【導(dǎo)讀】十多年前買房至今拿不到房產(chǎn)證，只因買到的是一套半房子。到底是開發(fā)商未按批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，還是房子被分拆銷售？本期天天315重點(diǎn)關(guān)注：萬科地產(chǎn)的“一套半房”。
據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，天津萬科城市花園小區(qū)業(yè)主孫先生，十多年前買房至今拿不到房產(chǎn)證，只因他買到的是“一套半房子”。
買房十多年拿不到房產(chǎn)證
1999年孫先生和天津萬科物業(yè)管理有限公司簽訂了購房合同，合法購買了一套建筑面積為123.75平方米的現(xiàn)房，當(dāng)時(shí)孫先生選擇按揭付款，付清全款后也就是10年后，孫先生找到天津萬科物業(yè)管理有限公司讓其協(xié)助自己辦理房產(chǎn)證，可這時(shí)他卻得到一個(gè)出乎意料的答復(fù)。
孫先生：找萬科集團(tuán)去辦，萬科集團(tuán)說辦不了，萬科集團(tuán)讓我去找天津市河北區(qū)的房地產(chǎn)管理局，我去了以后，他說你這個(gè)房子沒有備案，房產(chǎn)證就辦不下來。我跟萬科集團(tuán)聯(lián)系，他們開始答應(yīng)的很好，說盡量協(xié)調(diào)，但就是辦不下來。實(shí)際上1999年買完房子就可以辦。
人一輩子可能就買一套房子，像我們這種工薪族不要求別的，只要求把我的房產(chǎn)證拿回來，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證房子不能買賣，現(xiàn)在已經(jīng)很長時(shí)間了，我找了房產(chǎn)局和萬科集團(tuán)至少20趟，這幾年想把天津的房子賣掉，因?yàn)槲椰F(xiàn)在上班是在北京，想在北京買房子，結(jié)果原先看的時(shí)候一萬/平米的房子都漲到三萬/平米了。
萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，目前是國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)。很多人買房首選萬科地產(chǎn)，也是由于萬科在市場(chǎng)與消費(fèi)者心中已經(jīng)形成了優(yōu)良的口碑。對(duì)于萬科銷售沒有備案的房子，孫先生也不太相信，后來又多次到房產(chǎn)局核實(shí)確認(rèn)，工作人員明確告知原因后，孫先生頓時(shí)陷入焦慮。
孫先生：河北房產(chǎn)局說，這本來是一套房子，萬科給拆成一套半，一套半賣給了我們，房地產(chǎn)沒有備案一套半的房子，只有一套或者兩套的房子，現(xiàn)在萬科也承認(rèn)是拆套賣給我了，因?yàn)檫@都已經(jīng)歸檔了，萬科集團(tuán)說沒法管。
記者：你們這個(gè)小區(qū)除了您沒辦房產(chǎn)證以外，其他人的房產(chǎn)證辦下來了嗎？
孫先生：沒辦房產(chǎn)證的就我這么一家。當(dāng)時(shí)都簽合同了，而且貸款也能貸下來，房產(chǎn)證那邊抵押也沒有問題。沒有房產(chǎn)證就辦不了戶口，導(dǎo)致我現(xiàn)在戶口上不了，我愛人戶口上不了，醫(yī)保也上不了。
無奈“對(duì)簿公堂” 仍面臨困難
這“一套半”的房子，給孫先生帶來諸多煩惱，萬科卻坐視不管，最后他不得不選擇“對(duì)簿公堂”。孫先生聘請(qǐng)了北京中銀(天津)律師事務(wù)所律師田更作為訴訟代理律師，田更介紹房產(chǎn)證無法辦理，萬科負(fù)有不可推卸的責(zé)任，但是萬科現(xiàn)在卻在找種種理由推脫責(zé)任。
田律師：這個(gè)房屋是1999年的時(shí)買的，當(dāng)時(shí)萬科物業(yè)有限公司給孫先生出示合同上房屋的面積是123平米，當(dāng)時(shí)辦貸款的時(shí)候河北房管局還給孫先生出了一個(gè)抵押權(quán)的權(quán)證也是123平米。
孫先生把貸款還清了以后，萬科業(yè)主有一部分人就集體去辦房產(chǎn)證，孫先生也去辦了，它這個(gè)一個(gè)拆套的面積，意味著孫先生買的123平米的房子是一套半，80平米是一套，40平米是另一套房屋的半套面積，產(chǎn)權(quán)上下不來，但是萬科物業(yè)和房管局在孫先生當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候、辦抵押權(quán)權(quán)證的時(shí)候，都沒有跟孫先生說過這個(gè)事。
記者：在1999年的時(shí)候，房屋允許分拆開銷售嗎？
田律師：在任何時(shí)候都不允許。在銷售的時(shí)候有一定的欺詐行為，對(duì)這種情況辦不了產(chǎn)權(quán)證，對(duì)孫先生沒有一個(gè)明確的告知。萬科這邊沒有給孫先生任何解決的方式，很不明確，萬科的態(tài)度就是"這是歷史遺留問題，我們現(xiàn)在沒有辦法解決"，而且經(jīng)過這么長的時(shí)間，當(dāng)時(shí)賣房子的人和孫先生接觸的這個(gè)人都已經(jīng)不在這個(gè)公司了，這個(gè)說辭就是一種推托。
田更還介紹，案件現(xiàn)在還在進(jìn)一步的審理中，一個(gè)半月以后應(yīng)該能夠知道判決結(jié)果。
記者：起訴到法院以后，法院這邊怎么處理了？
田律師：第一步是和雙方了解一下情況，然后去河北區(qū)房管局核實(shí)了一下這個(gè)房屋面積是一套還是一套半，當(dāng)時(shí)河北局房管局房產(chǎn)科的科長做了一份筆錄，筆錄中明確給了一個(gè)態(tài)度"這個(gè)問題在房管局也沒有辦法解決"。
記者：萬科那邊的態(tài)度現(xiàn)在就是等著法院這邊最后的審判結(jié)果嗎？
田律師：對(duì)，因?yàn)檫@個(gè)事從目前的角度上對(duì)于萬科來說，好像損失不太大，所以他就等待法院的判決結(jié)果。
記者：大概什么時(shí)候會(huì)有結(jié)果？
田律師：一個(gè)月或者一個(gè)半月以后。
田更告訴記者，目前要想通過司法程序?qū)崿F(xiàn)孫先生的訴求確實(shí)遇到一些困難。不過目前孫先生還想到其他幾種解決辦法。
田律師：孫先生想法是能辦下來房產(chǎn)證最好，如果從司法的角度辦不下來，那就退房。按照現(xiàn)在的價(jià)值給孫先生房屋做評(píng)估，把錢退給孫先生，根據(jù)相應(yīng)能夠舉證出來的損失賠償孫先生實(shí)際損失。如果不退的話，萬科可不可以內(nèi)部消化，從北京萬科的房源中給孫先生調(diào)一下房子。
記者：現(xiàn)在到底遇到什么困難了？
田律師：因?yàn)檫@個(gè)房子是十多年前的房子，在司法中沒有一個(gè)明確的解釋，如果退房，必須按照現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)值去退房，孫先生這么多年因?yàn)榉课蒉k不下來產(chǎn)權(quán)證所受的損失的計(jì)算方式，以及舉證責(zé)任是孫先生現(xiàn)在面臨的難點(diǎn)。
問題遲遲不能解決 是萬科推卸責(zé)任？
田更作為代理律師，看過孫先生提供的證據(jù)后，他認(rèn)為孫先生的“一套半房子”的房產(chǎn)證問題上解決起來其實(shí)并不困難，但因?yàn)槿f科推脫責(zé)任，導(dǎo)致房產(chǎn)證問題久拖不決，才使問題變得復(fù)雜。
田律師：從法律的角度上有兩種途徑，一是萬科因?yàn)樵谫u房時(shí)存在違約行為，這個(gè)合同到現(xiàn)在沒有辦法繼續(xù)履行，因?yàn)闆]有物權(quán)在孫先生手里，所以萬科必須承擔(dān)退房和賠償孫先生實(shí)際損失的責(zé)任。
還有一種解決途徑是行政訴訟，在孫先生1999年辦理貸款的時(shí)候，房管局并沒有對(duì)孫先生說這個(gè)房子不能辦產(chǎn)權(quán)證，而且給了孫先生一個(gè)抵押權(quán)的權(quán)屬證，上面明確寫著是123平，從權(quán)屬證上能看出來當(dāng)時(shí)孫先生把一整套房子抵押給銀行，也就是房管局默認(rèn)孫先生享有這一整套房子的物權(quán)，所以房管局應(yīng)該給孫先生去辦房產(chǎn)證。
記者聯(lián)系到天津萬科城市花園負(fù)責(zé)售后處理投訴的工作人員劉女士。
劉女士：我主要是負(fù)責(zé)接待投訴，這個(gè)事后期具體到公司處理到哪種程度我也不太清楚，我轉(zhuǎn)給現(xiàn)在直接負(fù)責(zé)這件事情的人了，他這邊回頭給您打過去。公司可能因?yàn)檫@個(gè)事確實(shí)辦起來有點(diǎn)麻煩，讓他走法律途徑。
昨天(24日)下午，我們接到天津萬科負(fù)責(zé)媒體關(guān)系工作的徐先生回復(fù)的電話。
徐先生：我是天津萬科的，我是媒體對(duì)接部門的。您現(xiàn)在有什么問題，我記錄一下，明天上午跟公司相關(guān)部門了解一下情況，最遲明天給您回復(fù)。
今天(25日)，節(jié)目開始前我們收到了天津萬科方面回復(fù)的郵件，郵件內(nèi)容如下：
天津萬科城市花園項(xiàng)目于1994年對(duì)外發(fā)售，該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工及銷售備案手續(xù)均符合當(dāng)時(shí)政府各項(xiàng)政策要求。但是當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)尚在完善中，遠(yuǎn)不如目前規(guī)范，我們?cè)诋?dāng)時(shí)的操作中也存在一定的瑕疵，出現(xiàn)此類情況，我方已多次與業(yè)主溝通，并積極協(xié)調(diào)各主管部門，力爭(zhēng)在當(dāng)前環(huán)境下能夠辦理產(chǎn)證。如無法辦理，為徹底解決問題，公司將從客戶利益出發(fā)，愿就80平米房屋重新與業(yè)主簽署《商品房買賣合同》后辦理產(chǎn)權(quán)證，就40平米房屋，依據(jù)使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)評(píng)估差價(jià)予以相應(yīng)補(bǔ)償。
非常感謝媒體對(duì)此事的關(guān)注，萬科作為負(fù)責(zé)任的企業(yè)會(huì)將此事負(fù)責(zé)到底。
天津萬科物業(yè)服務(wù)有限公司
2013年2月25日
【專家觀點(diǎn)】
北京潮陽律師事務(wù)所律師鄭傳鎧和經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華對(duì)此作出評(píng)論。
鄭傳鎧：房屋在限售前的備案手續(xù)是必須的，通常如果沒有報(bào)備手續(xù)，這個(gè)房屋是不能辦理產(chǎn)權(quán)證的。我們認(rèn)為這個(gè)案件里涉及的房屋報(bào)備手續(xù)很有可能是齊備的。
包華：萬科之所以可以賣“一套半房子”給客戶，首先是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的政策環(huán)境不明確，有些法律法規(guī)不清晰。第二，萬科在操作中的瑕疵肯定存在，萬科心知肚明，拆分銷售是為了滿足萬科公司當(dāng)時(shí)的銷售要求。第三，當(dāng)時(shí)監(jiān)管具體交易過程中，銀行、政府相關(guān)部門沒能做到及時(shí)審查及必要的管理。
萬科的聲明中說：我們將從客戶利益出發(fā)，愿就80平方米房屋愿意重新與業(yè)主簽署商品房買賣合同后辦理產(chǎn)權(quán)證。如何解讀這句話？
包華：萬科認(rèn)為這個(gè)房屋，消費(fèi)者既然買了，肯定能夠正常使用，使用權(quán)是能夠落實(shí)的，但是由于辦不下產(chǎn)權(quán)，所以只能享受使用權(quán)。在這種情況下，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)會(huì)有價(jià)值上的差額，這個(gè)差額由萬科來補(bǔ)償。就是說，如果這40平米辦不下來產(chǎn)權(quán)證，就只能當(dāng)做實(shí)際使用看待，實(shí)際使用跟市場(chǎng)價(jià)值之間的差額由萬科來補(bǔ)償，這確實(shí)是一個(gè)方法。
消費(fèi)者的訴求是希望把天津萬科的這套房子賣掉，這種可能性還是有的，80平米確實(shí)有產(chǎn)權(quán)證。如果這40平米使用權(quán)不能得到有效的流傳，對(duì)于消費(fèi)者將是一個(gè)損失。如果萬科回購這40平米，將和另外半套房子一個(gè)整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售，對(duì)于萬科來說是可以操作的。
鄭傳鎧：萬科在回復(fù)當(dāng)中提到了“是一個(gè)負(fù)責(zé)任的企業(yè)”，但是我認(rèn)為這個(gè)方案是不足以彌補(bǔ)消費(fèi)者損失的，這份回復(fù)主題是萬科物業(yè)部有限公司，物業(yè)服務(wù)公司不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，而案例中涉及的主體應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商，這種回復(fù)就是不負(fù)責(zé)任。
案例中的房屋產(chǎn)權(quán)登記部門存在著較大的過錯(cuò)，房屋產(chǎn)權(quán)部門給孫先生辦理了抵押登記，房產(chǎn)管理部門存在不可推卸的責(zé)任，至于說房屋能夠成交可能跟他們的過失存在直接的因果關(guān)系。
