2021年8月9日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK，簡稱“越秀房托”）發(fā)布2021年中期業(yè)績公告。

2021年上半年整體經(jīng)營保持穩(wěn)定，收入總額人民幣8.82億元，同比增長6.1%；整體期末出租率約93.2%，同比增長1.1個百分點；成長型項目連續(xù)3年增長，經(jīng)營收入9004萬元，近三年收入復(fù)合增長率17.8%；多維度成本管控見成效，期末融資成本同比下降66個基點；每個基金單位分派為0.1233港元，按基金單位于2021年6月30日的收市價4.00港元計算，按年計算的分派收益率為6.17%。

歷經(jīng)疫情磨煉，上半年收入、整體出租率的增長，呈現(xiàn)的是越秀房托穩(wěn)健經(jīng)營的A面。而穩(wěn)健經(jīng)營的B面則是越秀房托務(wù)實基本盤，以運營賦能，實現(xiàn)資產(chǎn)、財務(wù)雙提升的“硬實力”所在。

上市16年，越秀房托憑借獨樹一幟的“三位一體”管理模式，實現(xiàn)資產(chǎn)管理與基金管理一體化、商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理一體化、資本提升與資產(chǎn)改造一體化，以 “經(jīng)營+資產(chǎn)+財務(wù)”的三大提升“法寶”，塑造了一個優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)REIT樣本，資產(chǎn)價值持續(xù)提升，為投資者創(chuàng)造了豐厚、穩(wěn)定的收益回報。

作為基金青睞、被越秀房托譽為“可以穩(wěn)步穿越經(jīng)濟周期”的寫字樓業(yè)態(tài)，在疫情大考中充分展現(xiàn)抗風(fēng)險性，成為上半年業(yè)績的最大看點。2021年上半年越秀房托寫字樓收入保持穩(wěn)定，期末出租率同比增長1.4個百分點。武漢越秀財富中心期末出租率攀升至88.1%，創(chuàng)歷史新高；杭州維多利中心上半年順利完成到期合同續(xù)簽，續(xù)租率達(dá)100%，續(xù)租租金漲幅最大，較上一手增長 11.0%。

越秀房托董事會主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良先生認(rèn)為，從供需循環(huán)、市場信心、內(nèi)需持續(xù)增強來看，下半年中國經(jīng)濟有望保持穩(wěn)定復(fù)蘇的態(tài)勢。憑借越秀房托優(yōu)異的物業(yè)組合和專業(yè)的管理人團隊，透過實施積極穩(wěn)健的租務(wù)策略，配合有效的資產(chǎn)增值措施，積極把握潛在的投資機會，開拓資本市場融資機會，有效降低融資成本，從而繼續(xù)為基金單位持有人帶來穩(wěn)定的回報。

堅守“穩(wěn)健經(jīng)營”的基本盤，持續(xù)提升運營“硬實力”、再疊加經(jīng)濟穩(wěn)定復(fù)蘇態(tài)勢，越秀房托在2021年下半年有望持續(xù)向好。

寫字樓收入保持穩(wěn)定

出租率穩(wěn)步增長

“穩(wěn)健經(jīng)營”是越秀房托半年成績單的關(guān)鍵詞。2021年上半年，期末整體出租率逆勢增長至93.2%，同比上升1.1個百分點。

寫字樓是可以穩(wěn)步穿越經(jīng)濟周期的產(chǎn)品。越秀房托所持有的物業(yè)組合中，寫字樓資產(chǎn)占比超過50%。2021年上半年，越秀房托寫字樓收入保持穩(wěn)定，期末出租率同比增長1.4個百分點。其中，杭州維多利中心續(xù)租租金較上一手增長11%。

“明星項目”廣州IFC寫字樓表現(xiàn)依舊穩(wěn)定，憑借經(jīng)驗豐富的招商運營及客戶儲備資源，大幅提升高租值單元成交量。上半年實現(xiàn)新簽面積約1.6萬平方米，大部分為首次進(jìn)駐的實力客戶，如AIA保險等。在續(xù)租方面，上半年順利完成進(jìn)出口保險、合生元、南粵基金及建設(shè)銀行等重點客戶續(xù)租，確保優(yōu)質(zhì)客戶資源穩(wěn)定。截至 6 月底，廣州IFC平均租金單價相對同區(qū)項目溢價約31%。

廣州IFC是華南首個具有國際運營管理體系的超高層綜合體地標(biāo)建筑，先后獲得LEED、WELL、BOMA等多項國際認(rèn)證，成為亞太地區(qū)首個獲得BOMA COE+360 雙認(rèn)證的REITs資產(chǎn)項目。在防疫工作中，廣州IFC在全國首個實現(xiàn)電子通行證、穗康碼及行程軌跡的跨樓宇“三碼合一”，快速響應(yīng)并設(shè)立廣州首個商務(wù)樓宇新冠疫苗臨時接種點，接種超過4.6萬劑次，以專業(yè)化、數(shù)字化技術(shù)落實寫字樓健康運營。

雖然跨越周期的增長與核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的抗風(fēng)險能力密不可分，但優(yōu)異的運營能力才是其根本。

越秀房托提出以城市發(fā)展規(guī)劃為導(dǎo)向，注重商辦業(yè)態(tài)尋找產(chǎn)業(yè)動能的“四個畫像”，并以此精準(zhǔn)定位客戶。從研究城市發(fā)展規(guī)劃、描摹城市的“產(chǎn)業(yè)畫像”，找準(zhǔn)“行業(yè)畫像”，精準(zhǔn)定義“產(chǎn)品畫像” 與“服務(wù)畫像”。

為更精準(zhǔn)的服務(wù)好后疫情時代下的租戶企業(yè)和白領(lǐng)，越秀全面升級“悅享會”，從To B 端的企業(yè)會員體系升級為“區(qū)塊鏈營銷平臺”，重構(gòu)“人、貨、場”全新閉環(huán)，聯(lián)手商務(wù)局、CBD管委會、國際服裝設(shè)計師計文波等行業(yè)大咖，共同打造樓宇經(jīng)濟生態(tài)圈。升級后的“悅享會”平臺面向越秀全線寫字樓租戶提供服務(wù)，整合上百家五百強企業(yè)，超過2000家寫字樓企業(yè)租戶資源，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展深度連接打造一個精準(zhǔn)營銷、促進(jìn)流量轉(zhuǎn)換的平臺。

與此同時，越秀房托加強定向拓展產(chǎn)業(yè)客戶，有效緩解退租壓力并鞏固現(xiàn)有客戶穩(wěn)定發(fā)展。

越秀大廈有效縮短招商空置期，上半年續(xù)租率超七成，同時新租方面瞄準(zhǔn)央企國企、500強公司及高成長性客戶，期末出租率同比上升4.1%。維多利廣場上半年順利續(xù)租工商銀行，同時建立完善的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析體系，持續(xù)深化主力租戶幫扶工作。財富廣場提前續(xù)租下半年到期的重點租戶國旅運通，出租率保持高位運行。

整體看，越秀房托擁有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合的基本盤是其獨有的競爭力所在，從而展現(xiàn)出極強的抗風(fēng)險、跨越經(jīng)濟周期能力。更為重要的是，越秀房托主動進(jìn)行資產(chǎn)管理，以不斷創(chuàng)新塑造增長新動能，在運營層面不斷提升資產(chǎn)價值。

成長型項目連續(xù) 3 年增長表現(xiàn)亮眼

酒店公寓強勁反彈

2021年上半年越秀房托兩個成長型項目業(yè)績表現(xiàn)非常突出。武漢項目實現(xiàn)收入、出租率雙提升，越秀財富中心及星匯維港購物中心期末出租率創(chuàng)歷史新高。武漢項目2021年上半年經(jīng)營收入9004萬元，同比增長1.1%；近三年收入復(fù)合增長率高達(dá)17.8%；期末出租率90.9%，同比增長5.6個百分點。

在上半年武漢整體辦公市場復(fù)蘇的態(tài)勢下，越秀財富中心有效執(zhí)行價格管控，重點行業(yè)定向招商，實現(xiàn)新簽面積1.7萬平方米，樓內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶擴租約50%，期末出租率攀升至88.1%的歷史高位，成功引入螞蟻金服，目前樓內(nèi)擁有12家世界500強企業(yè)。面對近期國內(nèi)疫情反復(fù)，越秀財富中心迅速組織樓宇內(nèi)新希望、蒙牛等6家企業(yè)，聯(lián)合捐贈礦泉水、飲料、藥品等物資，分發(fā)給漢中街近300位醫(yī)護(hù)和志愿者，向高溫下奮戰(zhàn)在一線的工作人員送去關(guān)懷。武漢星匯維港購物中心則積極拓寬儲客渠道，加強風(fēng)險客戶意向儲備，到期鋪位無縫起租，獲得期末出租率99.2%的優(yōu)異成績，上半年新簽合同有效租金漲幅超9%。

杭州維多利中心出租率長期維持高位， 近三年出租率均維持在95%以上，2021年上半年續(xù)租率達(dá)100%，目前樓內(nèi)世界500強共3家；2021年上半年經(jīng)營收入1,647萬元，同比增長5.1%；近兩年上半年收入復(fù)合增長率達(dá)2.8%。

令市場欣喜的是，隨著疫情有效控制，酒店公寓業(yè)態(tài)強勁反彈。連續(xù)七年獲評“福布斯五星”的廣州四季酒店，通過推出特色主題產(chǎn)品，開展多渠道聯(lián)動營銷等方式提升酒店入住率。2021年上半年，廣州四季酒店經(jīng)營收入1.45億元人民幣，同比增長94%；平均入住率同比增長27個百分點，高于競品2.3個百分點，繼續(xù)領(lǐng)跑第一梯隊。

國金雅詩閣公寓則堅持“以短補長”，在短租市場對大戶型進(jìn)行合理促銷，實現(xiàn)經(jīng)營收入5,045萬元人民幣，同比增長11.5%；平均入住率同比增長9.4個百分點，高于競品13.4個百分點，業(yè)績收入和GOP均排名雅詩閣中國區(qū)第一位。

資產(chǎn)改造疊加財技

持續(xù)助力物業(yè)保值增值

商辦項目資產(chǎn)按年收入實現(xiàn)穩(wěn)步增長，其主要原因更在于越秀房托每年有計劃地持續(xù)進(jìn)行更新和資本化改造，使物業(yè)保值增值，為租金最大化創(chuàng)造堅實基礎(chǔ)。

以白馬大廈為例，運營團隊主動求變，對即將合同到期的樓層商鋪實施差異化租賃政策和經(jīng)營調(diào)整措施。將二樓進(jìn)行經(jīng)營調(diào)整，打造“時尚青創(chuàng)，活力之營”新定位；對六樓開展續(xù)約意向征詢，達(dá)成100%意向續(xù)約率；并將八樓由女裝調(diào)整為男裝品類，打造高樓層的品牌男裝基地。同時高質(zhì)高效推進(jìn)大廈外立面提升、二樓翻新改造等多項資本性改造工程，提升白馬形象，為經(jīng)營保駕護(hù)航。

上半年投入的越秀財富中心及星匯維港購物中心冷熱源互通改造工程、寫字樓資本性改造工程，上海越秀大廈12樓裝修改造等工程已完工；正在推進(jìn)實施的多項改造、裝修工程預(yù)計投入三千多萬元人民幣，將持續(xù)提升項目的設(shè)備安全和營商環(huán)境；下半年，越秀房托將計劃重點投入白馬大廈、國金中心四季酒店、上海越秀大廈等資本性改造工程，實現(xiàn)物業(yè)保值增值。

2021年上半年越秀房托主動管理融資成本見成效。期末整體融資成本從2020年末3.01%下降至2021年中期的2.47%，降幅54個基點。上半年把握美元債收益率七十年來低位，完成4億美元債再融資工作，發(fā)行收益率2.66%較到期美元債發(fā)行收益率4.99%降低233個基點，成功降低融資成本和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合“基本盤”韌性十足、成長型項目表現(xiàn)亮眼、酒店公寓強勁反彈、資產(chǎn)增值工程持續(xù)推進(jìn)，以及一如既往的優(yōu)秀運營能力和擁有獨居行業(yè)競爭優(yōu)勢的融資成本，這些均是越秀房托的“硬實力”所在。

即使歷經(jīng)疫情考驗，越秀房托依舊穩(wěn)健當(dāng)先，以資產(chǎn)管理“硬實力”構(gòu)成獨有的市場競爭力，使得越秀房托對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的運營和升級有了更多底氣。展望未來，從總的基本面來講，從供需循環(huán)、市場信心、內(nèi)需持續(xù)增強來看，下半年中國經(jīng)濟有望保持穩(wěn)定復(fù)蘇的態(tài)勢。越秀房托憑借優(yōu)異的資產(chǎn)組合和專業(yè)的運營管理團隊，通過實施積極穩(wěn)健的租務(wù)策略，積極把握潛在的投資機會，再緊抓商業(yè)活力回暖、市場回升、產(chǎn)業(yè)動能調(diào)整的結(jié)構(gòu)性機會，讓越秀房托的未來更具想象力。