“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第27期發(fā)布。

2022年2月21日-2月27日，中國質量萬里行共收到涉及16個房地產項目的投訴信息，其中，有1個項目被百位業(yè)主集體投訴，加上網絡監(jiān)測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。

具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發(fā)商包括花樣年、綠城中國、陽光城、盤恒地產、杭房地產、綠地集團、錦利地產、藍光發(fā)展、金地集團和中海地產。

涉及的項目分別是武漢市東西湖花樣年·碧云天、青島市綠城·明月聽瀾、廣州市陽光城麗景灣星悅、秦皇島市太和小鎮(zhèn)、杭州市杭房城發(fā)·潤如園、西安市綠地國港新里城、成都市錦利錦悅府、昆明市藍光花田國際二期、西安市金地世家風華與北京市中海京叁號院。

經統(tǒng)計，十個項目涉及的問題包括：延期交付、延遲退款、網簽速度慢、虛假宣傳等。

本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注秦皇島市太和小鎮(zhèn)、西安市金地世家風華以及青島市綠城·明月聽瀾三個項目。其中，秦皇島市太和小鎮(zhèn)近百位業(yè)主投訴反映，該項目宣傳為秦皇島市唯一生態(tài)小區(qū)，有八大景觀配套，實際該配套附屬用地為租賃，租期僅十年。西安市金地世家風華業(yè)主表示，收房時發(fā)現小區(qū)為臨時用電，非一戶一表市政供電，此外，存在外立面粗糙、墻皮掉灰、樓內公區(qū)地面及墻面開裂等多處質量問題。青島市綠城·明月聽瀾則因部分房源被抵押、購房者繳納首付款后卻一直辦理不了網簽被投訴。

秦皇島市太和小鎮(zhèn)：宣傳的200畝配套園區(qū)實際為租賃用地 使用權僅十年

太和小鎮(zhèn)（備案名：開明景園）位于河北省秦皇島市北戴河區(qū)滿井村，開發(fā)商為秦皇島市盤恒房地產開發(fā)有限公司。近百位業(yè)主投訴稱，“買房時，宣傳可享有200畝八大配套園區(qū)，然而，實際配套園區(qū)是開發(fā)商租賃用地，租約僅10年。如到期不續(xù)租，業(yè)主將無法享受到八大配套所帶來的便利。”

對此，太和小鎮(zhèn)售樓處工作人員于2022年2月24日稱，“此前，業(yè)主曾在秦皇島市開發(fā)區(qū)市場監(jiān)督管理局反映過配套設施的問題。溝通會上，項目領導跟業(yè)主做出了說明，我們確實把200畝八大配套作為主宣傳，因為配套是真實存在的，租約為2019至2029年。關于2029年到期后會不會續(xù)租這個問題，我們會看政府后期對這個片區(qū)的規(guī)劃，如果涉及到拆遷、回收等行為，我們將無法續(xù)租。目前這塊地的所屬人為村民和村委會，我們只負責運營。”

除了配套為租賃用地之外，業(yè)主還反映，太和小鎮(zhèn)原定2021年10月30日交房，后延期至2022年6月25日，開發(fā)商稱延期由不可抗力因素導致，至今未給出具體交房日期及違約賠償書面文件。

對此，太和小鎮(zhèn)售樓處工作人員于2022年2月24日稱，“關于延期交付，主要有兩方面的原因：一是因為不可抗力的因素；二是因為手續(xù)不到位。目前，已于2022年1月27日完成了初次驗收，仍未完成綜合驗收，因此未取得竣工驗收備案表。目前，項目正在加裝電梯，具體交付時間得看加裝電梯的后續(xù)情況。”

關于延期交付的賠付方案，該工作人員表示，“沒有出具違約賠償書面文件，可參照合同逾期交付相關條款確定賠償事項。”

青島市綠城·明月聽瀾：因部分房屋被抵押 購房者遲遲未能網簽

綠城·明月聽瀾位于青島市西海岸蘭東路與膠州灣路交匯處，由山東大都元亨文化產業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設，系綠城中國與元亨文化合作開發(fā)的項目。

近日，一位購房者反映，2021年10月繳納2萬元意向金認購綠城·明月聽瀾項目89平米的一套房，該項目原定于10月份開盤，實際卻未開盤，故購房者要求開發(fā)商退還意向金。購房者稱,“開發(fā)商負責人遲遲未在退房單上簽字，意向金至今未退還。”

對此，山東省青島西海岸新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局調查后通過人民網領導留言板回復稱，因新建商品房交易過程中買賣雙方屬于民事合同關系，建議購房者按照購房合同中的相關約定，依法通過協(xié)商、訴訟等途徑解決相關問題。

綠城·明月聽瀾售樓處工作人員于2月22日稱：“購房者繳納的意向金是可退的，我們一直陸陸續(xù)續(xù)都在辦，是按照正常流程在辦理退款，基本一兩個月時間不等。”

綠城·明月聽瀾的部分購房者反映，繳納首付款后卻一直辦理不了網簽。

針對網簽業(yè)務辦理進度慢的問題，開發(fā)商工作人員于2月22日稱，從開盤到現在一直在陸陸續(xù)續(xù)的網簽，如果業(yè)主有辦理不了網簽業(yè)務的情況，可以看業(yè)主的網簽資料是否齊全，資料齊全的業(yè)主網簽業(yè)務都可以辦理。

實際上，據山東省青島西海岸新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局調查結果顯示，“網簽進度慢”與項目部分房屋存在抵押有關。調查內容稱，“綠城明月聽瀾項目在申請預售許可時，已提供抵押權人同意預售的證明，并在售樓現場公示的預售許可證上已標注存在抵押等字樣。該項目部分房屋存在抵押，需抵押人和抵押權人申請注銷抵押登記后，方可辦理合同網簽。因新建商品房交易過程中買賣雙方屬于民事合同關系，建議按照購房合同中的相關約定，依法通過協(xié)商、訴訟等途徑解決。”

西安市金地世家風華：西側消防通道不能通行、人行出入口未建設

金地世家風華系金地集團旗下項目，位于陜西省西安市曲江新區(qū)裴家崆路以南、航天大道以北、新開門南路以西曲江風華B地塊，由西安朔坤房地產開發(fā)有限公司負責開發(fā)建設。近期有業(yè)主反映，收房時發(fā)現小區(qū)使用臨時電非正式用電。天然氣管道阻擋電插銷，房屋設計存在瑕疵。宣傳稱儲藏間為精裝修，實際交付時為毛坯等。

另有業(yè)主反映，小區(qū)西側消防通道暫時無法使用，圖紙中設計的人行出入口也未建設。

對于小區(qū)西側消防通道暫無法使用以及未設置人行出入口一事，西安市曲江新區(qū)住建局消防科工作人員于2月24日稱：“金地世家風華小區(qū)已于2021年中完成消防備案。根據《關于深化消防執(zhí)法改革的意見》，目前僅對國家和省級重大建設項目，建筑高度在二十四米以上的醫(yī)療建筑和其它建筑高度一百米以上的高層建筑，單體建筑面積五萬平方米以上的公共建筑，單體建筑面積兩千五百平方米以上的室內兒童活動場所、老年人照料設施，以及生產和儲存甲、乙類易燃易爆危險物品的多層廠房、倉庫等涉反重大公共安全的建設工程實施消防驗收，審批時限縮減一半，不再對其他建設工程實施消防驗收和備案。由于金地世家風華不屬于高層住宅建筑，應實行備案抽查制度，備案以后會在省住建廳系統(tǒng)上進行抽查，住宅建筑如果被抽中，驗收部門會去現場驗收，若未被抽中，則直接頒發(fā)消防驗收受理憑證，即代表通過消防驗收。”

至于西側消防通道未設置人行出入口，與規(guī)劃圖紙不符的問題。該工作人員稱：“我部門于2月中旬實地勘察后與開發(fā)商進行了核實，得到答復為因年底疫情反復，人行出入口暫未設置，會在兩月之內設置完成。”

重點投訴問題：宣傳與交付不符，開發(fā)商需要為宣傳資料負責么？

許多購房者反映，項目在銷售期間往往會夸大宣傳甚至虛假宣傳等問題，收房后，購房者才發(fā)現實際交付情況與宣傳資料不一致，由此產生的糾紛時常發(fā)生。但是，一般在接到業(yè)主投訴之后，開發(fā)商會以“免責聲明”為擋箭牌，稱“宣傳資料上均有免責聲明，標注本宣傳資料為要約邀請，不作為要約或承諾。”

近期，中國質量萬里行監(jiān)測到成都市新津花嶼島、成都市東韻花園、西安市啟迪大院兒、西安市世園·林語和西安市紫薇大都會存在小區(qū)宣傳與交付不符的問題。

項目宣傳資料與實際交付不一致的行為侵害了業(yè)主權益，那開發(fā)商是否需要為宣傳資料負責？

對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，“在開發(fā)商所提供的合同文本中，往往都會在補充協(xié)議或補充條款中明確約定開發(fā)商的沙盤等宣傳材料都不是合同的組成部分，對其沒有約束力；其次，虛假宣傳雖然從民事或合同上無法認定，但是嚴格從法律的角度來看，該行為涉嫌違反房地產廣告的相關規(guī)定。”

《廣告法》第二十八條規(guī)定，廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告。同時《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》第三條也規(guī)定，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。另外，第十三條同樣約定，房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確，否則即構成虛假廣告。

購房者若想避免掉入“虛假宣傳”的陷阱，應做好以下準備：

首先，選購商品房期間，對開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊、廣告彩頁、樣板房照片、小區(qū)規(guī)劃圖或其他宣傳資料須妥善保存，若收房時發(fā)現房屋與宣傳不符，前期的宣傳資料可作為開發(fā)商虛假宣傳的證據。

其次，根據開發(fā)商提供的宣傳資料進行核實，比如，前往樓盤所在位置的周邊查看詳情，核對宣傳的配套是否屬實。至于小區(qū)規(guī)劃圖與施工圖紙，可向當地規(guī)劃部門及住建部門咨詢核實等。

然后，督促開發(fā)商將口頭承諾的事項寫入購房合同或附件協(xié)議中，將其轉變成具有法律效應的合同內容。

此外，簽訂購房合同時，要查看合同中是否有責任豁免條款，比如“最終交付以政府規(guī)劃或最終確定的示意圖為準。”若存在此類條款，簽署合同時需謹慎。

在此，中國質量萬里行提醒廣大購房者，若遇到開發(fā)商存在虛假宣傳的行為，請及時搜集材料與證據，向市場監(jiān)督局投訴舉報，要求履行查處職責，如果相關行政機關對虛假宣傳進行了認定和處罰，可以此為證據，提起民事訴訟，進行索賠。

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