前不久，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，據(jù)數(shù)據(jù)顯示：1—10月份，商品房銷售面積133294萬平方米，10月單月房地產(chǎn)銷售面積為1.62億平米同比上漲15.3%，銷售額為1.6萬億，同比上漲23.9%。

　　10月數(shù)據(jù)最值得關(guān)注的是，是中國房地產(chǎn)歷史上銷售額與銷售面積最高的一個(gè)10月。

　　按照以往的情況，房地產(chǎn)開發(fā)商在九、十兩月，都是利用市場需求旺盛，搞一些促銷活動。今年在諸多因素影響下，“金九銀十”注定打了折扣，不少開放商不得不“以價(jià)換量”、“被動銷售”。

　　在剛剛過去的雙十一，天貓和貝殼分別交出了成績單。

　　首次上線的天貓好房聯(lián)合易居樂居在為期20天的“好房雙11百億大補(bǔ)貼”活動吸引了302家房企參與，覆蓋236個(gè)城市，2628個(gè)樓盤。最終實(shí)現(xiàn)線上總訂單數(shù)59152筆，累計(jì)ETC成交套數(shù)41775套，釋放房款優(yōu)惠補(bǔ)貼16.5億元。

　　另一邊貝殼公布的數(shù)據(jù)是，11月5日～11日的7天認(rèn)購總額為367.9億元，認(rèn)購套數(shù)達(dá)到了24699套。計(jì)算一下，活動7天里平均每分鐘成交2—3套。流量方面，貝殼表示“4萬門店覆蓋全國10萬社區(qū)，平均每家店日接待25個(gè)客戶，單日100萬人次準(zhǔn)客曝光”。

　　可以看到，兩位雙十一主要玩家提供的數(shù)據(jù)口徑不盡相同。

　　據(jù)相關(guān)的房企銷售人員透露，他們對不同平臺的“要求”或者預(yù)期是不同的。新平臺核心是試試水，趟趟路，增加些曝光;老平臺則是“寄予厚望”。

　　受疫情和“住房不炒”的調(diào)控影響，今年樓市前九個(gè)月商品房交易量同比九連降。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城住宅庫存報(bào)告》。截至10月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為50233萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比增長8.1%。當(dāng)前庫存規(guī)模已保持連續(xù)23個(gè)月同比正增長。

　　貝殼相關(guān)報(bào)告顯示，今年房企們的盈利能力也在下滑，近期百余家A股上市房企發(fā)布三季度財(cái)務(wù)報(bào)告，其中涉及百強(qiáng)房企21家，盈利能力保持中期財(cái)報(bào)的下滑趨勢。這21家房企第三季度平均毛利率28%，較上年同期下降13.5%。

　　不管從什么原因出發(fā)，房企參加地產(chǎn)雙11的目標(biāo)，都是圍繞賣房子。此外借助雙十一，房企快速籠絡(luò)年輕購房主力的網(wǎng)絡(luò)用戶。按照30歲上下的平均購房年齡，國內(nèi)目前的購房主力是90后，下一波是95后，都是重度互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)民。

　　天貓好房主打流量 貝殼強(qiáng)調(diào)獲客精準(zhǔn)度

　　從效果來看，天貓好房的首屆“雙11”共上線了6家旗艦店，分別為碧桂園、中南置地、保利發(fā)展、佳兆業(yè)、寶能地產(chǎn)、世茂集團(tuán)，融創(chuàng)、新力、新城、陽光城、華發(fā)、紅星、海倫堡等房企均為品牌會場，其余房企的項(xiàng)目則在易居主導(dǎo)的易樓旗艦店和樂居好房旗艦店里得到展示。

　　上述參與者中，只有旗艦店是與天貓方直接合作，品牌館、易樓、樂居等均為和易居方合作，雙方采用兩套打法。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，阿里的技術(shù)和大數(shù)據(jù)導(dǎo)流確實(shí)有優(yōu)勢，但其對房地產(chǎn)缺乏足夠認(rèn)知，依然在用互聯(lián)網(wǎng)思維與打法，“這會導(dǎo)致他們的一些想法和房產(chǎn)這個(gè)特殊的品類有沖突”。

　　按照天貓的流量邏輯是，7.42億消費(fèi)者、4億個(gè)核心家庭，讓天貓成為消費(fèi)者接入品牌的第一入口，從而為跨界流量轉(zhuǎn)化提供可能。

　　阿里想通過房企讓利以“低價(jià)”促成更多的交易、實(shí)現(xiàn)更高銷售額，以至于無限找房企要折扣、要優(yōu)惠，相較于房企是否會虧本，他們更關(guān)心如何能更刺激成交。但房產(chǎn)的品類決定其受限制較大，很難擁有較高的線上靈活度，因此并不適合這類玩法。

　　相關(guān)房企人士表示，實(shí)際上“雙11”期間，其所在集團(tuán)線上線下房源價(jià)格是一樣的，唯一的差異可能在于阿里的補(bǔ)貼。“購房者購買旗艦店里的項(xiàng)目，只要在11月11日完成電子憑證核銷，月底完成網(wǎng)簽，經(jīng)過審核后就可以返現(xiàn)1111元，但這筆錢只能打入支付寶用于消費(fèi)，不可提現(xiàn)”。

　　這一補(bǔ)貼措施也給了不少線下購房者薅阿里羊毛的機(jī)會。

　　還有房企人士表示，“天貓旗艦店給開發(fā)商設(shè)置的門檻不低，且硬性要求提供獨(dú)家折扣，如果我們愿意拿出這個(gè)折扣，為什么不去我們自己的小程序?”

　　有分析師質(zhì)疑擁有線下屬性的房產(chǎn)在明星效應(yīng)下是否真的產(chǎn)生了動輒千億的銷售額，也質(zhì)疑千億的房產(chǎn)交易直接注水了天貓平臺最終4000多億的總數(shù)據(jù)。對此，天貓好房表示其并未對外公布“雙11”交易額，同時(shí)，也未將這部分交易額納入天貓“雙11”整體GMV統(tǒng)計(jì)中。

　　貝殼今年的雙十一從11月5日開始，來自恒大、萬科、碧桂園、富力、華潤、中海、保利、融創(chuàng)、藍(lán)光等全國數(shù)百個(gè)開發(fā)商的超過7000個(gè)樓盤參與，此次將覆蓋超過90%在售主流樓盤，計(jì)超100萬套優(yōu)惠房源參與活動。

　　在貝殼看來，自身的優(yōu)勢是流量轉(zhuǎn)化率：“平臺本身的優(yōu)勢也非常強(qiáng)勢，帶客精準(zhǔn)度、人貨匹配度和高品質(zhì)服務(wù)，流量轉(zhuǎn)化效率極高。”

　　關(guān)于差異化競爭力，貝殼稱，線上方面是數(shù)據(jù)與系統(tǒng)，貝殼擁有積累十幾年的樓盤字典數(shù)據(jù)庫、涵蓋433個(gè)字段，已經(jīng)覆蓋2億多套房源信息。線下方面，4萬多家經(jīng)紀(jì)門店與經(jīng)紀(jì)人離用戶更近，更了解用戶對房子的需求，曾經(jīng)只停留在概念上的“一二手聯(lián)動”真正開始發(fā)揮價(jià)值。

　　“流量”解決不了消費(fèi)者真正的購房“需求”

　　紅網(wǎng)房產(chǎn)在雙十一前發(fā)起了一份購房網(wǎng)絡(luò)調(diào)查：在一項(xiàng)關(guān)于“如果雙11網(wǎng)上房價(jià)折扣力度很大，你會去買房嗎?”的結(jié)果顯示，有6%的網(wǎng)友選擇“會”;24%的網(wǎng)友選擇“不會”;60%的網(wǎng)友選擇了“看情況”。

　　盡管“雙11”已成為當(dāng)前消費(fèi)領(lǐng)域的“流量風(fēng)口”，但商品房作為一種總價(jià)大的特殊商品，多數(shù)消費(fèi)者對于網(wǎng)絡(luò)購房仍然持相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度。另一方面，相對于“網(wǎng)上購房”的謹(jǐn)慎，人們對于“網(wǎng)上看房”的接受程度明顯更大一些。

　　一線銷售統(tǒng)計(jì)大數(shù)據(jù)的結(jié)論是，購房者平均線上瀏覽各種房產(chǎn)信息時(shí)長90天，線上看房約40套，同時(shí)還要經(jīng)歷平均至少5次線下帶看，期間還要與銷售人員及親朋好友進(jìn)行反復(fù)交流，最終才會完成購房行為。光靠流量，解決不了這些核心問題。

　　天貓好房在“雙11”期間7天時(shí)間的近2.5萬套的賣房戰(zhàn)績，更多的是前期1到3個(gè)月客戶積累效果的集中釋放。

　　隨著互聯(lián)網(wǎng)對大眾生活進(jìn)一步的滲透，這種人造節(jié)日的房產(chǎn)營銷，會越來越多、越來越熱鬧，但缺乏線下、缺乏更專業(yè)化服務(wù)的純流量營造的熱鬧，不一定真正適合這個(gè)行業(yè)。

　　分析認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)思維對于降低房地產(chǎn)拿地、建安成本毫無影響，互聯(lián)網(wǎng)思維也基本影響不了獲客成本。房地產(chǎn)的最大成本是土地成本、稅費(fèi)、建安、財(cái)務(wù)成本，營銷占比非常小，房地產(chǎn)是吉芬商品，越限價(jià)的地方越不需要營銷，房地產(chǎn)營銷靠天吃飯，嚴(yán)格來說沒有剛需。

　　從消費(fèi)者的心理來看，作為需要耗盡“六個(gè)錢包”的巨額商品，房子不像網(wǎng)上買件衣服、買個(gè)化妝品般容易，加上房子屬于非標(biāo)準(zhǔn)化的商品，讓消費(fèi)者僅通過網(wǎng)絡(luò)來了解并確定購買意向存在著非常大的困難。對于消費(fèi)者來說，只有實(shí)地看過之后才會覺得踏實(shí)。因此，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，網(wǎng)絡(luò)賣房無論是在消費(fèi)者的主觀意愿還是客觀的交易條件上都會受到諸多的限制。

　　網(wǎng)上賣房更多是一種營銷手段，短期內(nèi)還不具備完全代替?zhèn)鹘y(tǒng)售樓處銷售模式的能力。無論是對于新房開發(fā)商還是二手房中介公司，其都可以借助網(wǎng)絡(luò)平臺推廣、運(yùn)營的低成本優(yōu)勢來提升自身的銷售轉(zhuǎn)化能力�？偠�言之，在線賣房的受益群體更多還是開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)公司，其可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺實(shí)現(xiàn)在線鎖客的目標(biāo)。畢竟，在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，更早的搶占客戶無疑能獲得更多的銷售機(jī)會。

　　對于這場地產(chǎn)雙十一，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也表示：“電商售房值得肯定，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)消費(fèi)市場的重要體現(xiàn)或新模式。當(dāng)然電商售房也需要創(chuàng)新很多內(nèi)容，不能簡單停留在房源展示和價(jià)格折扣方面，后續(xù)要強(qiáng)化電商在交易中的功能，甚至一些房屋交易合同都可以在電商平臺直接簽約。”

　　對于購房者而言，無論購房渠道如何變化，房屋產(chǎn)品自身的品質(zhì)與價(jià)值才是最關(guān)注的“核心需求”。