昨晚，據(jù)江西媒體報(bào)道，南昌樓市調(diào)控政策出臺，這已是9月30日以來，第21個(gè)公布樓市調(diào)控政策的城市。
10月6日，在2016年第四次二十國集團(tuán)財(cái)長和央行行長會議上，中國央行行長周小川指出，近期中國部分城市房價(jià)上漲較快，中國政府對此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
調(diào)控當(dāng)前，剛過去的十一黃金周，北京樓市成交量與去年同期和9月相比均出現(xiàn)了明顯下滑。而在全國多個(gè)地方，購房者面對仍然處在高位的房價(jià)和政策收緊，有人選擇了放棄大城市，回老家置業(yè)。有人則選擇用“借名買房”等方式繼續(xù)留守。
21個(gè)城市發(fā)布樓市調(diào)控政策
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自9月30日至10月8日，全國已有約21個(gè)城市發(fā)布樓市調(diào)控政策。武漢一周之內(nèi)兩度出臺調(diào)控政策。合肥進(jìn)一步出臺限購查詢實(shí)施細(xì)則，限購查詢對象除購房者本人、配偶外，還將未成年子女納入在內(nèi)。
方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，2016年7月26日中央政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”以來，各地陸續(xù)出臺限購限貸政策。2016年“9·30”新政前后的本次房地產(chǎn)調(diào)控，各地步調(diào)一致密集出臺政策，態(tài)度堅(jiān)決，政策嚴(yán)厲，并有央媒引導(dǎo)輿論，建議重視此次調(diào)控決心。
據(jù)報(bào)道，在各地陸續(xù)出臺限購政策后，房地產(chǎn)市場上新房認(rèn)購猛跌，多地成交量速降，甚至有報(bào)道稱，南京出現(xiàn)二手房買家大面積解約。
海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷撰文表示，預(yù)期后面還有幾十個(gè)城市出臺限購政策。其甚至表示，相信不久的將來，大家一定會抱怨賣房難。
北京新建商品住宅成交均價(jià)近4萬元
延續(xù)了今年以來的樓市熱度，9月北京新房和二手房市場仍舊呈現(xiàn)上漲趨勢。其中新建商品住宅成交量價(jià)均創(chuàng)下一年以來的新高。不過十一黃金周，北京樓市成交量與去年同期和9月相比均出現(xiàn)了明顯下滑。業(yè)內(nèi)表示受到政策影響，未來一段時(shí)間北京樓市成交量或?qū)⒊尸F(xiàn)降溫態(tài)勢。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月，北京新建商品住宅(普通住宅+別墅)共實(shí)現(xiàn)了5525套成交，環(huán)比增長34.8%，同比增長25.4%，成交均價(jià)達(dá)到39471元/平方米。9月新建商品住宅成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下自2015年9月以來的成交新高。
自2014年9·30政策出臺以來，在信貸等樓市利好下，北京樓市一路上行。
北京二手房市場也表現(xiàn)強(qiáng)勁。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，9月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為30516套，環(huán)比上漲18.9%。2016年1-9月，北京全市的二手住宅網(wǎng)簽總量已達(dá)214033套，已超過2015年全年19.74萬套的成交量。
業(yè)內(nèi)表示，之前幾個(gè)月二線城市樓市火熱，各地地王頻出，房價(jià)漲幅雖然收窄，但并無回落跡象，因此市場的恐慌心理開始萌發(fā)、蔓延，購房人再次集中涌入市場，導(dǎo)致二手房市場爆發(fā)。
黃金周北京二手房成交較九月同期降9成
盡管9月北京樓市呈現(xiàn)明顯上行趨勢，但在“京八條”發(fā)布后的國慶黃金周表現(xiàn)出明顯的降溫態(tài)勢。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過去3年國慶假期前6天新建商品住宅與二手房成交總量為717套、510套、408套，而今年則為356套。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年“十一”長假7天北京商品住宅(不含保障房與自住房，含商住)共實(shí)現(xiàn)成交1154套，日均成交量僅165套，相比中秋小長假的日均成交套數(shù)減少了161套，相比9月的日均成交量更是減少了320套。而當(dāng)中，商住占比高達(dá)88%，純商住宅7天僅簽約143套。
偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，10月1日到6日，二手住宅網(wǎng)簽量僅為152套，與9月同期相比大跌96.5%。
在業(yè)內(nèi)看來，隨著9月30日“京八條”新政的落地，北京新房市場將重歸理性。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，首付提高、信貸收緊，將使得部分客群的購房計(jì)劃被迫延期，另外由于未來自住房供應(yīng)還將加大，加之調(diào)控重拳下市場預(yù)期的走低，觀望情緒下購房需求的萎縮將使得四季度成交量持續(xù)走低。需求的減少也將使得此輪房價(jià)過快上漲趨勢被終結(jié)，預(yù)計(jì)2016年四季度北京純商住宅價(jià)格走勢將趨于穩(wěn)定。 新京報(bào)記者 朱星 方王洋
■ 購房者說 ▶▶▶
1 看了13個(gè)樓盤后決定回老家買房
在看了13個(gè)樓盤后，原打算在鄭州置產(chǎn)的張先生下決心回老家就業(yè)買房。
13個(gè)樓盤是張先生9月份的看房記錄。在過去的一個(gè)月里，他見證了鄭州房價(jià)的飆升：“9月初，鄭州三環(huán)邊或者三環(huán)外的房價(jià)還是每平米11000元左右，9月底同位置每平米漲到13000多元。”
“這些三環(huán)外90平米左右的房子，大部分樓盤的月供為3500元到4500元。”月供遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于張先生的工資：“我現(xiàn)在在實(shí)習(xí)期，一個(gè)月1900多元，轉(zhuǎn)正后一個(gè)月工資大約2600元。”
此前，他錯(cuò)失了一個(gè)“目前看價(jià)格不高的樓盤”。樓盤位于三環(huán)外，位置偏僻，但作為當(dāng)時(shí)為數(shù)不多開盤的樓盤，該樓盤價(jià)格也不斷上漲。“一期的房子8月份每平米8900元，9月初房價(jià)漲到了11300多元，”張先生裹挾在洶涌的買房人流中，搶到了一套90多平米的房子。
但搶到房后，他才意識到，所謂的三室的房子不過是兩室和一個(gè)五平米左右的小書房。“將來我還要把爸媽從老家接過來，五平米怎么住得下人，”考慮再三他退掉了。
現(xiàn)在想起這個(gè)錯(cuò)失的買房機(jī)會，張先生五味雜陳：“有點(diǎn)后悔，畢竟鄭州房價(jià)一直在漲;也不后悔，因?yàn)橘I了我的工資也負(fù)擔(dān)不起月供。”
這次國慶期間，張先生回老家縣城看了下樓盤。“最貴的6000元一平米，一般的樓盤每平米價(jià)位3000元至4000元之間。”
現(xiàn)在，張先生決定年后開始準(zhǔn)備招教考試，考回老家當(dāng)老師，“高房價(jià)之下，回老家是不得已的選擇。” 新京報(bào)記者 侯潤芳
2 花了三萬塊借名買房
“我給了他三萬塊，我們簽了一個(gè)借名買房的協(xié)議。”剛剛借朋友名字在鄭州購房的李先生說。
10月2日，鄭州公布樓市限購新政，新政要求有兩套住房的鄭州市民不能再購買鄭州市區(qū)的房子，而沒有鄭州戶籍、已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)的外地居民則不能購買鄭州的房子。這一政策讓準(zhǔn)備在鄭州置業(yè)的李先生直呼頭疼。
無奈幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，經(jīng)過兩場酒宴之后，李先生決定借朋友徐先生的名字購房。這位徐先生為當(dāng)?shù)厝�，且名下沒有住房。當(dāng)記者問及借名買房可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，李先生告訴記者，雙方在協(xié)議中明確了“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。”
李先生告訴新京報(bào)記者，在“十一”前就有買房的打算，但無奈節(jié)前的鄭州樓市已經(jīng)不是買房而是“搶房”。“雖然有消息說調(diào)控政策出臺后，房價(jià)會走低，但看這兩年，往往是越調(diào)控越漲。”
新京報(bào)記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自從2013年以來，鄭州房價(jià)一手房價(jià)格就處于上漲的狀態(tài)，根據(jù)克爾瑞集團(tuán)的一手房房價(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)來看，鄭州一手房價(jià)指數(shù)在8月份環(huán)比上漲3.03%，同比上漲11.73%，目前，鄭州主城區(qū)房價(jià)已經(jīng)上漲到每平方米12978元。
“早買早安心，現(xiàn)在還能付七成，就怕過兩年付不起首付的三成了。”李先生說。據(jù)介紹，李先生購買樓盤的均價(jià)在1.2萬一平米，五個(gè)月前，這個(gè)樓盤還僅僅為8000元一平米。 新京報(bào)記者 王全浩
3 因房價(jià)放棄深圳到寧波
“G20以后房價(jià)上漲了點(diǎn)，但寧波這邊還是非常優(yōu)惠的。”在方太廚具做財(cái)務(wù)的張女士對記者介紹。
她去年辭掉了月薪8000元在深圳聯(lián)想的工作，在家人一片反對聲中，來到寧波杭州灣特區(qū)發(fā)展，目前工資只有原來的一半，杭州灣是由填海造的一片土地。
“最大的原因是房價(jià)。”張女士說，“一套100萬的房子首付一般只需要拿出二三十萬。”張女士對記者說，自己之前在深圳做財(cái)務(wù)，月薪能夠達(dá)到八千，現(xiàn)在只有差不多當(dāng)初一半的收入，但是一來現(xiàn)在生活成本低、二來房子“真心便宜”。按照深圳城區(qū)五六萬一平米的房價(jià)，自己不吃不喝要幾十年才能還清房貸，自己又是來自湖北的農(nóng)村，“不想給父母太大的壓力。”
她告訴記者，雖然房子她男朋友已經(jīng)買了一套，但下月她還計(jì)劃自己買一套，當(dāng)作投資。
“現(xiàn)在我倆自己就有能力貸款買房了，而且類似國慶假期還能去附近的周邊城市旅游，感覺離開深圳挺對的。”她對新京報(bào)記者說。
“G20以后房價(jià)上漲了點(diǎn)，但還是非常優(yōu)惠的。”10月5日，寧波杭州灣的一位地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理向新京報(bào)記者介紹，實(shí)際上，當(dāng)?shù)氐娜齑媪Χ热匀环浅４�，房價(jià)較前幾年也便宜很多。目前當(dāng)?shù)氐木鶅r(jià)在每平方米6700元左右，同時(shí)，當(dāng)?shù)卣�、企業(yè)有很多吸引購房者的優(yōu)惠政策，比如給大學(xué)生提供15萬的補(bǔ)貼以及相當(dāng)于房價(jià)2%的優(yōu)惠(之前是1%)、有些企業(yè)給員工提供便宜將近10%的團(tuán)購政策。 新京報(bào)記者 宓迪
■ 走訪 ▶▶▶
燕郊有房主調(diào)低售價(jià)
9月30日，北京市出臺新政，購買首套普通自住房，首付款比例不低于35%。政策出臺后，位于北京周邊的燕郊樓市也似乎“聞風(fēng)而動(dòng)”。昨日有消息稱，近期在鏈家官網(wǎng)上，燕郊二手房的庫存量大幅增加，亦有消息稱，部分樓盤已經(jīng)每平米下調(diào)了1200元左右。
昨日，新京報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，燕郊部分賣房者已有調(diào)低售價(jià)的打算，但整體變化不大。北京則仍處于平穩(wěn)狀態(tài)。
“燕郊房產(chǎn)成交價(jià)從八月份起，一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，只不過業(yè)主的報(bào)價(jià)稍有下降，有人就以為房價(jià)要跌，其實(shí)燕郊房價(jià)并沒有那么高。”鏈家一位銷售人員表示。
房價(jià)要跌的情緒仍然留存在一些業(yè)主的心頭。新京報(bào)記者以買房者的身份看了位于燕郊上上城的3套房子，其中一位業(yè)主特意從單位請假回來給記者開門，表示想趁著價(jià)錢還算高賣掉，換一套城里的房子;而另一套房子的售房中介在記者看房前就表示，原價(jià)214萬的房子“價(jià)錢好商量，200萬沒問題。”
“現(xiàn)在我們有10000多套房子掛在網(wǎng)上，有些價(jià)錢其實(shí)虛高，還要看買賣雙方的成交意向。”一位鏈家中介表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從近期數(shù)據(jù)來看，北京9月30日出臺的限購政策對燕郊房價(jià)其實(shí)沒有什么影響，不過長期來看，燕郊房價(jià)沒有什么支撐的因素，此前也有降價(jià)的苗頭。
北京亦有中介在微信朋友圈中貼出了部分房源降價(jià)出售的消息，但北京的多位房產(chǎn)中介均表示，政策出來后，房價(jià)會變平穩(wěn)，但現(xiàn)在北京整體房子少，也不會降。”多位置業(yè)顧問表示，目前尚沒有賣房者向他們表示要調(diào)低售價(jià)。 新京報(bào)記者 宓迪 陳鵬 實(shí)習(xí)生 洪紫桐
■ 分析
調(diào)控頻出部分灰色地帶仍難監(jiān)管
伴隨著多地政府的調(diào)控，此前風(fēng)靡于樓市的“首付貸”、“尾款貸”等金融產(chǎn)品也成為監(jiān)管層重點(diǎn)的整治目標(biāo)。在全國多地城市的調(diào)控政策出臺之后，國慶期間，新京報(bào)記者走訪國內(nèi)多地的房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，類似“開發(fā)商墊付資金”、“借名買房”等現(xiàn)象仍然存在。
專家認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)上漲已經(jīng)接近尾聲，后期要警惕樓市去杠桿風(fēng)險(xiǎn)。對于“開發(fā)商墊付資金”、“借名買房”、“假離婚購房”等現(xiàn)象，分析人士認(rèn)為，目前這些現(xiàn)象屬于灰色地帶，尚難給出明確的界定及監(jiān)管。
多地購房仍存“灰色地帶”
隨著房價(jià)不斷飆升，各地樓市交易火爆，甚至出現(xiàn)了“假離婚購房”等亂象。“各種亂象頻出的原因在于，房地產(chǎn)具有財(cái)富效應(yīng)，不少人出于恐慌心理，想盡辦法購房、炒房。”中原地產(chǎn)分析師張大偉直言，房價(jià)過高、漲幅太快導(dǎo)致樓市亂象頻出：“如果房價(jià)、漲幅等合理，相信沒有人去破解相關(guān)政策。”
新京報(bào)記者在探訪過程中也發(fā)現(xiàn)，鄭州市、固始縣等地樓市存在“借名買房”、“房企墊付首付金”等情況。
10月2日，準(zhǔn)備在鄭州置業(yè)，但沒有鄭州戶籍的李先生決定借朋友徐先生的名字購房。這位徐先生為當(dāng)?shù)厝�，且名下沒有住房。對此，雙方簽署協(xié)議中明確，“以甲方的名義購房，房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。”
10月5日，在河南固始縣的國慶房展會上，一位置業(yè)顧問王新(化名)介紹，2016年上半年的時(shí)候，客戶購買小面積的住房時(shí)，可以獲得一年內(nèi)的首付免息貸款。“比如首付十萬，你可以先交兩萬，這八萬可以過年再還，一分錢利息不收”。
而當(dāng)新京報(bào)記者詢問目前是否能夠享受類似首付方面的貸款時(shí)，王新表示，“現(xiàn)在資金不是很充足的話，可以申請緩幾個(gè)月。”
“對購房人來說，‘借名買房’有風(fēng)險(xiǎn)，如果對方有債權(quán)等記錄，可能會影響到資產(chǎn)安全，但是從監(jiān)管角度來說，該行為屬于灰色地帶，不算違法、沒法懲處，也無法監(jiān)管。”張大偉直言。
對于“開發(fā)商墊付首付”的情況，張大偉表示，該現(xiàn)象同樣屬于灰色地帶。“大部分人購買的房子是期房，銀行對于期房放款抵押的要求是必須在樓房建成封頂之后，但購房者在網(wǎng)簽時(shí)就需要交納首付。”張大偉解釋，此種情況下存在時(shí)間差，“這個(gè)錢在購房者繳納首付款后到銀行放款之前，一直都‘睡’在開發(fā)商賬戶上，所以只要購房者在期房建成封頂，銀行放出抵押貸款前交齊首付款，就不叫違規(guī)。”
對于“眾籌買房”等情況，張大偉解釋，兩年前，樓市成交不活躍，有些城市曾出現(xiàn)過該類情況，但后被叫停。“這一現(xiàn)象涉嫌非法集資、不定向融資，性質(zhì)類似于博彩。”張大偉表示。
值得注意的是，深圳市近日出臺的新規(guī)也直接遏制“假離婚買房”亂象。據(jù)新政，此次限購政策中特別追加“本市戶籍成年單身人士(含離異)在本市限購1套住房”，以堵住此前的限購漏洞。
專家認(rèn)為本輪上漲接近尾聲
隨著樓市的火爆，9月30日以來，包括北京、上海、深圳等多個(gè)城市發(fā)布調(diào)控措施，提高購房資格門檻，加強(qiáng)限購，并對購房中出現(xiàn)的金融杠桿行為進(jìn)行監(jiān)管，試圖給火爆的樓市降溫。
除了調(diào)高二套房首付款外，多地政府部門還加強(qiáng)了對購房者資金來源的監(jiān)管，限制借錢買樓的情況。
方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，2014-2016年這一輪房價(jià)上漲主要受益于政策牛(放松限購限貸減稅)、水牛(貨幣超發(fā)低利率)、杠桿牛(放松限貸降低首付比)，現(xiàn)在這三頭牛都走了：政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。過去平均而言，一輪房價(jià)小周期上漲18個(gè)月，這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。“房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，房價(jià)上漲接近尾聲”。
對于未來的房地產(chǎn)政策走向，任澤平認(rèn)為，房地產(chǎn)政策取向?qū)⒁虺鞘┎�，一二線加強(qiáng)調(diào)控，三四線繼續(xù)鼓勵(lì)去庫存。
任澤平認(rèn)為，未來房市區(qū)域化分將越來越明顯，一二線人口遷入但土地供給慢，房市將日趨貨幣金融化。
對于當(dāng)前各地監(jiān)管的首付貸問題，任澤平也提醒，部分地區(qū)的首付貸類似于去年股市的場外配置，其對房價(jià)波動(dòng)承受能力低，要密切留意去杠桿風(fēng)險(xiǎn)。
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