒適度。重塑價(jià)格體系可能會(huì)引發(fā)一些開(kāi)發(fā)商趁機(jī)漲價(jià)，反而有損消費(fèi)者利益。”浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)、中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說(shuō)，共有建筑面積也是業(yè)主的權(quán)益和資產(chǎn)，計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的完整保障。此外，大量的產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有明確使用面積，重新測(cè)繪、換證的工程量過(guò)大。
記者注意到，現(xiàn)階段對(duì)取消公攤面積持反對(duì)或保留意見(jiàn)的人士的觀點(diǎn)普遍是：取消容易，但重新選定計(jì)算方法，依舊繞不開(kāi)建筑設(shè)施中的公攤部分。在開(kāi)發(fā)商那里，取消的公攤面積依然可能以房屋溢價(jià)的形式體現(xiàn)出來(lái)。
其實(shí)，無(wú)論是以建筑面積計(jì)算還是以套內(nèi)使用面積計(jì)算，無(wú)非是購(gòu)房單價(jià)有不同，購(gòu)房者付出的總購(gòu)房款按照市場(chǎng)行情通常是相對(duì)固定的。在當(dāng)前仍以建筑面積交易的情況下，應(yīng)完善政策，讓公攤面積的計(jì)算更為規(guī)范透明，保護(hù)好消費(fèi)者權(quán)益。可以做到的是：例如完善相關(guān)規(guī)定，嘗試對(duì)公攤面積比例做出約束，防止亂公攤和公攤面積過(guò)大等行為；銷售房屋時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該完整準(zhǔn)確公開(kāi)公攤原則、公攤部位以及具體數(shù)據(jù)，有關(guān)主管部門也應(yīng)主動(dòng)公開(kāi)信息，便于購(gòu)房者查詢；商品房買賣合同簽訂時(shí)，應(yīng)明確成交總價(jià)、建筑面積、使用面積；對(duì)于存在有關(guān)公攤面積違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)采取措施予以懲治。
掃碼投訴
京公網(wǎng)安備11010502034432號(hào)