據(jù)收房幫消息，2020年8月10日，青島融創(chuàng)北岸壹號的業(yè)主在青島政務(wù)網(wǎng)上投訴稱，開發(fā)商違規(guī)定價(jià)小區(qū)停車位。

　　業(yè)主投訴停車位費(fèi)定價(jià)違規(guī)

　　業(yè)主稱，目前項(xiàng)目車位含人防車位定價(jià)為15萬元人民幣/個(gè)，相當(dāng)于月租價(jià)格為625元，不符合2019年9月青島市發(fā)展和改革委員會關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施《山東省物業(yè)收費(fèi)服務(wù)管理辦法》的通知標(biāo)準(zhǔn)，通知規(guī)定月租價(jià)格最高不超300元。因此，融創(chuàng)北岸壹號項(xiàng)目的車位定價(jià)違規(guī)。

　　2020年8月18日，青島市市場監(jiān)督管理局在青島政務(wù)網(wǎng)做出回復(fù)，建議業(yè)主咨詢?nèi)朔擂k。

　　開發(fā)商：我們的車位是賣的，售價(jià)為12.1萬元人民幣/個(gè)

　　融創(chuàng)北岸壹號項(xiàng)目位于山東省青島市城陽區(qū)，開發(fā)商為青島融創(chuàng)天一鑫江地產(chǎn)有限公司。在其股權(quán)結(jié)構(gòu)中，融創(chuàng)(青島)置地有限公司(以下簡稱"融創(chuàng)青島公司")持股比例最高，為30%。青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道顯示，該項(xiàng)目的交房時(shí)間為2020年12月31日前。

(企查查：青島融創(chuàng)天一鑫江地產(chǎn)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖)

　　有關(guān)融創(chuàng)北岸壹號項(xiàng)目的停車位定價(jià)問題。融創(chuàng)青島公司平臺渠道部的孫經(jīng)理表示，該小區(qū)的停車位都是地下停車位是按照人防的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，都沒有產(chǎn)權(quán)證。既可以在公司進(jìn)行購買，也可以向已購買但沒有使用車位需求的業(yè)主進(jìn)行租賃。

　　對于業(yè)主購買人防停車位，孫經(jīng)理表示，可以直接在公司進(jìn)行購買，售價(jià)為12.1萬元人民幣/個(gè)。購買后可提供業(yè)主涉及車位使用權(quán)的買賣協(xié)議及收據(jù)憑證。

　　而對于車位租賃，孫經(jīng)理表示可以直接租個(gè)人車位使用，到物業(yè)進(jìn)行停車位車牌的更換。對于租金，承租人直接支付給出租人;付款方式具體沒有要求，可以按月、半年或年支付。物業(yè)管理費(fèi)則是承租人單獨(dú)支付給物業(yè)。

　　人防性質(zhì)的停車位只租不售

　　對于人防性質(zhì)的停車位是否可以出售問題，2020年10月19日，《收房幫》致電青島市人民防空辦公室。業(yè)務(wù)科室的曹工回答《收房幫》稱，人民防空地下室的產(chǎn)權(quán)主體歸國家所有，因此所有權(quán)不能進(jìn)行買賣。

　　同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第5條，"人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有"。開發(fā)商等建設(shè)單位一般通過轉(zhuǎn)讓人民防空地下室的使用權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)受益。開發(fā)商可以將人民防空地下室用于地下停車位使用，如果發(fā)生戰(zhàn)爭，政府可以無條件征用。而人民防空地下室的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)際就是租賃的一種形式，車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同從性質(zhì)上屬于租賃合同。

　　對于轉(zhuǎn)讓年限是否有限制，曹工稱屬于市場行為，由租賃雙方自行協(xié)商。根據(jù)《合同法》第214條第1款的規(guī)定，"租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。"

　　停車位租賃費(fèi)一年最高3600元

　　2019年9月12日，青島市發(fā)展和改革委員發(fā)布了，會關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知(以下簡稱"《通知》")，其中第3條顯示，"普通住宅車位租賃費(fèi)和普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位場地使用費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，市內(nèi)六區(qū)普通住宅車位租賃費(fèi)和普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位場地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)展改革部門會同市物業(yè)主管部門制定。"

　　融創(chuàng)北岸壹號坐落于青島市城陽區(qū)，屬于市內(nèi)六區(qū)。對于停車位的租賃費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問題， 2020年10月19日，《收房幫》致電山東省青島市城陽區(qū)發(fā)展和改革委員會價(jià)格政策制定科。工作人員表示該《通知》適用于普通住宅的車位租賃。

　　如果已經(jīng)明確所購商品房為普通住宅，則涉及的小型車地下停車位的服務(wù)費(fèi)上限為50元/月;車位租賃費(fèi)上限為300元/月。而一年的車位租賃費(fèi)上限為3600元，如果租賃期為20年則相應(yīng)的租賃費(fèi)上限為7.2萬元。

(《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知：附件2)

　　調(diào)查停車位違規(guī)定價(jià)

　　山東省青島市市內(nèi)六區(qū)的普通住宅車位費(fèi)20年租賃費(fèi)應(yīng)不超過7.2萬元，而融創(chuàng)北岸壹號項(xiàng)目停車位的收費(fèi)卻為15萬元/個(gè)和12.1萬元/個(gè)。

　　2020年10月20日，《收房幫》致電青島市市場監(jiān)督管理局價(jià)格監(jiān)督監(jiān)察處，工作人員建議，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)停車位收費(fèi)不合規(guī)，可撥打12315或12345進(jìn)行投訴，所在區(qū)的執(zhí)法人員將對收費(fèi)違規(guī)問題進(jìn)行調(diào)查。并且，業(yè)主需要確定是否與開發(fā)商或物業(yè)公司簽訂了相關(guān)停車位的租賃協(xié)議。如果有相關(guān)的租賃協(xié)議請一并給執(zhí)法人員。

　　同時(shí)，根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定》第50條，"業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。"

　　律師：開發(fā)商無權(quán)將人防車位的使用權(quán)進(jìn)行出售或轉(zhuǎn)讓

　　律師表示，具體要看合同內(nèi)容是否明確車位屬于人防車位。協(xié)議條款內(nèi)是否明確該車位系人防工程，因政府人防需要征用、征用時(shí)，乙方無條件配合，否則視為違約，甲方有權(quán)無條件收回車位等約定。

　　依據(jù)目前的法律規(guī)定，人防車位是國家所有，開發(fā)商無權(quán)將使用權(quán)進(jìn)行出售或轉(zhuǎn)讓。而開發(fā)商對人防車位享有的使用權(quán)也是有期限的。

　　同時(shí)，沒有產(chǎn)權(quán)的車位買賣，其實(shí)是一種租賃行為。這種買賣合同，實(shí)質(zhì)上是停車位租賃合同。

　　對于青島融創(chuàng)北岸壹號項(xiàng)目停車位收費(fèi)問題，《收房幫》將持續(xù)關(guān)注。（文/收房幫 王婉丞）