“現(xiàn)在房子不好賣，融資也很難，所有的開發(fā)商都缺錢。”11月6日，華南一家大型開發(fā)商投資部人士說(shuō)，開發(fā)商們正面臨沉重的雙重壓力。

　　11月5日，富力地產(chǎn)公告計(jì)劃配股融資約100億港幣，或?qū)㈤_啟內(nèi)房股的配股融資潮;同一天，穆迪將泰禾集團(tuán)的高級(jí)無(wú)擔(dān)保票據(jù)評(píng)級(jí)從B3下調(diào)至Caa1，同時(shí)下調(diào)泰禾所有評(píng)級(jí)的前景為負(fù)面。

　　而在7天前，恒大宣布融資18億美元，其中一筆利率高達(dá)13.75%。并且，恒大主席許家印自掏腰包買了10億美元。

　　中國(guó)房企正在經(jīng)歷他們不長(zhǎng)的歷史上少見(jiàn)的、寒冷的冬天。自9月份開始，樓市久違的打折降價(jià)重現(xiàn)，連萬(wàn)科、保利、中海也不例外;10月以來(lái)，不少房企的資金鏈開始明顯緊張，各種花樣融資頻現(xiàn)，融資利率快速上升。

　　但錢越來(lái)越不好拿到了。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，三季度以來(lái)房企融資主要集中在海外發(fā)債，而且利率已經(jīng)不斷提高;眾多房企的境內(nèi)公司債，則紛紛被中止或終止。

　　房企的資金壓力彌漫了整個(gè)行業(yè)。自2016年“深八條”開始，持續(xù)兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控已行至深水區(qū)，那些抗壓力和忍耐力差的房企問(wèn)題凸顯，如富力、泰禾等;而即使如萬(wàn)科、中海這類穩(wěn)健的房企，也面臨銷售回款率難題。

　　富力配股融資

　　一年前的7月19日，富力兩位董事長(zhǎng)李思廉、張力與萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林把酒言歡，共慶富力收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)，他們大概不會(huì)料到，這筆收購(gòu)會(huì)加劇富力的資金緊張。

　　11月5日，富力公告稱，計(jì)劃發(fā)行不超過(guò)8.06億股新H股，以前5個(gè)交易日收盤價(jià)平均12港幣的80%折算，融資約100億港幣。

　　協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，富力的債權(quán)融資不足以滿足其需要，因此需要股權(quán)融資相配合。因企業(yè)不能無(wú)限制發(fā)債，否則會(huì)導(dǎo)致債務(wù)比率過(guò)高，股權(quán)融資是一種不得已的選擇。

　　事實(shí)上，富力的凈負(fù)債率一直處于高位。

　　財(cái)報(bào)顯示，2015-2017年，富力凈負(fù)債率呈上漲趨勢(shì)，分別為124.3%、159.9%、169.6%，2018年上半年繼續(xù)升至187.5%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

　　收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店后，富力的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步承壓。交銀國(guó)際分析師洪灝指出，富力旗下酒店業(yè)務(wù)本就一直在虧損，萬(wàn)達(dá)酒店業(yè)務(wù)短期內(nèi)無(wú)法帶來(lái)可觀利潤(rùn)。長(zhǎng)期來(lái)看，富力的高杠桿仍令人擔(dān)憂。

　　今年起，富力在通過(guò)各種途徑“找錢”，但多筆融資計(jì)劃受阻。2月9日，富力公告表示取消發(fā)行10億元中期票據(jù);5月23日，富力又取消了10億元超短融發(fā)行計(jì)劃;5月29日，富力的一筆60億元住房租賃專項(xiàng)公司債也宣告中止，三個(gè)月后又被終止。

　　而此前，富力第5次沖擊回A股的計(jì)劃也宣告中止，IPO融資計(jì)劃失敗。

　　擴(kuò)張野心偏逢融資收緊，富力融資成本也出現(xiàn)上升。

　　國(guó)泰君安證券顯示，9月富力地產(chǎn)發(fā)行兩筆超短期融資券，規(guī)模為6.7億元、10 億元，期限為270天，票面利率均為 6.5%，相較于 8 月份發(fā)行的 270 天超短融票面利率6.43%稍有提升。

　　洪灝認(rèn)為，富力的再融資困難會(huì)加劇，預(yù)計(jì)整體融資成本將在下半年上升至 6%，并在2019年進(jìn)一步上升至 6.75%-7.0%。

　　此外，在樓市銷售日趨放緩的背景下，富力可倚仗的為數(shù)不多的資金來(lái)源——銷售回款，也面臨不能達(dá)成目標(biāo)的困境。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-10月富力銷售額為956.6億元，完成年度1300億目標(biāo)的73.58%，這意味著接下來(lái)兩個(gè)月內(nèi)要賣超過(guò)300億;回望過(guò)去三年，富力從未達(dá)成過(guò)銷售目標(biāo)。

　　約100億港幣的配股融資，也大大超過(guò)了富力此前的歷次融資額。富力管理層表示，配股將有助于公司防范宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，并改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　富力表示，公司自2006年以來(lái)從未發(fā)行過(guò)任何形式的股份，由于相對(duì)較小的H股公眾持股量或高杠桿的資本結(jié)構(gòu)，無(wú)法吸引新的戰(zhàn)略及長(zhǎng)期投資者，新H股發(fā)行將解決此難題。

　　融資成本兩極分化

　　資金鏈緊張的房企遠(yuǎn)不止富力。

　　東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)表明，前三季度房企整體資產(chǎn)負(fù)債率79.87%，較去年同期上升0.97個(gè)百分點(diǎn)。

　　多位房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，今年以來(lái)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行開發(fā)貸白名單基本只鎖定大型央企、國(guó)企，以及少數(shù)民企;而境內(nèi)的公司債，也很難實(shí)現(xiàn)發(fā)行。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅10月以來(lái)，合生創(chuàng)展100億規(guī)模的租賃住宅專項(xiàng)公司債券、雅居樂(lè)80億規(guī)模非公開發(fā)行公司債等，已被中止或終止審查;全年來(lái)看，房企公司債被中止或終止的金額達(dá)上千億。

　　中小房企還面臨信用危機(jī)，進(jìn)一步加劇融資困境。11月5日，穆迪發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告，將泰禾的企業(yè)主體信用評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至B3，并將其發(fā)行的高級(jí)無(wú)擔(dān)保票據(jù)評(píng)級(jí)從B3下調(diào)至Caa1，同時(shí)下調(diào)其所有評(píng)級(jí)的前景為負(fù)面。

　　穆迪助理副總裁兼分析師Wenhan Chen表示，下調(diào)原因是，泰禾薄弱的財(cái)務(wù)管理以及未來(lái)12-18個(gè)月加劇的再融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)其房地產(chǎn)銷售收入也低于預(yù)期。

　　截至2018年9月，泰禾的現(xiàn)金為174億元，無(wú)法完全支付同日到期的647億元短期債務(wù)、2019年底到期的105億元可回售債券，以及未支付的土地出讓費(fèi)用。截至2018年9月，泰禾的現(xiàn)金/短期債務(wù)比率從2017年底的39%進(jìn)一步下降至27%。

　　境外融資也不樂(lè)觀。三年廉價(jià)融資狂歡后，房企境外融資利率再次被“打回原形”，“融資利率不斷上升，開始接近2012年左右的高水平。”前述華南地產(chǎn)商人士剛從香港拜會(huì)機(jī)構(gòu)回來(lái)，他對(duì)記者如是說(shuō)，2012-2014年房企海外發(fā)債頻繁，很多利率都在11%-13%甚至更高，而現(xiàn)在，“好像又回到了那時(shí)候”。

　　不過(guò)，與此前房企海外發(fā)債不同，今年6月27日，國(guó)家發(fā)改委表示，房企境外發(fā)債所得資金，將主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約，而不能用于投資、運(yùn)營(yíng)等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

　　即使是龍頭房企，也難逃融資利率高企。10月30日，恒大發(fā)行三筆共18億美元優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)下了今年房企海外融資最高紀(jì)錄，融資利率分別為11.00%、13.00%、13.75%，均高于業(yè)內(nèi)平均水平。

　　為了發(fā)行順利，許家印及其持有公司在此次發(fā)行中主動(dòng)認(rèn)購(gòu)了10億美元。

　　易居研究院認(rèn)為，由于境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，近期的境內(nèi)外融資成本均有提高，而原有低成本的公司債陸續(xù)到期，因而整體的融資成本也只能水漲船高。

　　與中小房企融資難形成反差的是，大型央企仍然可以獲得低廉的資金，近期尤其公司債(B端利率)的下行較為明顯，華創(chuàng)證券指出，保利置業(yè)發(fā)行住房租賃公司債7億元，利率僅5.28%。