地產(chǎn)業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局在逐步加強(qiáng)，硬幣的另一面是諸多小型房企在逐步“逃離”。

　　截至今年10月底，房企破產(chǎn)已超400家。更為隱蔽的是，還有不少房企深陷“虧損”正于艱難中謀求轉(zhuǎn)型。破產(chǎn)、逃離，儼然已成為2019年地產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵詞之一。其中，大港股份當(dāng)屬今年“逃離”地產(chǎn)業(yè)的典型代表。

　　長(zhǎng)達(dá)兩年業(yè)績(jī)“跌跌不休”后，大港股份選擇剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但這并不意味著上市公司已找到破除“虧損”的命門(mén)。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》，從大港股份出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以看出，其自身并不看好旗下地產(chǎn)類業(yè)務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因?yàn)�，小型房企�?guī)�；�訴求一般較小，更多的是會(huì)考慮如何生存下去，以及后續(xù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。除非是地方龍頭性或者有著獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)的小房企，一般來(lái)說(shuō)，未來(lái)5-10年，小房企會(huì)面臨大概率的被淘汰現(xiàn)實(shí)。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)也表示，行業(yè)集中度的提高，現(xiàn)今小型房企普遍面臨拿地機(jī)會(huì)不大，融資能力偏弱的問(wèn)題，加上公司內(nèi)部沒(méi)有反思，這些都會(huì)影響企業(yè)相應(yīng)經(jīng)營(yíng)。

　　業(yè)績(jī)“跌跌不休”

　　一紙業(yè)績(jī)預(yù)告，提前宣告了大港股份來(lái)年將被“帶帽”的命運(yùn)。

　　11月22日，大港股份發(fā)布2019年業(yè)績(jī)預(yù)告，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損4億元-4.5億元(未考慮商譽(yù)減值影響)。這已不是大港股份第一次發(fā)生虧損，早于2015年上市公司就曾虧損0.18億元。而過(guò)去的1年，虧損值更是高達(dá)5.7億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富choice

　　根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，上市公司最近兩個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的凈利潤(rùn)連續(xù)為負(fù)值，股票將被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

　　大港股份將業(yè)績(jī)變動(dòng)原因歸結(jié)為“公司測(cè)試業(yè)務(wù)毛利下滑較大，財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)較快，房地產(chǎn)銷售毛利下降”等。據(jù)其2019年三季報(bào)披露，單是集成電路業(yè)務(wù)板塊，旗下子公司江蘇艾科半導(dǎo)體有限公司(下稱“艾科半導(dǎo)體”)、上海旻艾半導(dǎo)體有限公司(下稱“上海旻艾”)凈利潤(rùn)合計(jì)虧損就達(dá)1.48億元，占比三季度業(yè)績(jī)虧損值的51.57%。

　　將時(shí)間推至2016年6月，大港股份以“現(xiàn)金+股份”支付的方式，作價(jià)10.8億元，收購(gòu)艾科半導(dǎo)體100%股權(quán)，將業(yè)務(wù)由之前的“房地產(chǎn)+物流及化工服務(wù)+高科技及節(jié)能環(huán)保”拓展至集成電路測(cè)試服務(wù)領(lǐng)域。值得一提的是，這一交易是上市公司業(yè)績(jī)連續(xù)3年出現(xiàn)下滑情況下進(jìn)行的。

　　現(xiàn)在看來(lái)，進(jìn)入集成電路測(cè)試服務(wù)領(lǐng)域并非明智之舉。即便在收購(gòu)當(dāng)年，該業(yè)務(wù)為上市公司貢獻(xiàn)了2.36億元的收入，在營(yíng)收中占比17.25%;并貢獻(xiàn)了1.05億元的凈利潤(rùn)，進(jìn)而使得大港股份實(shí)現(xiàn)“扭虧”。2017年，集成電路業(yè)務(wù)在營(yíng)收中占比進(jìn)一步升至37.66%。彼時(shí)，大港股份營(yíng)收和業(yè)績(jī)已經(jīng)出現(xiàn)雙雙下滑。此外，這筆收購(gòu)也形成了5.72億元巨額商譽(yù)。

　　2018年，艾科半導(dǎo)體發(fā)生了0.99億元的虧損。上市公司對(duì)上述收購(gòu)計(jì)提了2.45億元商譽(yù)減值，在該年度虧損中占比42.98%，這也意味著去年的大虧損有四成要?dú)w因于此�？芍^自己埋的“雷”，含淚也要吞下。

　　地產(chǎn)業(yè)“大逃離”

　　而大港股份另一主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)早已如風(fēng)中蘆葦，危如累卵。

　　2015年，除租賃、商貿(mào)物流及服務(wù)業(yè)外，上市公司以房地產(chǎn)為首的其他六大業(yè)務(wù)線條在營(yíng)收方面均出現(xiàn)大幅下滑，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)績(jī)虧損。次年，大港股份便開(kāi)始了業(yè)務(wù)剝離，硅片及太陽(yáng)能組件業(yè)務(wù)被“放棄”。2018年，混凝土銷售、加汽塊銷售相繼被剝離。直至今年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也沒(méi)能幸免。

　　10月19日，上市公司發(fā)布公告，以“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 盤(pán)活資產(chǎn)， 加快資金回籠”為由，擬將所持房地產(chǎn)全資子公司江蘇大港置業(yè)有限公司(下稱“大港置業(yè)”)100%股權(quán)和鎮(zhèn)江東尼置業(yè)有限公司(下稱“東尼置業(yè)”)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給鎮(zhèn)江新區(qū)保障住房建設(shè)發(fā)展有限公司，并將兩公司部分應(yīng)收債權(quán)合計(jì)5.04億元轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)城資產(chǎn)。其中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)為5179.39萬(wàn)元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)5億元。

　　據(jù)其披露，近年來(lái)，上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由公司本部、大港置業(yè)和東尼置業(yè)3個(gè)主體實(shí)施。大港置業(yè)成立于2013年2月，2017年就陷入“虧損”狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-1751.38萬(wàn)元。2018年、2019年1-7月又分別虧損5863.99萬(wàn)元、3829.09萬(wàn)元。東尼置業(yè)的情況也好不到哪里去，同期內(nèi)，分別虧損968.63萬(wàn)元、790.97萬(wàn)元。

　　通過(guò)上述股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)讓，大港股份計(jì)劃逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。

　　“逃離”或許是無(wú)奈之舉。早于2007年8月，大港股份就憑借逸翠園項(xiàng)目進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2009年、2012年，分別將業(yè)務(wù)拓展至商品混凝土、新型建材等領(lǐng)域。2013年，通過(guò)大港置業(yè)正式進(jìn)軍商業(yè)房產(chǎn)。只是10余年過(guò)去，上市公司仍僅偏安一隅于鎮(zhèn)江。

　　隨著萬(wàn)科、融創(chuàng)等頭部房企進(jìn)入鎮(zhèn)江，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。再者，2018年鎮(zhèn)江執(zhí)行“限價(jià)”，上市公司部分項(xiàng)目定位不準(zhǔn)，這些都促成了大港股份在房地產(chǎn)業(yè)大潰敗。即便上市公司采取降價(jià)銷售、贈(zèng)送車(chē)位等方式讓利于購(gòu)房者，但項(xiàng)目去化速度仍較慢，用大港股份的原話來(lái)說(shuō)就是“市場(chǎng)接受度低于公司預(yù)期”。

　　迫于去化“道阻且長(zhǎng)”，過(guò)去1年，大港股份對(duì)存貨計(jì)提了5603.26萬(wàn)元的減值。截至2019年三季度，上市公司仍有13.66億元的存貨，在流動(dòng)資產(chǎn)中占比36.18%，較之2018年上升了0.73個(gè)百分點(diǎn)。將這些與大港置業(yè)、東尼置業(yè)的出讓聯(lián)系起來(lái)看，上市公司地產(chǎn)業(yè)可謂“成也鎮(zhèn)江，敗也鎮(zhèn)江”。

短期償債壓力巨大

　　業(yè)績(jī)潰敗在資本市場(chǎng)上反映最為直接，百億市值縮水，大港股份用了不過(guò)兩年。

　　自打2019年10月末以來(lái)，上市公司股價(jià)一直處于“破發(fā)”狀態(tài)。截至12月2日，大港股份收盤(pán)價(jià)4.91元/股，市值僅為28.5億元。在這之前，上市公司股價(jià)還歷經(jīng)了比這更加糟糕而漫長(zhǎng)的“萎靡”。從去年8月至今年3月上旬，深陷破發(fā)半年之久，創(chuàng)下上市后記錄。

　　兩次破發(fā)期間，上市公司于今年5月以1.79億元的代價(jià)，完成了對(duì)蘇州科陽(yáng)光電科技有限公司(下稱“科陽(yáng)光電”)65.5831%股權(quán)的收購(gòu)。通過(guò)收購(gòu)，集成電路業(yè)務(wù)由單一測(cè)試服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榉鉁y(cè)一體化。在這一利好下，上市公司股價(jià)一路串升至10.25%元/股。

數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富choice

　　而2016年那場(chǎng)收購(gòu)，上市公司股價(jià)更是一路上揚(yáng)至23.18元/股，市值登頂最高光時(shí)刻134.52億元。但歷史已反復(fù)證明，收購(gòu)帶來(lái)的利好會(huì)在之后的虧損中蕩然無(wú)存。收購(gòu)艾科半導(dǎo)體如此，科陽(yáng)光電亦如此。

　　值得注意的是，大港股份募集資金投入的測(cè)試產(chǎn)能擴(kuò)充項(xiàng)目均處于虧損中。據(jù)其2019年中報(bào)披露，鎮(zhèn)江市集成電路產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目、上海集成電路測(cè)試研發(fā)中心項(xiàng)目分別已累計(jì)投入金額3.74億元和3億元，期內(nèi)相應(yīng)實(shí)現(xiàn)效益-2592.09萬(wàn)元和-2290.15萬(wàn)元。

　　需要上市公司警惕的是，應(yīng)收賬款高企。截至2019年三季度，大港股份應(yīng)收賬款為10.25億元，在營(yíng)收中占比153.95%。同期內(nèi)，上市公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別為16.01億元、3.21億元，而其貨幣資金僅為9.61億元，單與短期借款之間就存在著6.4億元的缺口。

數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富choice、《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》整理

　　對(duì)于今后將如何來(lái)解決短期償債問(wèn)題，大港股份相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》表示，大港置業(yè)、東尼置業(yè)100%股權(quán)及部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可使公司回籠5.5億元資金，用于償還銀行貸款。此外，公司會(huì)多渠道地采取一些措施回籠資金。

　　只是如果將上述數(shù)據(jù)在往前推兩個(gè)會(huì)計(jì)年度，就會(huì)發(fā)現(xiàn)巨大的短期償債壓力，從來(lái)不曾離開(kāi)過(guò)大港股份。