雅居樂(lè)劍橋郡，物業(yè)管理人員在小區(qū)門(mén)崗值班�！　☆^條精讀：隨著中山一手商品房的入住率上升及業(yè)主日益增加的需求，物業(yè)涉及的方方面面已成為一些業(yè)主不可言明的“痛”。就在上周末，雅居樂(lè)劍橋郡的銷(xiāo)售中心外來(lái)了不少業(yè)主對(duì)物管問(wèn)題進(jìn)行投訴。這些業(yè)主大多來(lái)自該小區(qū)三區(qū)，由于對(duì)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、綠化、裝修押金等環(huán)節(jié)表示不滿(mǎn)，認(rèn)為在收取高價(jià)物管費(fèi)后，物管未履行應(yīng)有的義務(wù)。

　　實(shí)際上，這并非中山首起業(yè)主與物管公司“不和”的案例。此前，朗晴軒、藍(lán)波灣、水云軒等多個(gè)小區(qū)都因?yàn)槲锕軉?wèn)題而與物管有摩擦，甚至業(yè)主選擇投票更換物管。有從事物管行業(yè)的人士坦言，隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)逐漸增加，物業(yè)公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)加大，這需要物管方拿捏好與業(yè)主之間的平衡，并在自身的管理中下苦功。

“一年過(guò)去了，問(wèn)題依舊沒(méi)解決”

　　上周末，雅居樂(lè)劍橋郡三區(qū)的業(yè)主們來(lái)到該項(xiàng)目的銷(xiāo)售中心門(mén)口，對(duì)小區(qū)目前存在的物業(yè)管理問(wèn)題進(jìn)行投訴并提出申訴請(qǐng)求。在投訴方面，南都記者見(jiàn)到有針對(duì)綠化清潔不足的，也有小區(qū)里外人自由出入等問(wèn)題，并有認(rèn)為物管費(fèi)過(guò)高與服務(wù)質(zhì)量不符合等投訴語(yǔ)。

　　有不愿具名的業(yè)主反映，一年前業(yè)主們雖然與地產(chǎn)商及物管進(jìn)行對(duì)話(huà)，主要針對(duì)樓盤(pán)的空鼓、滲水等質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)問(wèn)題如安保、綠化等也要求進(jìn)行整改。不過(guò)一年過(guò)去了，小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)物管問(wèn)題依舊沒(méi)有得到妥善解決，是他們本次去投訴的根源。“實(shí)際上我們已經(jīng)多次與物管進(jìn)行過(guò)溝通，但卻沒(méi)收到滿(mǎn)意答復(fù)，對(duì)方大多是口頭回應(yīng)，行動(dòng)上并沒(méi)有”，該名業(yè)主表示，多個(gè)小問(wèn)題累積，導(dǎo)致業(yè)主們的意見(jiàn)越來(lái)越大。加上近期下雨造成車(chē)庫(kù)部分出現(xiàn)漏水等問(wèn)題，使得業(yè)主們無(wú)奈采取這樣的方式去維權(quán)。他希望物管了解到這些問(wèn)題后能夠盡快處理，要不就與其他業(yè)主一樣要求更換物業(yè)公司，下調(diào)物管費(fèi)。

業(yè)主齊“刷屏”訴物管不足

　　記者在不少小區(qū)群、朋友圈發(fā)現(xiàn)該小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)發(fā)的一些小區(qū)存在的問(wèn)題文章。這些問(wèn)題多達(dá)17項(xiàng)，囊括了衛(wèi)生清潔、設(shè)施維護(hù)、安保、供水、電梯故障等多個(gè)方面。其中，衛(wèi)生方面文章稱(chēng)“衛(wèi)生管理嚴(yán)重不到位，環(huán)衛(wèi)人員配備嚴(yán)重不足，清潔度堪憂(yōu)”，“花園、室內(nèi)、負(fù)一、負(fù)二樓蚊子猖獗，花園內(nèi)遍地蝸牛、各種蟲(chóng)類(lèi)……長(zhǎng)期給業(yè)主的生活帶來(lái)苦惱”;在安保和車(chē)庫(kù)方面等指出“小區(qū)車(chē)庫(kù)多處漏水;排風(fēng)系統(tǒng)極差;閑雜人等進(jìn)出自如，門(mén)禁系統(tǒng)形同虛設(shè)，物業(yè)自行加設(shè)車(chē)位障礙物，惡意、變相地減少了可停可租車(chē)位”、“負(fù)一樓、負(fù)二樓、電梯、電梯間以及室內(nèi)均無(wú)信號(hào)，手機(jī)無(wú)法通話(huà)，嚴(yán)重影響業(yè)主的生活和工作效率”;在裝修問(wèn)題上則認(rèn)為“物業(yè)強(qiáng)行制定裝修標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)理扣押裝修押金;施工通道工作人員向裝修供貨商和業(yè)主變相索取賄賂”，同時(shí)“保安對(duì)施工人員的出入如同虛設(shè)，變相收費(fèi)”等。

　　在硬件上，該文章還稱(chēng)“小區(qū)業(yè)主休閑設(shè)施、椅子、凳子以及兒童游樂(lè)設(shè)施嚴(yán)重缺乏”，“電梯時(shí)常發(fā)生故障，物管接到業(yè)主投訴，但沒(méi)有及時(shí)派專(zhuān)業(yè)人員過(guò)來(lái)處理”，“客貨梯使用無(wú)人監(jiān)督，業(yè)主每天乘坐臟亂臭的電梯”等。

　　此外，生活供水問(wèn)題、物管費(fèi)減免問(wèn)題、電梯設(shè)置問(wèn)題、門(mén)禁問(wèn)題、過(guò)道貼磚、加裝滅蚊燈等問(wèn)題都在本次劍橋郡業(yè)主的訴求范圍之內(nèi)。記者嘗試進(jìn)入小區(qū)了解情況，卻被保安攔下，隨后記者嘗試撥通該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李姓經(jīng)理的電話(huà)，但多次嘗試后依舊沒(méi)有撥通。截至截稿時(shí)間，雅居樂(lè)劍橋郡物管方面依舊沒(méi)有任何回復(fù)。

　　記者觀察 多個(gè)小區(qū)物管與業(yè)主有矛盾

　　實(shí)際上，雅居樂(lè)劍橋郡并非第一個(gè)物管與業(yè)主出現(xiàn)糾紛矛盾的小區(qū)。南都記者統(tǒng)計(jì)了近年來(lái)中山出現(xiàn)樓盤(pán)物業(yè)管理糾紛的案例，發(fā)現(xiàn)不在少數(shù)。朗晴軒、藍(lán)波灣、水云軒、坦洲海倫堡、碧翠華庭等不少知名小區(qū)的物管都曾上過(guò)“頭條”。

　　例如朗晴軒的業(yè)主們就曾經(jīng)在車(chē)位銷(xiāo)售、廣告收益、綠化清潔、安防多個(gè)方面與原物業(yè)公司無(wú)法達(dá)成一致。有熟悉該小區(qū)的人士介紹，近年來(lái)小區(qū)業(yè)主與物管方的矛盾不斷增大，不少業(yè)主開(kāi)始意識(shí)到一些由物管處理的問(wèn)題原本可以解決得更好，而且部分應(yīng)該屬于自己的收益需要進(jìn)行公示，不能讓自己的利益不明不白，因此才會(huì)產(chǎn)生了這些業(yè)主在物管方無(wú)法滿(mǎn)足訴求的情況下，要求原物管讓位給新物管。

　　“人防車(chē)位銷(xiāo)售是最開(kāi)始引發(fā)物管公司與業(yè)主爭(zhēng)執(zhí)的地方;后來(lái)是廣告牌的收益不透明沒(méi)有對(duì)外公布，讓業(yè)主逐漸增加怨氣;再加上此前該小區(qū)不時(shí)被盜賊光顧，加深了業(yè)主們的恐懼;加上綠化清潔等方面也沒(méi)有達(dá)到業(yè)主的要求，這使得在一個(gè)時(shí)間內(nèi)，業(yè)主與物管方的矛盾終于集中爆發(fā)了”，該人士稱(chēng)，這是不少小區(qū)目前都存在的問(wèn)題，并非偶發(fā)事件。他認(rèn)為朗晴軒的結(jié)果已經(jīng)是相對(duì)比較好的，然而很少小區(qū)能夠做到像他們一樣順利交接，“要不交接不順利，要不根本沒(méi)辦法更換原物管”。

　　藍(lán)波灣也是一個(gè)典型例子。在調(diào)解一度無(wú)效下，藍(lán)波灣的業(yè)主也走上了痛苦換物管之路。就在2012年初，藍(lán)波灣小區(qū)由于原物管方要求上調(diào)物業(yè)費(fèi)、業(yè)主不同意而開(kāi)始產(chǎn)生矛盾，小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生狀況堪憂(yōu)，曾經(jīng)一度出現(xiàn)垃圾堆滿(mǎn)花園的情況。當(dāng)時(shí)原本藍(lán)波灣小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)公司華策物業(yè)協(xié)商新的物業(yè)服務(wù)合同并已達(dá)成一致：提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平、保持物業(yè)收費(fèi)不變、公共收益歸全體業(yè)主。不過(guò)不久華策物業(yè)出示了一份2012年收支預(yù)算表，稱(chēng)預(yù)計(jì)2012年將會(huì)巨虧近200萬(wàn)元，提出要把小區(qū)的全部公共收益用于彌補(bǔ)虧損，或上調(diào)近50%的物業(yè)管理費(fèi)才肯簽訂新的合同。隨后，這引發(fā)了藍(lán)波灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定召開(kāi)書(shū)面業(yè)主大會(huì)，讓小區(qū)業(yè)主投票選擇重新更換物業(yè)公司，而更換過(guò)程也是頗為曲折。

　　即使物業(yè)公司能夠續(xù)約服務(wù)合同，也不代表就此安枕無(wú)憂(yōu)。雖然此前水云軒小區(qū)已經(jīng)舉行物管投票選舉，還是選擇了原有的物業(yè)管理公司，但有業(yè)主對(duì)結(jié)果并不滿(mǎn)意，并組織不少持有異見(jiàn)的業(yè)主要求重選物管及業(yè)委會(huì)，并對(duì)物管的質(zhì)量與服務(wù)水平嗤之以鼻。

　　業(yè)內(nèi)說(shuō)法 物業(yè)管理進(jìn)入市場(chǎng)化進(jìn)程 未來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方將實(shí)現(xiàn)平衡

　　對(duì)此，有律師方表示，由于本次劍橋郡的事件涉及的物管問(wèn)題較多，因此需要逐點(diǎn)剖析，并要按照原本簽訂的物業(yè)合同來(lái)界定雅居樂(lè)物管方究竟有否違約，建議業(yè)主可以保留證據(jù)，以防萬(wàn)一走上打官司之路的可能。

　　有物管界的業(yè)內(nèi)人士則表示并不意外。“實(shí)際上這是中山物業(yè)管理行業(yè)越發(fā)市場(chǎng)化的一個(gè)表現(xiàn)”，一名在中山經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人表示，像雅居樂(lè)這樣的地產(chǎn)商一般在銷(xiāo)售房屋時(shí)會(huì)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行補(bǔ)貼，僅僅靠原本的物管費(fèi)并不足以支撐高水平的物管服務(wù)。“很簡(jiǎn)單的道理，就像一個(gè)家庭選擇工人一樣，這個(gè)工人不好，或者工資太高，他會(huì)選擇更換，多換幾次，就會(huì)明白工人們的價(jià)格與應(yīng)有的服務(wù)該如何匹配”，他認(rèn)為中山的商品房小區(qū)原本的物業(yè)管理并沒(méi)有經(jīng)歷市場(chǎng)化進(jìn)程，導(dǎo)致了業(yè)主與物管方之間存在認(rèn)識(shí)偏差，并認(rèn)為中山的物管矛盾會(huì)在市場(chǎng)化進(jìn)程中，雙方都獲得一個(gè)平衡點(diǎn)。